Korttidsleie i et VvE: hva delingsskjøtet tillater

Om du kan leie ut leiligheten din for korte opphold avgjøres først av delingsskjøtet ( splittingsakte ), ikke av kommunen og ikke av husordensreglene. Hvis skjøtet utpeker enhetene som boliger eller forbyr kommersiell bruk, slår domstolene regelmessig fast at det å leie ut leiligheten gang på gang til skiftende beboere, til kommersielle priser og med tjenester som rengjøring eller sengetøy, ikke er boligbruk; hovedunntaket er et skjøte som uttrykkelig tillater bruk i korte perioder.

Dersom korttidsopphold ikke er tillatt, kan sameiet ( Vereniging van Eigenaars , VvE) avslutte utleien, om nødvendig gjennom midlertidige tiltak med tvangsmulkt for hver dag med fortsatt brudd. En kommunal tillatelse endrer ikke dette: offentlig rett og delingsøknad gjelder side om side.

Hva regnes som korttidsopphold?

Korttidsleie er midlertidig utleie i en begrenset periode, i praksis omtrent én til seks måneder, til en definert gruppe som utlendinger, studenter eller prosjektansatte. Nederlandsk lov har ingen enkelt lovbestemt definisjon.

I praksis brukes tre kategorier. Ferie- eller turistutleie dekker netter eller uker til skiftende gjester og er regulert av kommunale boligregler. Korttidsutleie dekker omtrent én til seks måneder. Vanlig boligutleie betyr varig bosetting med full leietakerbeskyttelse i henhold til artikkel 7:232 og følgende i den nederlandske sivilloven (BW).

Korttidsleiligheter ligger mellom de to andre, og domstoler og skattemyndighetene behandler det i økende grad som en kommersiell tjeneste. En leilighet som markedsføres kontinuerlig, møbleres for umiddelbar innflytting, tilbys med rengjøring eller strøm inkludert og bebodd av en rekke forskjellige personer, fungerer som innkvartering snarere enn et hjem.

Hvem bestemmer: delingsdokumentet eller husordensreglene?

Delingsdokumentet avgjør. Husordensregler og møtevedtak kan bare utarbeide det som allerede står i dokumentet; de kan ikke legge til en ny begrensning på hvordan du bruker din egen leilighet.

Øverst finner du delingsdokumentet, et notarialt skjøte registrert i de offentlige registrene, som vanligvis erklærer et modellsett med delingsregler gjeldende (det nyeste er 2017-modellen). Under det finner du husordensreglene ( huishoudelijk reglement ) og de ordinære beslutningene fra eiermøtet.

Et forbud mot korttidsopphold begrenser bruken av selve leiligheten og hører derfor hjemme i skjøtet. En VvE som kun forbyr korttidsopphold ved et flertallsvedtak i husordensreglene, har svakt grunnlag. Du kan be tingretten ( kantonrechter ) om å oppheve en slik avgjørelse innen én måned etter at du fikk eller kunne ha fått vite om den (artikkel 5:130(2) BW).

Høyesterett ( Hoge Raad ) forklarte i sin kjennelse av 21. juni 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) når den måneden starter. Hvis det ikke er vanlig å sirkulere avgjørelser, forventes det at en fraværende eier retter henvendelser innen en uke etter møtet, så ikke vent på referatet.

Det motsatte er også tilfelle. Hvis skjøtet allerede inneholder en boligbetegnelse eller et forbud mot næringsbruk, trenger ikke VvE-en ny avgjørelse for å håndheve det. De fleste modellforskrifter krever også at en eier som leier ut leiligheten, ber brukeren signere en erklæring som lover å overholde skjøtet og husordensreglene.

Skjøtet kan også virke i eierens favør. I sin kjennelse av 8. februar 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam Lagmannsretten slo fast at korttidsutleie av leiligheter i Zandvoort var tillatt, fordi skjøtet uttrykkelig tillot eierne å tillate andre å bruke leiligheten i perioder på mindre enn to måneder.

Hvordan avgjør domstolene om bruken er bolig?

