Foreløpig kjøpsavtale i Nederland: hva den binder deg til

En foreløpig kjøpsavtale i Nederland er ikke foreløpig i det hele tatt. Det nederlandske navnet på den, voorlopige koopovereenkomst, er en historisk feilaktig betegnelse: Når kjøper og selger begge har signert, foreligger en bindende kontrakt, og ingen av partene kan bare gå sin vei. En forbruker som kjøper en bolig har tre dager på seg til å heve kjøpet uten å oppgi grunn. Etter det er de eneste utveiene en avtalt betingelse, for eksempel et finansieringsforbehold, den andre partens samtykke eller et juridisk grunnlag for heving.

Hva en voorlopige koopovereenkomst egentlig er

Avtalen kalles foreløpig fordi den går foran den notarielle overføringsdokumentet. Det er den eneste forstanden den er foreløpig i. I henhold til nederlandsk lov går eierskap til fast eiendom kun gjennom en skjøte utført av en notarius publicus (notaris) og registrert i Kadaster, så mellom signering og fullføring er det en periode, vanligvis på én til tre måneder, hvor partene er bundet til hverandre, men eiendommen har ennå ikke skiftet eier. Kjøpsavtalen regulerer denne perioden.

Begge forpliktelsene i den er reelle. Selgeren må levere eiendommen i avtalt stand og fri for heftelser som ikke ble opplyst; kjøperen må betale prisen og møte hos notarius publicus på avtalt dato. Unnlatelse av å gjøre dette er et kontraktsbrudd, og modellavtalene som brukes på det nederlandske markedet, har en straff knyttet til det. Enhver som signerer i den tro at dokumentet bare dokumenterer en intensjon, har misforstått hva de har gjort.

Hva avtalen skal inneholde

En kjøpekontrakt foreligger når partene er enige om gjenstanden og prisen. Alt annet kan i prinsippet fylles ut av loven, men en gjennomførbar nederlandsk kjøpekontrakt registrerer betydelig mer: partenes fulle navn og adresser, en nøyaktig beskrivelse av eiendommen med matrikkelbetegnelse, prisen, overføringsdato, hvilket løsøre som er inkludert og tilstanden eiendommen leveres i.

Utover det kommer klausulene som avgjør hvem som bærer hvilken risiko. Hvilke betingelser som må oppfylles, og innen når. Om kjøperen betaler et depositum eller stiller en bankgaranti. Hva selgeren har erklært om eiendommen, og hva kjøperen aksepterer som en kjent mangel. Om selgeren har opplyst om forhold som jordforurensning, en underjordisk drivstofftank, asbest, monumentstatus eller en aktiv tvist med en nabo. De fleste tvister etter ferdigstillelse viser seg å være tvister om en setning som aldri ble skrevet ned.

Skriftlig form og tre dagers angrefrist

Artikkel 7:2 i den nederlandske sivilloven (Burgerlijk Wetboek) gjelder når en bolig kjøpes av en fysisk person som ikke handler i forbindelse med et yrke eller virksomhet. To regler følger av denne. Kjøpet må inngås skriftlig, så en muntlig avtale om prisen binder ennå ikke den private kjøperen av en bolig. Og kjøperen har en angrefrist (bedenktijd) på tre dager, som løper fra dagen etter at kjøperen mottar en kopi av den signerte avtalen, der kjøpet kan heves uten å oppgi noen grunn og uten å skylde noe.

Tre detaljer avgjør tilfeller. Perioden må omfatte minst to dager som ikke er lørdag, søndag eller offentlig fridag, slik at en levering på fredag ​​ikke koster kjøperen helgen. Perioden løper fra mottak av det signerte dokumentet, og det er derfor overleveringsøyeblikket bør registreres. Og retten tilhører kun kjøperen: en selger som angrer på avtalen har ingen angrefrist, og det har heller ikke en kjøper som er et selskap eller som kjøper i løpet av en næringsvirksomhet. Beskyttelsen kan ikke trekkes bort til kjøperens ulempe.

