Den nederlandske notaren og den lovlige overføringen av eiendom: en guide for internasjonale kjøpere

Hvis du kjøper et hus i Nederland , kan du ikke unngå notarius publicus . Nederlandsk lov tillater ikke at eierskapet til eiendommen skifter hender privat: overføringen må utføres av en nederlandsk notarius publicus og registreres i de offentlige registrene. For kjøpere fra land der hver side av et salg instruerer sin egen advokat, er dette den minst kjente delen av prosessen, og der de kostbareste misforståelsene oppstår.

Hva en nederlandsk notarius publicus er

En nederlandsk notaris er ikke en erfaren advokat med stempel. Embedet er offentlig: en notarius utnevnes ved kongelig resolusjon, som også fastsetter etableringsstedet (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), og har myndighet til å utføre autentiske dokumenter der loven krever det eller en part ber om det (art. 2 Wna). Et slikt dokument har spesiell bevismessig status og kan ofte fullbyrdes uten rettsavgjørelse.

To konsekvenser er viktige:

• Notaren har en plikt til å handle. En notar må utføre det arbeidet loven tildeler eller en part ber om, med begrensede unntak (art. 21 Wna).
• Notarius publicus er ikke på noens side. Notarius utøver embetet uavhengig og ivaretar interessene til alle parter i rettshandlingen, upartisk og med størst mulig aktsomhet (art. 17 Wna).

Hvordan notaren skiller seg fra en advokat i ditt eget land

I England, Irland, USA og mange andre land instruerer hver side av en overdragelse sin egen partiske advokat. En nederlandsk notarius publicus er det motsatte: en enkelt, nøytral offentlig tjenestemann som betjener transaksjonen snarere enn en part. En utenlandsk «notarius publicus», som i mange land bare vitner til signaturer, har et langt snevrere embete og er ikke en nyttig sammenligning.

Notaren undersøker skjøtet, forbereder og forklarer skjøtene, oppbevarer pengene og registrerer overføringen – men vil ikke forhandle om prisen, gi råd om hvorvidt avtalen er forsvarlig eller opptre for deg i en tvist.

Informasjonsplikten og dens grenser

Upartiskhet i henhold til art. 17 Wna er koblet til en plikt til å informere: notaren må sørge for at hver part forstår hva skjøtet innebærer og hvilke risikoer som er forbundet med det før han signerer – plikten kjent i tysk-nederlandsk tradisjon som Belehrungspflicht . Der en part er svakere, mindre erfaren eller ikke snakker språket, blir denne plikten mer krevende, og en notar som signerer vel vitende om at en kjøper ikke har forstått et vesentlig poeng, risikerer disiplinærpåvirkning og ansvar.

Men å informere begge sider er ikke advokatvirksomhet. Der kjøper og selger er i en genuin konflikt – om mangler funnet før ferdigstillelse, press for å flytte datoen eller betydningen av en tilstand – holder notaren seg i midten. Det er akkurat da en kjøper trenger noen som bare har plikt overfor kjøperen.

Når du bør instruere din egen advokat også

• Kontrakten er ikke-standardisert, eller selgeren er en utbygger eller investor som bruker sine egne vilkår.
• Du kjøper på auksjon, fra et dødsbo eller selskap, eller fra en selger i økonomiske vanskeligheter.
• Eiendommen har en grunnleieavtale (erfpacht), fredning av monumenter eller en uvanlig servitutt.
• Det er en tvist om mangler, depositum, gebyrer eller datoer, eller en utsikt til en slik tvist.
• Kjøpet berører din bostedsstatus, en skilsmisse, en ekteskapelig formueordning eller grenseoverskridende arv.

De to utfyller hverandre: notaren utfører overføringen, advokaten din sørger for at avtalen er en du skal inngå.

De to stadiene: forpliktelse og overføring

Dette er det viktigste strukturelle punktet i nederlandsk eiendomsrett : det skiller plikten til å overføre eiendommen fra selve overføringen . En gyldig overføring krever en gyldig eiendomsrett, en person som har rett til å disponere over eiendommen, og en gyldig leveringshandling (art. 3:84 BW). For fast eiendom er leveringen en skjøte utført for en nederlandsk notarius publicus, etterfulgt av registrering av skjøtet i de offentlige registrene (art. 3:89 BW).

