Overføringsavgift og kjøpers kostnader ved kjøp av eiendom i Nederland

Nesten alle boliger i Nederland annonseres med «kosten koper» : prisen er husets pris, og kostnadene ved å overføre den er dine. Den største av disse kostnadene er overføringsavgift, som belastes med 2, 8 eller 10.4 prosent, avhengig av hva du kjøper og hva du skal gjøre med det. Denne siden beskriver de tre satsene og hvor de kommer fra, startavgiftsfritaket, lettelsene som er viktige i praksis og de andre kostnadene du bør budsjettere med. Dette er generell juridisk informasjon, ikke skatte- eller økonomisk rådgivning om ditt eget kjøp. For skattebehandlingen av en spesifikk transaksjon, kontakt en skatterådgiver.

Hva "kosten koper" betyr, og hvordan det skiller seg fra "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , «kostnader for kjøperen») betyr at den annonserte prisen ekskluderer overføringskostnadene; du betaler disse i tillegg. Von ( vrij op naam , «fritt på navn») betyr at prisen allerede inkluderer kostnaden ved å sette eiendommen i ditt navn. Skillet går i stor grad mellom brukt og nybygd: eksisterende boliger selges vanligvis kosten koper , nye boliger fra en utbygger vrij op naam , fordi moms i stedet for overføringsavgift gjelder, og utbyggeren bygger det inn i prisen.

Under kosten koper bærer kjøperen vanligvis:

• overføringsavgift (overføringsskatt);
• notarens gebyr for overføringsdokumentet (leveringsakte);
• Matrikkelregisteret (Matrikkelen) gebyr for tinglysing av skjøtet;
• og, ved boliglån, notar- og Kadaster-gebyrer for pantebrevet.

Den dekker ikke salgsmeglerens provisjon, som selgeren betaler, og heller ikke din egen kjøper, taksering, verdivurdering eller boliglånsrådgivning. «Vrij op naam» betyr heller ikke at det ikke er noen kostnader i det hele tatt: på et nybygglån forblir skjøtet og tinglysingen din.

Overføringsavgift (overdrachtsbelasting): de tre satsene

Overdragelsesskatt påløper ved erverv av fast eiendom i Nederland og rettigheter over denne, som for eksempel langtidsleie ( erfpacht ) og byggerettigheter ( opstal ). Satsene finnes i artikkel 14 i Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Strukturen endret seg 1. januar 2026. Frem til slutten av 2025 var det ingen separat sats for boliger kjøperen ikke ville bo i: de falt inn under den generelle satsen på 10.4 %. Siden den datoen inneholder artikkel 14 en egen sats på 8 % for å erverve en bolig, med 2 % beholdt for en kjøper som skal bo i den som sin hovedbolig og 10.4 % beholdt som generell sats for alt annet. Satsene er fastsatt i loven og endres gjennom den årlige Belastingplanen, slik at de gjelder inntil Stortinget endrer dem; Belastingdienst publiserer satsen som gjelder på en gitt dato.

Eldre sammendrag som fortsatt siterer 10.4 %

De tre satsene er fastsatt: 2 % for en bolig kjøperen skal bo i som sin hovedbolig, 8 % for en bolig kjøperen ikke skal bo i, og 10.4 % som den generelle satsen for næringseiendom. Fordi satsen på 8 % er relativt ny, gir eldre sammendrag og rådgiversider noen ganger fortsatt 10.4 % for utleie, fritidsbolig eller fritidsbolig – satsen som gjaldt frem til slutten av 2025, men ikke for oppkjøp etter det.

Belastingdiensts tariffsider gjelder. Sjekk situasjonen på datoen for skjøtet ditt og be notarius publicus bekrefte satsen før du signerer.

Starterfritak (startersvrijstelling)

En kjøper som oppfyller alle vilkår betaler ingen overdragelsesavgift i det hele tatt. Unntaket finnes i artikkel 15 i Wet op belastingen van rechtsverkeer, deklarasjonskravet i artikkel 15a. Alle følgende må være oppfylt:

• Alder. Kjøperen må være 18 år eller eldre, og ikke 35 år når skjøtet signeres. Testen gjelder per kjøper: hvis en av to medkjøpere er 35 år eller eldre, er det bare den kvalifiserte kjøperens andel som er unntatt.
• Bare én gang. Kjøperen må ikke ha benyttet seg av unntaket tidligere. Det å ha eid en bolig tidligere diskvalifiserer deg ikke, det gjør det å ha brukt dette unntaket.
• Eierboliger. Kjøperen må bruke boligen som sin hovedbolig, bortsett fra midlertidig. Kjøp for utleie, renovering og videresalg, eller som fritidsbolig kvalifiserer ikke.
• Verditerskel. Verdien av boligen med tilhørende utstyr må ikke overstige boligverdigrenseDenne terskelen indekseres hver 1. januar og publiseres av Belastingdienst, så slå den opp for året skjøtet ditt ble inngått. Det er en stupbøy, ikke et bånd: én euro over, og fritaket faller helt bort, med 2 % som forfaller av hele verdien i stedet for det overskytende.

