Solenergiprosjekter i Nederland: det juridiske rammeverket for solenergi på tak og bakke

Solenergi er den raskeste veien til fornybar kapasitet i Nederland, og det juridiske arbeidet er vanskeligere enn ingeniørarbeidet. Enten du monterer paneler på ditt eget lagertak, leier ut et tak til en utbygger eller leier ut jordbruksland til en solcellepark, er det de samme fire spørsmålene som avgjør om et prosjekt er finansierbart: hvem eier installasjonen, hvem kan bygge den, hvem kan selge strømmen, og når nettoperatøren skal koble den til.

Tre prosjekttyper, tre forskjellige juridiske problemer

Nederlandsk lov har ingen «solenergilov». Et solenergiprosjekt er satt sammen av eiendoms-, planleggings-, energi-, kontrakts- og subsidielovgivning, og hvilken som er dominerende avhenger av prosjekttypen.

Solcelleanlegg på ditt eget tak til eget bruk er det enkleste tilfellet. Du eier bygningen og installasjonen og forbruker strømmen. Det er vanligvis ingen tillatelse, ingen rett til å bygge land og ingen spørsmål om forsyningslisens; problemene er bygging, forsikring og nettforbindelse.

Solenergi på et tak som er leid ut til en tredjepart skiller eierskap fra bruk. En utbygger bygger og eier installasjonen på taket ditt og selger strømmen til deg, til leietakeren din eller til strømnettet. Det krever en takleieavtale, en overbygningsrett, en avtale om tilkoblingen og regler for salg av bygningen.

En bakkemontert solcellepark er et utviklingsprosjekt. Den krever byggetillatelse, en reell rett til tomten som overlever et salg og støtter et boliglån, en nettforbindelse som kan være år unna, og en fjerningsordning på slutten.

Tillatelser og planlegging

Når solenergi på taket er tillatelsesfritt

I henhold til Omgevingswet er paneler og solfangere på tak nasjonalt utpekt som en tillatelsesfri miljøplanaktivitet i Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 2.28 Bbl og art. 2.29 Bbl). På et skråtak må panelene sitte innenfor takplanet og følge vinkelen; på et flatt tak må de settes tilbake fra kanten med minst panelets høyde; inverteren eller lagringen må være inne i bygningen.

Tillatelsesfritt er ikke regelfritt. De tekniske kravene i Bbl gjelder fortsatt, og takstyrken forårsaker det største problemet: et eldre industritak kan ofte ikke bære et ballastert system. Gjør den strukturelle beregningen før du signerer.

Vernede bygninger og vernede bylandskap

Unntaket faller bort for verneverdig kulturarv. Art. 2.30 i lovbestemmelsen ekskluderer nasjonale monumenter, midlertidig vernede nasjonale monumenter og bygninger i et vernet by- eller landsbybilde. Disse trenger en omgivelsesavtale, og på et nasjonalt monument vurderes også en monumentaktivitet, som er en vesentlig kulturminnetest. Kommunale og provinsielle monumenter behandles i miljøplanen eller den provinsielle forskriften.

Jordmontert solcelleanlegg: omgivelsesavtalen og BOPA-ruten

En solcellepark på jordbruksareal eller ubrukt mark er nesten alltid i strid med funksjonen miljøplanen tildeler området. Det gjør det til en miljøplanaktivitet utenfor planen, den såkalte «buitenplanse omgevingsplanactiviteit» eller «BOPA», som krever en omgivelsesvergunning (art. 5.1 i Ow). Den vanlige prosedyren gjelder som regel: åtte uker, med mulighet for forlengelse på seks uker. Den utvidede prosedyren, med en periode på seks måneder, gjelder i tilfellene som er angitt i Omgevingswet (art. 16.65 i Ow).

Tre punkter er undervurdert. Deltakelse fra området rundt forventes og settes på alvor. I henhold til art. 16.15a er kommunestyret obligatorisk rådgiver for miljøplanaktiviteter utenfor planen i de tilfellene kommunestyret selv har utpekt. Bestemmelsen forplikter ikke alle kommuner til å utarbeide en slik liste, så hvorvidt en rådgivende rolle gjelder for et bestemt prosjekt, må kontrolleres mot den aktuelle kommunens utpekingsvedtak. Der det gjelder, blir en teknisk søknad en politisk avgjørelse. Og screening av økologi og miljøpåvirkning former utformingen: hvorvidt en screening (mer-beoordeling) er nødvendig, fremgår av vedlegg D til Besluit mer, lest sammen med Omgevingsbesluit, som setter terskelverdiene med henvisning til overflateareal og installert kapasitet.