Kjøpeavtalen , ofte kalt en «midlertidig» kjøpskontrakt, skaper derfor en bindende forpliktelse til å kjøpe og selge. Den gjør deg ikke til eier. «Midlertidig» er misvisende: når angrefristen er utløpt, binder den deg fullstendig. Eierskapet overgår først når skjøtet er tinglyst.

Fra tilbud til registrering

Skriveplikten og angrefristen

Dersom kjøperen er en fysisk person som ikke handler i utøvelsen av et yrke eller virksomhet, og eiendommen er beregnet for boligbruk, må kjøpet inngås skriftlig (art. 7:2 BW). Et håndtrykk, en e-post eller en WhatsApp-utveksling er ikke bindende for en forbrukerkjøper.

Den samme bestemmelsen gir en forbruker som kjøper en bolig en angrefrist på tre dager. Den begynner dagen etter at du mottar den signerte kontrakten, det er ikke nødvendig å oppgi noen grunn, og det utbetales ingen kompensasjon. Den må omfatte minst to dager som ikke er en lørdag, søndag eller offentlig fridag; hvis ikke, forlenges den. Retten tilhører kun kjøperen, og tiden løper fra mottakelsen – så ta vare på bevis på når kontrakten nådde deg.

Depositum eller bankgaranti

Standardmodellkjøpekontrakten krever at kjøperen stiller sikkerhet: enten et kontantdepositum ( waarborgsom ) innbetalt til notarius publicus' tredjepartskonto, eller en bankgaranti ( bankgarantie ) fra en bank etablert i Nederland. I modellkjøpekontrakten til NVM, VBO, VastgoedPRO og Vereniging Eigen Huis er beløpet fastsatt til 10 % av kjøpesummen, med forfall noen uker før ferdigstillelse. Modellen har også en straffeklausul: en kjøper som ikke fullfører, skylder vanligvis et beløp tilsvarende depositumet. Tilpass eventuelle finansieringsbetingelser til boliglånets tidsramme.

Tittelundersøkelse og Kadaster-søk

Kadaster fører offentlige registre som registrerer fakta som er relevante for den juridiske statusen til registrert eiendom (art. 3:16 BW), og handlinger som påvirker denne statusen er registrerbare (art. 3:17 BW). Det er dette som gjør nederlandsk eiendomsoverdragelse sikker: et registrerbart faktum som ikke er registrert når ervervet ditt registreres, kan vanligvis ikke holdes mot deg med mindre du visste om det (art. 3:24 BW).

Notarius publicus vil vanligvis sjekke:

• selgerens tittel og kjeden av tidligere skjøter;
• eksisterende boliglån, som må innfris og frigis ved fullføring;
• fester og anfall (beslaglegge) mot selgeren eller eiendommen;
• servitutter, andre tinglige rettigheter og kvalitative eller kjedeforpliktelser;
• tomteleie (erfpacht): grunnleien, revisjonsdatoer og slutten av perioden;
• offentligrettslige restriksjoner, som for eksempel monumentstatus eller kommunale håndhevingsvedtak;
• delings- og sameiedokumentet, der eiendommen er en leilighet;
• begge parters identitet, kapasitet og ekteskapelig status.

Like viktig er hva notaren ikke sjekker: verken bygningens tilstand, gulvareal, fuktighet, asbest eller fundamenter, eller om en utvidelse ble tillatt med mindre den fremgår av registrene, eller verdien. Tilstand og samsvar med planleggingskrav er ditt ansvar, og må avklares før kontrakten signeres eller dekkes av en betingelse.

Tredjepartskontoen og hvordan pengene flyttes

En notar må føre én eller flere spesialkontoer i notarens eget navn, med omtale av denne egenskapen, utelukkende beregnet på penger som holdes for andre (art. 25 Wna). Dette er derdengeldenrekening . Pengene er øremerket: de tilhører ikke notaren og er utenfor rekkevidde for notarens kreditorer. Derfor er en nederlandsk fullføring trygg uten deponeringsagenter eller forpliktelser mellom motstående advokater.