Terskelen er indeksert og endres hver 1. januar, så ved et kjøp nær grensen kan selve fullføringsdatoen endre utfallet.

Den skriftlige erklæringen, og hva som skjer hvis den er feil

Verken 2 %-satsen eller fritaket for oppstart gjelder automatisk. Artikkel 15a krever at kjøperen tydelig, bestemt og uten forbehold erklærer i en skriftlig erklæring at de vil bruke boligen som sin hovedbolig annet enn midlertidig – og, for oppstartsfritaket, at de ikke har brukt den før. Belastingdienst publiserer standardskjemaer, og den signerte erklæringen må være notarius publicus i hende før overføringen.

Erklæringen gjelder din intensjon på ervervstidspunktet, ikke et løfte om at ingenting vil endre seg: hvis du virkelig har til hensikt å bo der, og omstendighetene senere tvinger deg til å flytte eller leie ut, går ikke lettelsen tapt med tilbakevirkende kraft. Det som ikke er tillatt, er å erklære en intensjon du ikke har. Hvis erklæringen viser seg å være feil, kan Skatteetaten foreta en tilleggsvurdering ( naheffingsaanslag ) for differansen pluss renter og ilegge en straff der skattyter har skylden. Straffene for en uriktig eller ufullstendig selvangivelse er de som følger av art. 67d og art. 67e AWR; en frivillig korrigering foretatt innen to år forhindrer i prinsippet en slik straff.

Hvem er ansvarlig, og hvordan betales skatten

Overføringsavgift ilegges erververen – kjøperen; selgeren er ikke ansvarlig. Den er selvvurdert, men ved et normalt kjøp sender du ingenting inn selv: der overføringen skjer ved notarialdokument, slik det må være for tinglyst eiendom, sender notarius publicus inn digitalt og betaler på dine vegne. Avgiften vises derfor på notarius publicus' ferdigstillelseserklæring: du overfører hele beløpet til notarius publicus' tredjepartskonto før ferdigstillelse, og notarius publicus betaler skatten, Kadaster-gebyrene og sitt eget gebyr fra den. Bare der det ikke foreligger et notarialdokument, må kjøperen sende inn og betale personlig, innen én måned etter at han ble eier; en innsigelse kan fremmes innen seks uker etter betaling.

Unntak og lettelser som er viktige i praksis

Oppkjøp kort tid etter et tidligere oppkjøp

Artikkel 13 gir skattelettelser der den samme eiendommen erverves på nytt innen seks måneder etter et tidligere erverv av noen andre. Grunnlaget for det andre ervervet reduseres med beløpet som overdragelsesavgift, eller ikke-fradragsberettiget merverdiavgift, ble belastet for det første, slik at den andre kjøperen kun beskattes av verdiøkningen.

Dette er en fordel for en kjøper som kjøper fra noen som nylig har kjøpt, og det er det som gjør korttids videresalg av en næringsdrivende eller utbygger levedyktig. Skattelettelsen er knyttet til eiendommen og seksmånedersvinduet, ikke til videreselgerens identitet, så spør når selgeren kjøpte eiendommen.

Familieoverføringer, skilsmisse og arv

Erverv ved arv eller i henhold til ektefelleloven er ikke et skattepliktig erverv, så det oppstår ingen overføringsavgift når du arver en bolig eller når eiendom tilfaller deg gjennom et fellesskap; arveavgift kan oppstå i stedet. Ved skilsmisse er deling av et ektefelleskap eller sameie mellom tidligere partnere dekket av unntakene i artikkel 15, så der familieboligen tildeles den ene ektefellen, skal det ikke betales overføringsavgift. Situasjonen for ugifte samboere er snevrere og avhenger av hvordan sameiet oppsto.

Overføringer mellom familiemedlemmer er, i motsetning til hva mange tror, ​​vanligvis ikke unntatt. En forelder som selger til et barn faller inn under det ordinære regimet: 2 % hvis barnet skal bo der, eller ingenting hvis de kvalifiserer som starterbolig. Familieunntaket i artikkel 15 er rettet mot forretningsoverdragelse, ikke en familiebolig. Der en bolig selges til en slektning under markedsverdi, kan det også påløpe gaveavgift, og overføringsavgiftsgrunnlaget er markedsverdien, ikke den avtalte prisen.