Angrefristen er kort og absolutt. Bruk den til å få avtalen sjekket, ikke til å forhandle. Hvis de samme partene inngår et nytt kjøp av den samme eiendommen innen seks måneder, får ikke kjøperen tre nye dager.

Betingelser: hvordan et voorbehoud faktisk fungerer

En betingelse, eller et forbehold, er kjøperens viktigste rømningsvei etter at angrefristen er utløpt. Den mest kjente er finansieringsforbeholdet (financieringsvoorbehoud), som gir kjøperen rett til å heve kjøpet dersom det ikke innhentes noe tilbud om boliglån. Det er ikke automatisk. Det eksisterer bare hvis det ble skrevet inn i avtalen, det varer bare til datoen som er angitt der, og det kan normalt bare påberopes ved et skriftlig varsel som er gitt i tide og støttet av dokumentasjon på avslagene.

Det siste kravet fanger opp folk. En kjøper som lar datoen passere, eller som sender en ubegrunnet e-post, mister forbeholdet og forblir bundet til et kjøp de ikke kan finansiere, og det er nettopp den situasjonen straffeklausulen er utformet for. Hvis en boliglånsrådgiver trenger mer tid, kan de be selgeren skriftlig om en forlengelse og også få forlengelsen skriftlig. Andre betingelser er også vanlige: en tilfredsstillende bygningsundersøkelse, salg av kjøperens egen bolig, innvilgelse av tillatelse eller et positivt resultat fra kommunen om den tiltenkte bruken.

Depositum, bankgaranti og straffeklausul

Modellavtalene som brukes av de nederlandske eiendomsmeglerforeningene krever at kjøperen betaler et depositum til notarius klientkonto, eller stiller en bankgaranti for samme beløp, vanligvis ti prosent av kjøpesummen, innen et bestemt antall uker etter at angrefristen er over. De samme modellene setter straffen for manglende oppfyllelse til ti prosent av prisen, som skal betales i tillegg til oppfyllelsesforpliktelsen eller som kompensasjon dersom selgeren oppløser avtalen.

Boten forfaller ikke automatisk. Som regel må den misligholdende parten først få skriftlig varsel om å oppfylle kontrakten innen en fastsatt frist, og først etter at denne perioden er utløpt uten oppfyllelse, er parten i mislighold. Den skadelidte parten velger da: å kreve oppfyllelse, eller å oppløse kontrakten og kreve boten. En domstol kan redusere en kontraktsmessig bot, men bare der det åpenbart er rimelig, noe som er en krevende test; å anta at en dommer bare vil nedskalere beløpet er en dårlig plan.

Forbedring: Registrering av kjøpet for å beskytte din posisjon

Mellom signering og overføring er kjøperen eksponert. Selgeren kan selge det samme huset til noen andre, gi pant i det eller bli erklært konkurs, og en kjøpsavtale i seg selv gir kjøperen kun et personlig krav. Artikkel 7:3 i Civil Code tillater at kjøp av fast eiendom registreres i de offentlige registrene. Denne registreringen, kjent under det tyske navnet Vormerkung, gjør kjøperen immun mot et senere salg, et senere pant, et utlegg eller en insolvens på selgersiden.

Tinglysing gjøres av notarius publicus og koster lite. Virkningen bortfaller med tilbakevirkende kraft dersom eiendommen ikke er overført innen seks måneder, og en ny tinglysing mellom de samme partene blokkeres da i ytterligere seks måneder, så det er et skjold for en normal fullføringsperiode snarere enn et ubestemt forbehold. I løpet av den tre dager lange angrefristen krever tinglysing en notarialdokumentasjon. For ethvert kjøp med lang pause før fullføring, eller der selgers økonomi er usikker, bør det være standard.

Avbryte forhandlingene før noe er signert

Det finnes et stadium før avtalen der ingenting er signert, og nederlandsk lov gir ikke dette helt frihet. Utgangspunktet er at hver part kan avbryte forhandlingene. Denne friheten opphører der den andre parten med rette kan stole på at en kontrakt kommer i stand, eller der brudd av andre grunner ville være uakseptabelt. Under slike omstendigheter kan parten som trekker seg fra avtalen bli ansvarlig for saksomkostninger og, unntaksvis, for tapet av avtalen. Høyesterett la frem denne testen i sin dom av 12. august 2005 i CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), og anvender den strengt: ansvar for avbrutte forhandlinger er unntaket, ikke regelen.