Zonneladderen og hvor solcelleparker kan havne

Solstigen er den prioriterte rekkefølgen som styrer solenergi til tak og allerede brukt eller lavverdiland foran åpent jordbruksland og natur. Det er politikk, ikke lov. Den har sitt opphav i nasjonal politikk fra 2019 og trer i kraft gjennom provinsielle miljøvisjoner og forskrifter og gjennom kommunal solpolitikk, som angir hvor en gård kan vurderes og på hvilke betingelser.

Så «er dette tillatt?» er feil spørsmål. Det riktige spørsmålet er om stedet faller inn under kategoriene provinsen og kommunen allerede har sagt at de vil vurdere. Utenom disse har søkeren begrunnelsesbyrden.

Landrettigheter: det viktigste punktet på denne siden

Tiltredelse: hvorfor en leieavtale ikke er nok

Eierskap til land i Nederland omfatter bygninger og anlegg som er permanent forbundet med det (art. 5:20 i BW). Dette kalles natrekking, eller tiltredelse. Hvis en utbygger bygger et solcelleanlegg på land eller tak som tilhører noen andre, blir anlegget grunneierens eiendom i henhold til loven.

En leieavtale løser ikke dette. En leieavtale av land, huur, eller jordbruksland, pacht, gir en personlig bruksrett. Den fritar ikke anlegget fra grunneierens eierskap. En utbygger som kun har en leieavtale, har brukt millioner på eiendeler som tilhører motparten og kan ikke stille sikkerhet for dem.

Retten til eiendomsrett

Svaret er en rett til overbygning, opstalrecht: en reell rett til å ha eller erverve eiendomsrett til bygninger, anlegg eller beplantning i, på eller over fast eiendom som tilhører en annen (art. 5:101 BW). Det bryter med tiltredelsesregelen, slik at installasjonen forblir rettighetshaverens eiendom.

Den må opprettes ved notarialdokument og tinglyses (art. 3:89 i BW). Fordi det er en reell rettighet, binder den automatisk kjøperen av eiendommen, og fordi den er tinglyst, kan den pantsettes. Det er derfor ingen banker finansierer en solcellepark på tredjeparts eiendom kun på leieavtale. Skjøtet bør fastsette varigheten, tilpasset prosjektets levetid og avsetningen; vederlaget, enten det er en periodisk gjengjeldelse eller et kapitalisert beløp; begrensninger på oppsigelse; pantsettelse og overføring; og stillingen ved utløpet av avtaleperioden.

Rettigheten kan opprettes uavhengig eller som en rettighet avhengig av en underliggende leieavtale, slik at begge løper og opphører samtidig. Det som ikke fungerer er en leieavtale med et løfte om å gi en overbygningsrett «ved økonomisk avslutning», noe som eksponerer utbyggeren i akkurat den perioden hvor vedkommende bruker penger.

To relaterte punkter er viktige. Skattemyndighetenes regressrett mot løsøre som finnes på en bedrifts lokaler kan omfatte utstyr som tilhører noen andre (art. 22 i Invorderingswet 1990), en ytterligere grunn til å ha en registrert tingrett. Og der land leies ut til kommersielt landbruk gjelder det lovbestemte avtalesystemet (art. 7:311 i BW); en solcellepark er ikke landbruk, så dette forholdet må vanligvis avsluttes først.

Takleien

Den samme analysen gjelder for tak, med én nyanse. Et ballastert system som hviler på taket er uten tvil ikke permanent forbundet med bygningen, så tiltredelse vil kanskje ikke fungere. Argumentet er respektabelt, men ikke sikkert, og ingen långiver vil låne til det. I praksis kombineres en takleie med en overflaterett over tak, kabler og teknisk rom.

En brukbar takleieavtale avgjør også tilgang og varsel, ansvar for lekkasjer og skader, hvem som betaler når taket må skiftes ut og panelene fjernes og monteres på nytt, lasten taket må bære, forsikring og stillingen ved et salg.

Nettforbindelsen og overbelastningen

Nettet er nå den bindende begrensningen for nederlandsk solenergi. Nettoperatørene sier rett ut at nettet er fullt et økende antall steder, og i store deler av landet er ny matekapasitet ikke tilgjengelig på forespørsel. Der det ikke finnes noen, blir prosjektet satt i kø mens operatøren undersøker håndtering av overbelastning og forsterkning.

For ethvert prosjekt av stor skala er det transportindikasjonen, og senere tilknytnings- og transportavtalen, som styrer tidsplanen, søknaden om tilskudd og finansiering. Etabler tilknytningsposisjonen først og utform den kommersielle strukturen rundt den. Der fast kapasitet ikke er tilgjengelig, er alternativene fleksible transportkontrakter, kabelpooling, designmessig avkorting og lagring bak tilknytningen. Et avkortet prosjekt produserer mindre, og avtakskontrakten må gjenspeile dette.