• Notarius utsteder en kontoutskrift (notat av avslutning) som dekker pris, overføringsavgift, avgifter, tinglysingskostnader, fordeling av servicegebyrer og lokale skatter, og depositum.
• Du overfører saldoen i klarerte midler fra en konto i ditt eget navn, vanligvis innen virkedagen før fullføring; långiveren din betaler lånet til samme konto. Uten klarerte midler er ikke skjøtet signert.
• Etter signering, tinglysing og en siste undersøkelse, innløser notarius publicus selgerens boliglån, betaler selgeren og innbetaler overdragelsesavgiften.

Selgeren får ikke betalt ved signering, men når notaren bekrefter at overføringen er registrert og at det ikke er noe utlegg eller nytt pant. Det er dette gapet som beskytter deg.

Skjøtene, signeringen og språket

Ved ferdigstillelse signerer du vanligvis to notarialdokumenter: overføringsdokumentet ( akte van levering eller transportakte ), leveringen som kreves i henhold til art. 3:89 BW, og, hvis du låner, pantedokumentet ( hypotheekakte ) som oppretter långivers sikkerhetsrett, som også etableres ved notarialdokument (art. 3:260 BW) og trer i kraft ved registrering i de offentlige registre (art. 3:89 BW). Avtalen tar opptil en time. Før signering går notaren gjennom skjøtene, forklarer innholdet og konsekvensene, og svarer på spørsmål. Ta med originale identitetsdokumenter; kopier godtas ikke.

Et nederlandsk notarialdokument utarbeides på nederlandsk: art. 42 Wna og art. 43 Wna krever at skjøtet utføres på det språket. Dersom en møtende part ikke behersker nederlandsk nok, er bistand fra en edsvoren tolk hentet fra registeret over edsvorne tolker og oversettere (Rbtv) og en oversettelse av skjøtet obligatorisk, og skjøtet registrerer at dette ble gjort. I praksis leverer kontorer med erfaring med internasjonale kjøpere en engelsk oversettelse av utkastene på forhånd og arrangerer en tolk. Be om utkastene flere dager i forveien. Den nederlandske teksten er den gjeldende.

Signering med fullmakt

Du trenger ikke å være i Nederland. Det er vanlig å gi en fullmakt ( volmacht ) som gir en ansatt ved notarius publicus fullmakt til å signere for deg. Selve fullmakten må vanligvis signeres for en notarius publicus – i Nederland, eller i utlandet med legalisering eller apostille, ofte med en sertifisert oversettelse. Avtal dette uker i forveien; identifikasjon i henhold til hvitvaskingsreglene gjelder fortsatt.

Registrering, og øyeblikket eierskapet overføres

Etter signering fremlegger notaren skjøtet for de offentlige registrene som Kadaster oppbevarer, vanligvis elektronisk samme dag. Deretter behandles det i Basisregistratie Kadaster, noe som vanligvis tar noen få virkedager. Kadaster krever et fast beløp for hvert innsendte skjøte. Disse gebyrene fastsettes årlig av Kadaster i tariffforskriften og publiseres i Staatscourant, så be om det gjeldende beløpet i tilbudet ditt.

Eierskapsretten overføres ved tinglysing, ikke ved signering (art. 3:89 BW). Tinglysingen trer i kraft fra det øyeblikket skjøtet tilbys Kadaster (art. 3:19 BW), og det er derfor intervallet mellom signering og tinglysing holdes kort. Notarius publicus foretar deretter en siste undersøkelse før pengene frigis.

Gebyrer, og hvem som velger notarius publicus

Eksisterende boliger selges nesten alltid kosten koper – «kostnader for kjøperen»: kjøperen betaler overføringsavgiften og kostnadene for overføringsdokumentet. Fordi kjøperen betaler, velger kjøperen vanligvis notarius publicus. Ikke bare godta selgers forslag.