Domstolene ser på hvordan leiligheten faktisk brukes, ikke bare på kontrakten eller antall netter. Boligbruk innebærer en viss grad av varighet; en jevn utskiftning av beboere peker på utnyttelse.

I sin kjennelse av 21. oktober 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), Amsterdam Lagmannsretten la vekt på mangelen på varig, fremtidsrettet bosetting. Skjøtet begrenset hver leilighet til én familie, og en roterende gruppe på fire ubeslektede studenter oppfylte ikke denne testen; retten opprettholdt også en bot på 1,000 euro ilagt av VvE.

Faktorer som går igjen i dommer inkluderer:

• hvor ofte beboerne bytter ut;
• hvordan leiligheten markedsføres, og til hvem;
• om det leveres ekstra tjenester, som rengjøring eller sengetøy;
• om leien er kommersiell sammenlignet med vanlig utleie i området;
• om eieren driver leiligheten som en del av en større portefølje.

En kjede med fire måneders utleie til etterfølgende utlendinger kan fortsatt være korttidsutnyttelse. Å leie ut hele leiligheten én gang til én familie som faktisk bor der er normalt boligbruk, selv for en bestemt periode. Mønsteret teller, ikke den individuelle kontrakten.

Avgjør en kommunal tillatelse saken?

Nei. Kommunale regler er et eget lag med offentlig rett under boligloven av 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) og den lokale boligforskriften, og en tillatelse beskytter deg ikke mot VvE.

Kommuner kan kreve tillatelse for å ta en bolig ut av boligmassen, for å gjøre den om til rom eller for utleie av ferieboliger, og de større byene pålegger registreringsnumre og begrensninger for antall netter. Omgivelsesplanen kan separat forby bruk av en bolig til overnatting. Du kan ha alle tillatelser og fortsatt bli pålagt av sivilretten, på VvEs anmodning, å stoppe utleie; en tillatelsesskjøte hjelper deg heller ikke uten nødvendig tillatelse.

To utviklinger har strammet inn bildet. Siden 1. januar 2026 er overnatting ( logier ) beskattet med den generelle momssatsen på 21 % i stedet for 9 %. Og siden 20. mai 2026 gjelder EU-forordning 2024/1028 om data for korttidsutleietjenester: der det finnes en registreringsordning, må nummeret vises i oppføringen, og plattformer deler data om verter og bestillinger med myndighetene.

Hvordan håndhever en VvE et forbud mot korttidsopphold?

I trinn: en skriftlig advarsel, deretter kontraktsbot, og deretter midlertidige avhjelpingsprosesser om nødvendig. Foreninger som hopper over et trinn betaler vanligvis for det i saksomkostninger.

Advarselen navngir bestemmelsen i skjøtet eller forskriftene, beskriver handlingen og setter en frist. En kontraktsmessig straff krever et forbud som allerede finnes i skjøtet eller modellforskriftene, og prosedyren i forskriftene må være fulgt. I henhold til artikkel 6:94 i BW kan en domstol redusere en straff dersom det er klart nødvendig med hensyn til rimelighet.

Dersom utleien fortsetter, kan VvE be dommeren ( voorzieningenrechter ) om en stansordre, støttet av en tvangsmulkt ( dwangsom ) per dag eller per brudd, vanligvis innen uker. I alvorlige tilfeller tillater de fleste modellforskrifter at møtet, etter en skriftlig advarsel, nekter eieren eller beboeren videre bruk av leiligheten; domstolene vurderer dette tiltaket nøye.

VvE-en må handle konsekvent. Å tolerere kortvarig opphold av tre eiere i årevis og deretter handle mot den fjerde kan bestrides som strid med rimelighet og rettferdighet (artikkel 5:130(1) BW). Hvis foreningen i stedet forholder seg passiv, se artikkelen vår om hva du kan gjøre når en VvE ikke oppfyller sine plikter.

Hva risikerer du som eier?

Vanligvis mer enn leieinntektene. Et forføyning, dagbøter, saksomkostninger og hull i forsikringsdekningen kan raskt oppveie det utleieinntektene gir.

