Hva er dine rettigheter?

Hver leietaker har rett har to viktige rettigheter: retten til livsopplevelse og retten til leiebeskyttelse. Der vi diskuterte leietakers første rett i forbindelse med forpliktelsene til utleieren, kom andre rett til leietaker i en egen blogg om leiebeskyttelse.

Derfor vil et annet interessant spørsmål bli diskutert i denne bloggen: hvilke andre rettigheter har leietaker? Rett til boglede og rett til husleiebeskyttelse er ikke de eneste rettighetene som leietaker har overfor utleier. For eksempel har leietaker også krav på en rekke rettigheter i forbindelse med overdragelse av eiendommen som ikke krysser leie og og fremleie. Begge rettighetene diskuteres fortløpende i denne bloggen.

Overføring av eiendommen krysser ikke leie

Artikkel 1: 7 nr. 226 i den nederlandske borgerloven, som gjelder leietakere av bolig og næringsarealer, sier følgende:

"Overføring av eiendommen som leieforholdsavtalen gjelder (...) av utleier overfører rettighetene og forpliktelsene til utleieren fra leieforholdet til overtakeren».

For leietaker betyr denne artikkelen først og fremst at overføring av eiendomsretten til den leide eiendommen, for eksempel ved salg fra utleier til annen, ikke avslutter leieavtalen. I tillegg kan leietaker gjøre krav gjeldende mot utleiers rettsetterfølger, nå som denne overtar rettigheter og plikter til utleier. For spørsmålet om hvilke krav nettopp leietaker da har, er det viktig først å slå fast hvilke rettigheter og plikter utleieren har over på hans rettsetterfølger.

I henhold til paragraf 3 i artikkel 7: 226 i Civil Code, er dette spesielt rettighetene og forpliktelsene til utleieren som er direkte knyttet til bruken av den leide eiendommen mot vederlag som skal betales av leietaker, dvs. husleien. Dette innebærer at de krav leietaker kan rette mot utleiers rettsetterfølger, i utgangspunktet gjelder hans to viktigste rettigheter: retten til boglede og retten til husleiebeskyttelse.

Ofte gjør imidlertid leietaker og utleier også andre avtaler i leieavtalen når det gjelder annet innhold og registrerer disse i klausuler. Et vanlig eksempel er en klausul om leietakers forkjøpsrett. Selv om det ikke gir leietaker rett til levering, innebærer det en forpliktelse for utleier til å tilby: utleier må først tilby den leide eiendommen for salg til leietaker før den kan selges til en annen rettslig etterfølger.

Vil neste utleier også være bundet av denne klausulen overfor leietaker? Med tanke på saken lov, dette er ikke tilfelle. Denne fastsetter at en forkjøpsrett for leietaker ikke er direkte knyttet til husleien, slik at klausulen om kjøpsrett av det leide ikke går over til utleiers rettsetterfølger. Dette er kun annerledes dersom det dreier seg om en kjøpsopsjon fra leietaker og beløpet som periodisk skal betales til utleier også inkluderer et kompensasjonselement for det endelige ervervet.

Fremleie

I tillegg sier artikkel 7: 227 i borgerloven følgende med hensyn til leietakers rettigheter:

"Leieren har fullmakt til å gi den leide eiendommen i bruk, helt eller delvis, til noen andre, med mindre han måtte anta at utleieren ville ha rimelige innvendinger mot bruken av den andre personen."

Generelt fremgår det av denne artikkelen at leietaker har rett til å fremleie hele eller deler av det utleide til en annen person. I lys av den andre delen av artikkel 7: 227 i Civil Code, kan leietaker imidlertid ikke gå videre til fremleie dersom han har grunn til å mistenke at utleier vil protestere mot dette. I noen tilfeller er utleiers innsigelse tydelig, for eksempel hvis det er inntatt fremleieforbud i leieavtalen. Fremleie fra leietaker er i så fall ikke tillatt.

Gjør leietaker dette likevel, kan det bli en bot tilbake. Denne boten må da knyttes til forbudet mot fremleie i leieavtalen og være bundet til et maksimumsbeløp. For eksempel kan fremleie av et rom fra en Air B&B på denne måten bli forbudt i leiekontrakten, noe som ofte viser seg å være tilfelle.

I denne sammenheng er også artikkel 7:244 i Civil Code viktig for fremleie av boligareal, som sier at leietaker av boligareal ikke har lov til å leie ut hele boligarealet. Dette gjelder ikke for en del av et oppholdsrom, for eksempel et rom. Leietaker står med andre ord i prinsippet fritt til å delvis fremleie et boareal til en annen.

Fremleier har i utgangspunktet også rett til å bli boende i det leide. Dette gjelder også dersom leietaker selv må fraflytte det leide. Tross alt bestemmer artikkel 7: 269 i den nederlandske sivilloven at utleier vil fortsette å fremleie ved lov, selv om hovedleieavtalen er avsluttet. Følgende vilkår må imidlertid være oppfylt for formålet med denne artikkelen:

• Uavhengig boareal. Med andre ord et boareal med egen tilgang og egne viktige fasiliteter, som kjøkken og bad. Bare et rom blir derfor ikke sett på som et selvstendig boareal.
• Fremleie avtale. Å være en avtale mellom leietaker og underleier som oppfyller kravene til en leieavtale, som beskrevet i artikkel 7: 201 i borgerloven.
• Leieavtale gjelder leie av boareal. Med andre ord må hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier forholde seg til leie og leie av areal som de lovlige boarealbestemmelsene gjelder for.

Hvis bestemmelsene ovenfor ikke blir overholdt, har fremleieren fortsatt ingen rett eller rett til å kreve fra utleieren retten til å bli værende i den leide eiendommen etter at hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier er sagt opp, slik at også bortvisning blir uunngåelig for ham. Hvis leietakeren oppfyller vilkårene, må han ta i betraktning det faktum at utleier kan starte saksbehandling mot underleieren etter seks måneder for å få til oppsigelse av fremleie og evakuering av utleien.

Akkurat som boligareal kan også næringsarealer fremleies av leietaker. Men hvordan forholder fremleietaker seg til utleier i dette tilfellet, dersom leietaker ikke har fullmakt til det eller må fraflytte det leide? For 2003 var det et klart skille: Utleieren hadde ikke noe med fremleieren å gjøre fordi fremleieren kun hadde et rettsforhold til leietakeren. Som følge av dette hadde fremleietaker heller ingen rettigheter og dermed et krav mot utleier.

Siden den gang er loven endret på dette punktet og slår fast at dersom hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier opphører, skal leietaker ivareta framleierens interesser og stilling ved for eksempel å gå inn med fremleieren i saksbehandlingen med huseier. Men dersom hovedleieavtalen likevel sies opp etter saksbehandlingen, opphører også rettighetene til fremleieren.

Er du leietaker og har du spørsmål angående denne bloggen? Ta deretter kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter innen husleierett og gir deg gjerne råd. De kan også hjelpe deg lovlig dersom din leietvist fører til rettslige forhandlinger.