Notarialgebyrer er ikke lovfestede og varierer mellom kontorer, så innhent skriftlige tilbud og sammenlign tilsvarende priser. Et tilbud bør angi separat gebyrene for overføringsskjøtet og pantebrevet, tinglysingsgebyrer, søkekostnader og eventuelle gebyrer for oversettelse, tolk eller fullmakt. Overføringsavgift ( overdrachtsbelasting ) er separat og skal betales til skattemyndighetene. Satsene finnes i Wet op belastingen van rechtsverkeer og justeres gjennom den årlige Belastingplanen: en redusert sats for en kjøper som skal bo i eiendommen som hovedbolig, et engangsfritak for kvalifiserte unge kjøpere innenfor en verdigrense som indekseres hvert år, en høyere sats for en bolig kjøperen ikke skal bebo, og en egen sats for næringseiendom. Belastingdienst publiserer satsene og den nåværende verdigrensen. sjekk dem for året du fullfører, og se artikkelen vår om overføringsavgift og kjøpers kostnader.

Når selgeren er i økonomiske vanskeligheter

Hvis selgeren er overgjeldet eller på vei mot konkurs, blir gapet mellom kontrakt og overføring farlig: en kreditor kan registrere et utlegg, eller selgeren kan bli erklært konkurs, før skjøtet ditt er tinglyst – noe som gir deg et krav mot en insolvent selger i stedet for et hus.

Nederlandsk lov gir en spesifikk beskyttelse: selve kjøpet kan registreres i de offentlige registrene (art. 7:3 BW), et trinn som vanligvis kalles Vormerkung . Når det er registrert, kan visse senere hendelser – inkludert utlegg og selgerens konkurs – ikke påberopes mot deg i en begrenset lovbestemt periode, forutsatt at overføringen skjer innenfor den. Det er ikke automatisk: en notar må ordne det, underlagt betingelser og tidsfrister. Hvis søkene avdekker et utlegg eller et pant som overstiger prisen, må du umiddelbart søke separat rådgivning.

Hvitvaskingsregler, identifisering og rapportering

Dette overrasker utenlandske kjøpere mest. Notarer faller inn under den nederlandske hvitvaskingslovgivningen, Wwft (art. 1a Wwft), og må utføre klientundersøkelser (art. 3 Wwft): etablere og verifisere identiteten din, identifisere den endelige reelle eieren der et selskap er involvert, fastslå formålet med og arten av forholdet, og overvåke transaksjoner kontinuerlig.

I praksis vil notaren insistere på originale identitetsdokumenter og stille spørsmål som kan virke påtrengende: hvor pengene kommer fra, hvordan du har samlet dem opp, hvorfor midlene kommer fra et bestemt land eller en bestemt konto, og hvem som kontrollerer et kjøpende selskap. Forvent å fremlegge kontoutskrifter, bevis på et annet eiendomssalg, en gavehandling eller en ansettelseshistorikk. Midler fra en tredjepart, fra utenfor EU, eller i et uforklarlig mønster tiltrekker seg gransking og forsinker ferdigstillelsen.

Notarius publicus har også en lovpålagt plikt til å rapportere uvanlige transaksjoner til FIU-Nederland, den nederlandske enheten for finansiell etterretning (art. 16 i Wwft). Notarius publicus kan ikke fortelle deg at det er utarbeidet en rapport. Ingenting av dette er personlig eller omsettelig: gi notarius publicus en dokumentert redegjørelse for midlene dine fra starten av, så vil prosessen gå knirkefritt.

Hva Law & More kan gjøre

Notarius publicus utfører overføringen; vi tar oss av din rolle i den. Law & More gjennomgår kjøpekontrakten før du signerer eller før angrefristen utløper, sjekker finansierings- og oppmålingsbetingelsene, depositumet og straffeklausulen, og gir råd der en tomtefeste, en sameie, en fredning av monumenter eller en selger i økonomiske vanskeligheter kompliserer saken. Vi opptrer også når mangler, forsinkelser eller mislykket ferdigstillelse utvikler seg til en tvist. Hvis du kjøper i Nederland og ønsker at dokumentene skal leses av en advokat som kun handler for deg, ta kontakt med oss.