Nybygg: MVA i stedet for overdragelsesavgift

Nybygg beskattes ikke to ganger. Der leveransen er momspliktig – generelt sett en ny bygning levert før eller innen to år etter første innflytting, og byggetomt – utelukker et unntak i artikkel 15 overføringsavgiften, slik at kjøperen betaler 21 % moms og ikke 2 % eller 8 %. Dette er samenloopvrijstelling.

Derfor er nybygg oppgitt med «vrij op naam» : de 21 % ligger innenfor utviklerens pris i stedet for i tillegg. Fritaket gjelder ikke der kjøperen kan få refundert momsen, så investorer og selskaper trenger separat rådgivning. Og byggetomt er ikke en bolig: der overdragelsesavgift gjelder for en tomt i stedet for et hus, er satsen 10.4 %.

Den andre kjøperens kostnader

Notarialhonorarer er ikke lovfestede og varierer mellom kontorer og byer, så innhent to eller tre tilbud. Kadasterregistreringsavgiften er fast, og notaren belaster den med kostpris.

Hva er fradragsberettiget og hva er ikke

Skillelinjen er enkel: kostnader ved å erverve eiendommen er ikke fradragsberettiget, kostnader ved å formidle lånet er det. I henhold til artikkel 3.120 i Wet inkomstenbelasting 2001 er engangsfinansieringskostnader for et boliglån i din egen bolig fradragsberettiget i det året de påløper – pantebrevet, tinglysingen, rådgiveren, verdsettelsen av lånet og NHG-gebyret. Overføringsavgift, overføringsbrevet, tinglysingen, kjøperagenten din og takstmannen gir ingen fradrag.

Den nasjonale boliglånsgarantien ( Nationale Hypotheek Garantie ) er valgfri og kun tilgjengelig opp til et maksimalt lånebeløp. NHG fastsetter både engangsgarantigebyret ( borgtochtprovisie ), en liten prosentandel av lånet, og dette maksimumsbeløpet, som er høyere der energisparende tiltak finansieres med boliglånet. Begge fastsettes årlig og publiseres i Voorwaarden en Normen, og versjonen som gjelder når boliglånstilbudet utstedes gjelder, så sjekk tallene for tilbudsåret i stedet for fullføringsåret. Långivere tilbyr vanligvis en lavere rente, så garantien betaler seg ofte tilbake.

Gebyret for tinglysing av skjøte er fastsatt av Tarievenregeling Kadaster og er det samme for overføringsskjøtet og pantebrevet. Tariffene fastsettes årlig av Kadaster og publiseres i Staatscourant. Elektronisk innsending i et format som Kadaster kan behandle automatisk, som er den vanlige måten å kjøpe et enkelt boligkjøp på, er billigere enn et papirskjøte. Be om de aktuelle beløpene i tilbudet; notaren sender dem videre til kostpris.

Hva du bør budsjettere med: en veiledende oversikt

Tallene nedenfor er kun veiledende : en oversikt bygget opp fra komponentene ovenfor, ikke et tilbud. Kun skatteelementet er lovfestet.

• Kvalifisert førstegangskjøper, bolig under terskelverdien: omtrent 1.5% til 3.5% — ingen overføringsavgift, så notarial- og kadasterkostnader, finansieringskostnader og hvilken som helst megler eller oppmåling du velger.
• Eier-beboer betaler 2%: omtrent 4% til 6%Tommelfingerregelen på «omtrent 5 % på toppen» passer i dette tilfellet, og bare i dette tilfellet.
• Kjøper som ikke vil bo i boligen, betaler 8 %: omtrent 10% til 12% — lavere enn samme kjøp før 2026, da satsen var 10.4 %.
• Næringseiendom på 10.4 %: omtrent 12% til 14%, ofte mer, ettersom due diligence er tyngre.
• Nybygg, fritt etter navn: 21 % moms er allerede inkludert i prisen, så budsjetter kun med boliglånsrelaterte kostnader.

Hvis du jobber deg gjennom selve kjøpet i stedet for bare kostnadene, beskriver vår guide til kjøp av bolig i Nederland kontrakten, angrefristen og betingelsene.

To advarsler. Nederlandske långivere vil vanligvis ikke finansiere kjøperens kostnader, fordi lånet er begrenset med henvisning til eiendommens verdi, så kosten koper kommer vanligvis fra sparepenger. Og hvis du kjøper sammen med noen som ikke kvalifiserer som starter, modeller skatten på hver aksje separat.