Intensjonsavtaler ved oppkjøp av virksomheter

Ved salg av en bedrift eller aksjer er dokumentet som går forut for avtalen en intensjonsavtale (intensjonsavtale). Her spiller etiketten mindre rolle enn ordlyden. De fleste intensjonsavtaler lar de kommersielle vilkårene være ubindende, mens de gjør en håndfull klausuler fullt bindende: konfidensialitet, eksklusivitet i en bestemt periode, hvem som betaler kostnadene for due diligence, gjeldende lov og verneting. Hvis intensjonen er at ingen avtale skal eksistere før en aksjekjøpsavtale er signert, si det i én utvetydig setning, fordi et brev som leses som en fullført handel vil bli behandlet som en.

Offentliggjøring, etterforskning og klausulene som forskyver risikoen

Nederlandsk lov deler ansvaret for mangler mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Selgeren må fortelle kjøperen hva de vet om mangler som hindrer normal bruk, selv om kjøperen ikke spør. En selger som tier om et tak som lekker eller et strukturelt problem, kan ikke senere skjule seg bak kjøperens manglende ettersyn. Kjøperen må på sin side gjøre de undersøkelsene en rimelig forsiktig kjøper ville gjort, noe som for en eldre eiendom vanligvis betyr en strukturell befaring.

Der de to pliktene møtes, råder vanligvis selgerplikten: taushet om en kjent mangel avhjelpes ikke av at kjøperen ikke har undersøkt saken. Derfor inneholder standardavtalene et sett med klausuler som er utformet for å flytte grensen. En aldersklausul (ouderdomsclausule) registrerer at eiendommen er gammel og at kjøperen aksepterer en lavere byggestandard. En ikke-beboelsesklausul (niet-zelfbewoningsclausule) brukes av arvinger og investorer som aldri har bodd i eiendommen og derfor ikke kan si mye om den. En klausul der kjøperen aksepterer en navngitt mangel, fjerner denne mangelen fullstendig fra diskusjonen.

Ingen av disse klausulene er ufarlige standardavtaler. Hver av dem begrenser hva kjøperen kan kreve senere, og hver av dem er omsettelige. Hvis en selger legger til en sent i prosessen, bør du se på det som et signal om å spørre hva de vet, og registrere svaret i avtalen i stedet for i en e-post.

Hva du bør sjekke før du signerer

Les beskrivelsen av det du kjøper mot matrikkelutdraget og planene, ikke mot salgsbrosjyren. Sjekk at alle vilkår du støtter deg på står i dokumentet, med en dato og en prosedyre for å påberope dem. Sjekk ferdigstillelsesdatoen mot datoen boliglånstilbudet ditt utløper, og hvis du også selger, mot ferdigstillelsesdatoen for ditt eget salg. Sjekk hva selgeren har erklært og hva du har akseptert, fordi en klausul der du aksepterer eiendommen slik den står, begrenser dine rettsmidler i etterkant betraktelig.

To punkter fortjener separat oppmerksomhet. Klager over mangler må fremsettes innen rimelig tid etter at de er oppdaget; den faste tomånedersregelen som gjelder for forbrukerkjøp av løsøre gjelder ikke for kjøp av bolig, men forsinkelse koster fortsatt kjøperen kravet. Og overføringsskatt, rentelette på boliglån og eventuelle skattemessige konsekvenser av strukturen du velger er saker for en skatterådgiver, ikke for din advokat eller din eiendomsmegler.

Law and More gjennomgår og utarbeider nederlandske kjøpsavtaler for kjøpere og selgere, forhandler betingelser og fullføringsdatoer, og handler når en avtale mislykkes og det kreves bot. kontraktsadvokater arbeid på nederlandsk og engelsk og gi et klart svar på hvor du står. Se også artiklene våre om å kjøpe et hus i Nederland og på notarens rolle, eller ta kontakt Law & More B.V. å få avtalen din sjekket før angrefristen utløper.