Strømforsyning: bak måleren og strømtillatelsen

Hvis du produserer strøm på ditt eget tak og bruker strømmen selv, forsyner du ingen, og det følger ingen energiregulering. Det endrer seg så snart strømmen går over til en annen part.

I henhold til Energiewet er det forbudt å levere strøm eller gass til en sluttbruker med en liten tilknytning uten konsesjon (art. 2.17 Energiewet). Kravet er knyttet til størrelsen på kundens tilknytning, og det avgjør de fleste tilfeller. Å forsyne en næringsleietaker med sin egen store tilknytning krever ingen konsesjon og dokumenteres som en kraftkjøpsavtale på stedet . Forsyning av små forbrukere bak din egen tilknytning gjelder forbudet, med mindre et unntak gjelder.

Der en bygning har én tilkobling og flere små leietakere, er konstruksjonene som brukes et anerkjent lukket distribusjonssystem (art. 3.7 Energiewet), forsyning gjennom en lisensiert part, eller en tjenesteavgiftsordning som sender strøm gjennom til kostpris.

Energiavgiften følger en sammenlignbar logikk. Hovedregelen er at avgiften ilegges levering av elektrisitet gjennom en tilknytning til forbrukeren. Der den forbrukeren leverer elektrisiteten videre til en annen forbruker, teller ikke den første leveransen som primærleveringen, så avgiften legges til lenger ned i kjeden. For elektrisitet som en utleier produserer fra fornybare kilder på eller i nærheten av bygningen og leverer til en leietaker, gjelder et spesifikt unntak (art. 50 og art. 53 Wbm). Å påberope seg unntaket for viderelevering er betinget: det krever en erklæring fra videreleverandøren, tilsvarende administrasjon og korrekt måling (art. 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Slutten på nettomåling

Dette er det mest søkte aspektet ved nederlandsk solenergi, og det meste av det som er skrevet om det på nettet er utdatert. Situasjonen er avgjort. Nettingsordningen, salderingsregeling, der en liten forbruker avregner strøm som mates inn i nettet mot strøm som tas fra det, opphører 1. januar 2027. Den trappes ikke ned; den stopper.

Fra den datoen mottar eiere av solcellepaneler en betaling fra leverandøren sin for alt de sender tilbake. Frem til 2030 må denne betalingen være minst femti prosent av den rene strømtariffen. Leverandører kan kreve tilbakeføringskostnader, men bare kostnader de faktisk pådrar seg, og Autoriteit Consument en Markt fører tilsyn med begge. Nettingregelen finnes i Energiewet (art. 2.31 Energiewet), som har erstattet Elektriciteitswet 1998 og Gaswet.

For denne målgruppen er det viktige poenget annerledes. Netting har alltid bare blitt brukt på små tilknytninger, aldri på kommersielle takinstallasjoner på store tilknytninger eller på solcelleparker. En forretningsplan for et kommersielt prosjekt som er avhengig av netting er feil, og var feil før 2027 også.

Tilskudd og inntekter

Hovedstøtteordningen for større prosjekter er SDE++, som subsidierer den ulønnsomme delen av fornybar produksjon og CO2-reduksjon for bedrifter og ideelle organisasjoner. Søknader sendes inn i en årlig runde i konkurrerende faser med økende subsidieintensiteter. Åpnings- og sluttdatoer, antall faser og budsjettet fastsettes for hver runde av ansvarlig minister og publiseres av RVO, som administrerer ordningen, så sjekk runden som faktisk er åpen før du forplikter deg til en tidsplan. Ett prosedyremessig punkt er avgjørende: tillatelsen må allerede være innehaver når søknaden sendes inn, så planleggings- og subsidieplaner må planlegges sammen.

For mindre og samarbeidsprosjekter er alternativene kooperativ kraftproduksjon, energiinvesteringsfradrag og andre skattemessige fasiliteter, og for de minste, innmatingsbetalingen ovenfor. Uten subsidier er løsningen en kraftkjøpsavtale.

En PPA er en langsiktig kontrakt for å selge produksjonen til en bedriftsleverandør eller en handelsmann. Forhandlingene dreier seg om løpende kjøp, fast volum mot betaling etter produksjon, indeksregulering, opprinnelsesgarantier, ubalanse- og profilrisiko, negative priser, avkorting, kredittstøtte og lovendring. Der prosjektet er finansiert gjennom PPA-en, vil långiveren ønske en direkte avtale med leverandøren.

Forsikring og brannrisiko

Forsikring har blitt et reelt hinder for solcelleanlegg på taket og er nå en forutsetning snarere enn en ettertanke. Etter branner som involverte solcelleanlegg, strammet forsikringsselskapene vilkårene kraftig inn: uavhengig inspeksjon i et anerkjent omfang før spenningssetting og regelmessig etterpå, krav til kabling, kontakter og isolasjon, og i noen tilfeller nektelse av fornyelse.