Byggeforsikringer tegnet av sameier kan ekskludere eller begrense dekningen for skader forårsaket av kommersiell bruk. Hvis en brann eller lekkasje oppstår i en leilighet utleid i strid med skjøtet, kan forsikringsselskapet redusere eller nekte dekning, slik at VvE og andre eiere får et tap. Vår oversikt over hvem som betaler for skader i en bygård forklarer hvordan disse tapene er fordelt.

Leieretten legger til et nytt lag. En utleie som er genuint kortvarig i sin natur faller utenfor leietakerbeskyttelsen (artikkel 7:232(2) BW), men dette unntaket leses snevert. Siden loven om tidsbegrensede leieforhold ( Wet vaste huurcontracten ) trådte i kraft 1. juli 2024, er tidsbegrensede leieforhold for selvstendige boliger i prinsippet ikke lenger mulige. Hvis du tar feil om unntaket, kan du møte en leietaker som ikke lett kan bedes om å flytte ut, og en VvE som samtidig protesterer. Forpliktelsene som påhviler en utleier gjelder da fullt ut.

Hva bør du sjekke som leilighetseier?

Les dokumentene før du leier ut eller kjøper. Sjekk:

• betegnelsen på enhetene og eventuelle forbud mot kommersiell bruk i delingsskjøtet, som er tilgjengelig fra Matrikkelen (Kadaster);
• hvilke modellforskrifter som gjelder, og om de krever en brukererklæring;
• husordensreglene og de siste referatene, for å se hvilke retningslinjer VvE faktisk gjelder;
• kommunal tillatelse, registreringsnummer og nattgrenser for adressen;
• om bygningsforsikringen utelukker skader fra kommersiell bruk;
• om en anfægtet VvE-avgjørelse fortsatt er innenfor énmånedsperioden i artikkel 5:130(2) i BW.

Vårt notat om fallgruver i nederlandsk eiendomsrett dekker hva annet du bør sjekke før du kjøper.

Hva bør du sjekke som VvE-styre?

Få orden på dokumentene og håndhev dem konsekvent. Sjekk:

• om skjøtet inneholder en boligbetegnelse eller et forbud mot kommersiell bruk som dekker korttidsopphold;
• dersom skjøtet ikke inneholder noen betegnelse, om det skal endres, noe som i henhold til artikkel 5:139 i BW krever alle eiere eller fire femtedels flertall av stemmene, etterfulgt av et notarialt skjøte;
• om straffebestemmelsen og prosedyren for den i forskriftene er fulgt;
• om sammenlignbare saker i bygningen behandles likt, og om policyen er nedtegnet i protokollen;
• om bygningsforsikringsselskapet har blitt informert om eventuelle bruksendringssaker.

Der forholdet mellom eiere har blitt hardere, oppnår mekling ofte mer enn en rettsmøte.

Hva kan vi gjøre for deg med korttidsleie i en VvE?

Vi gir råd til sameier og leilighetseiere om deling og utleie av korttidsbolig; se også våre sider om eiendomsadvokater og leietakere .

• Vi leser delingsskjøtet og modellreglene dine og forteller deg om korttidsopphold er tillatt.
• Vi utarbeider advarselen eller svaret på en VvE-advarsel.
• Vi sender inn eller forsvarer en begjæring om å annullere en VvE-avgjørelse innen énmånedsperioden i artikkel 5:130 i BW.
• Vi fører eller forsvarer oss i midlertidige prosesser om korttidsutleie og tvangsmulkter.
• Vi utarbeider en endring av skjøtet i henhold til artikkel 5:139 i BW sammen med notaren.

Sammendrag

• Delingsskjøtet avgjør om korttidsopphold er tillatt i bygningen din; husregler kan ikke legge til et nytt forbud.
• Domstolene ser på det faktiske bruksmønsteret: hyppig utskifting, kommersiell prising og tjenester peker på utnyttelse, ikke levebrød.
• En kommunal tillatelse og en skjøte er separate krav; du trenger begge.
• En VvE håndhever gjennom en advarsel, en kontraktsmessig mulkt og, om nødvendig, midlertidige forføyninger med dagsbøter.
• For å anke en VvE-avgjørelse har du én måned i henhold til artikkel 5:130(2) i BW.

Ofte stilte spørsmål