Tre konsekvenser følger. Takeierens eiendomsforsikringsselskap må samtykke før bygging, og leieavtalen bør si det. Leieavtalen og vedlikeholdskontrakten bør fordele ansvar for inspeksjoner og mangler, og gi takeieren en kompensasjon hvis installasjonen gjør bygningen uforsikringsbar. Omfanget forsikringsselskapene jobber etter er standardisert: SCIOS Scope 12, utviklet på initiativ av Verbond van Verzekeraars, som kombinerer en inspeksjon av installasjonen med en risikovurdering som dekker konstruksjonens bæreevne, ventilasjon av taksystemer, brennbarheten til takmaterialer og koblingene. Den utføres som en innledende inspeksjon ved ferdigstillelse og gjentas med jevne mellomrom; Verbonds egen forebyggingsveiledning for solcelleanlegg peker på en kontroll hvert tredje til femte år i samsvar med NEN-EN-IEC 62446. Det bindende kravet er imidlertid det som står i polisen eller klausulen til det aktuelle forsikringsselskapet, og det er dette dokumentet – ikke den generelle veiledningen – som leieavtalen og vedlikeholdskontrakten skal utarbeides mot.

Leilighetsbygg og VvE

I en bygning som er delt inn i leilighetsrettigheter er taket vanligvis en fellesdel, og en enkelt eier kan ikke bare plassere paneler på det. Installasjon krever en beslutning fra sameiet, vereniging van eigenaars (art. 5:124 BW), tatt i samsvar med delingsdokumentet. Der én eier får eksklusiv bruk av deler av fellestaket, må skjøtet endres, noe som krever kvalifisert flertall og en notarial bekreftelse (art. 5:139 BW).

Selge bygningen eller tomten

Hva en kjøper arver avhenger av rettighetenes form. En tinglyst eiendomsrett binder kjøperen automatisk: den overtar eiendommen i en tredjeparts eierskap til installasjonen i den gjenværende perioden. En leieavtale overlever også en eierskifte (art. 7:226 BW), men gir kun en personlig bruksrett. Forpliktelser som ikke er reelle rettigheter, må sikres med en kjedeklausul og en kvalitativ forpliktelse (art. 6:252 BW).

Due diligence omfatter skjøtet om overbygging og dets varighet, leieavtalen, tilknytnings- og transportavtalen og dens kapasitet, tilskuddsbeslutningen og hvorvidt den overføres, PPA-avtalen og dens bestemmelser om endring av kontroll, forsikrings- og inspeksjonsrapporter samt flyttesikkerhet.

Avvikling og fjerning

En solcellepark har en definert levetid, og det forventes at tomten skal gå tilbake til sin tidligere bruk. Forpliktelsen til å demontere og restaurere bør fremgå tre steder: i tillatelsen eller avtalen med kommunen, som vanligvis stiller fjerning som en betingelse; i skjøtet om overbygningen; og i pantet.

Det grunneiere oftest gjør feil med, er sikkerhet. Utbyggeren som bygde gården eier den kanskje ikke i år tjueto. Krev en bankgaranti eller tilsvarende, basert på et uavhengig estimat av fjernings- og restaureringskostnader, indeksert og finansiert av inntekter. En fjerningsforpliktelse som skyldes et selskap hvis eneste eiendel er en avskrevet gård, er verdt lite.

Sjekklister lister~~POS=HEADCOMP

For en grunneier som ble kontaktet angående en solcellepark:

• Insister på en rett til overbygning, ikke en leieavtale, før du innvilger eksklusivitet.
• Sjekk først provinsielle og kommunale solenergiregler.
• Ta tak i eksisterende avtale eller leieavtale og eventuelt boliglån først.
• Avtal vederlag, indeksregulering og betalinger i utviklingsperioden.
• Utvikling av tak med en lang stoppdato knyttet til tillatelse og strømnett.
• Sikker fjerning med en indeksert garanti; kontroll over endring av kontroll.
• Reguler tilgang, kabler, gjerder, drenering og jordkvalitet.

For en takeier som ble kontaktet angående en takinstallasjon:

• Innhent den strukturelle beregningen og avgjør hvem som betaler for forsterkning.
• Gjør leieavtalen betinget av forsikringsselskapets samtykke.
• Sjekk om det er et monument eller et beskyttet bylandskap.
• Kombiner takleien med en overflate rett over tak og kabler.
• Avgjør hvem som tar makten, til hvilken pris, og eventuelle lisensspørsmål.
• Reguler takutskifting, lekkasjer, skader og oppussing ved utløpet av perioden.
• Sjekk hvordan kapasiteten deles med ditt eget forbruk.