Nabo bygger uten tillatelse: hva kan du gjøre?

Hvis naboen din bygger uten nødvendig tillatelse, er det mest effektive rettsmiddelet vanligvis en skriftlig anmodning om håndheving ( handhavingsverzoek ) til kommunen ( college van burgemeester en wethouders ). Hovedunntaket: mye byggearbeid trenger ingen tillatelse i det hele tatt i henhold til miljø- og planloven ( omgivelseswet ), så sjekk først om det var nødvendig med tillatelse.

Ved siden av denne administrative ruten går en sivilrettslig rute. I henhold til artikkel 5:37 og 6:162 i den nederlandske sivilloven (BW) kan en konstruksjon som er lovlig i planleggingsmessige henseender fortsatt forårsake ulovlig sjenanse, og artikkel 5:50 i BW setter regler for vinduer og balkonger nær grensen. Nedenfor forklarer vi hvordan man sjekker tillatelsessituasjonen, hvordan man sender inn en håndhevingsbegjæring som fungerer, hvilke seks ukers frister som gjelder og når sivilretten er det bedre valget.

Når trenger byggearbeid tillatelse?

Siden 1. januar 2024 har Omgevingswet og dens forskrifter avgjort hvilke arbeider som trenger tillatelse. Det finnes ingen ensartet høyde- eller størrelsesgrense som gjelder overalt: det avhenger av typen arbeid, plasseringen på tomten og den kommunale miljøplanen ( omgevingsplanen ).

Loven skiller mellom to aspekter. Byggteknisk aktivitet ( technische bouwactiviteit ) gjelder nasjonale krav til sikkerhet, helse og energi. Miljøplanaktivitet ( omgevingsplanactiviteit ) gjelder lokale regler for bruk, høyde og plassering, og miljøplanen kan sette strengere regler enn de nasjonale kategoriene for tillatelsesfrie anlegg.

Enkelte utvidelser, skur og uthus i bakhagen er fritatt for tillatelse dersom de oppfyller de nasjonale kravene. Ikke stol på tommelfingerregler: bruk tillatelsessjekken på Omgivelsesloket, les miljøplanen for adressen og spør kommunen om det er søkt om eller innvilget tillatelse. I henhold til offentlighetsloven ( Woo ) kan du også be om å få innsyn i tillatelsen og tegningene.

Hva kan kommunen gjøre mot bygging uten tillatelse?

Bygging uten nødvendig tillatelse bryter med artikkel 5.1 i Omgevingswet, og kommunen kan ilegge et forelegg med straff ( last ord dwangsom , artikkel 5:32 i den generelle forvaltningsloven, Awb) eller et administrativt håndhevingsforelegg ( last ord bestuursdwang , artikkel 5:21 Awb). I noen tilfeller er det også mulig med et forelegg eller en strafferettslig sanksjon.

Med en tvangsfullbyrdelse må naboen din stanse arbeidet eller fjerne konstruksjonen innen en fastsatt frist, ellers mister de en tvangsmulkt. Med en tvangsfullbyrdelse fjerner kommunen selv konstruksjonen og inndriver kostnadene fra naboen din.

I henhold til fast rettspraksis fra avdelingen for forvaltningsmyndighet i Statsrådet er en kommune som står overfor et brudd i prinsippet forpliktet til å håndheve. Den kan bare avstå dersom det er en konkret utsikt til legalisering, eller dersom håndheving ville være uforholdsmessig. I praksis inviterer kommunen ofte først naboen din til å søke om tillatelse i etterkant, som du deretter kan bestride.

Hvordan ber man kommunen om håndheving?

Du sender en skriftlig forespørsel til kommunestyret. Beskriv adressen, byggingen, hvorfor det var nødvendig med tillatelse og ikke innvilget, og hvordan du er berørt; legg ved daterte fotografier og en logg over arbeidet.

Du må være en interessert part ( belanghebbende ) i henhold til artikkel 1:2 Awb: noen hvis interesse er direkte berørt. En direkte nabo som kan se byggingen hjemmefra oppfyller vanligvis denne testen; noen som bor flere gater unna gjør det ofte ikke.

Kommunen må avgjøre innen rimelig tid, som i henhold til artikkel 4:13 i Awb uansett har utløpt etter åtte uker, med mindre en lovbestemmelse bestemmer noe annet. Hvis den nekter eller legaliserer byggingen, kan du fremme en innsigelse innen seks uker (artikkel 6:7 i Awb) og deretter anke til forvaltningsdomstolen.

I innsigelsen din, ta for deg de to grunnene til ikke å håndheve: hvorfor legalisering ikke er mulig, og hvorfor dine interesser veier tyngre enn naboens. En tillatelse som er gitt i etterkant, må også bestrides innen seks uker etter kunngjøring, enten du ble informert om det eller ikke, så sjekk kommunens publikasjoner.

Når går man til sivilretten?

Du går til sivilretten når klagen din gjelder virkningen byggingen har hatt på deg, snarere enn tillatelsen. Sivilretten avgjør ikke om det var behov for tillatelse; den avgjør om naboen din opptrer ulovlig mot deg.

Artikkel 5:37 i BW forbyr å forårsake plage som er ulovlig i henhold til artikkel 6:162 i BW, slik som støy, vibrasjoner eller tilbakeholdelse av lys eller luft. Hvorvidt plagen er ulovlig avhenger av dens art, alvorlighetsgrad og varighet samt omstendighetene i saken.

Sivilloven har også spesifikke naboregler. I henhold til artikkel 5:50 i BW krever vinduer, veggåpninger og balkonger innenfor to meter fra grensen som vender ut mot tomten din ditt samtykke. I henhold til artikkel 5:42 i BW kan trær ikke plantes innenfor to meter fra grensen, og busker og hekker ikke innenfor en halv meter, med mindre en lokal forskrift tillater mindre. Disse reglene gjelder uavhengig av om det er gitt tillatelse eller ikke.

I sivile saker kan du kreve fjerning eller justering av konstruksjonen, forbud mot videre arbeid eller erstatning, med tillegg av en tvangsmulkt. Hvis arbeidet fortsatt pågår, kan en kort prosess (summary geding ) for foreløpig dommer ta en avgjørelse innen uker. Send naboen din et formelt brev først; det løser noen ganger saken og viser retten at du har prøvd.

Bør du velge mekling, kommunen eller retten?

Det avhenger av målet ditt og hvor raskt det haster. Samtaler eller mekling stopper ikke fristen på seks uker for å protestere mot en tillatelse, så send inn innsigelsen din i tide, selv mens dere snakker.

Mange kommuner tilbyr nabomekling ( buurtbemiddeling ) gratis for innbyggere. I mekling kan dere bli enige om løsninger som en domstol ikke kan pålegge, for eksempel frostet glass, en skjerm eller flytting av en konstruksjon, og nedtegne disse i en forliksavtale ( vaststellingsovereenkomst , artikkel 7:900 BW) som binder dere begge.

Som en tommelfingerregel: Hvis problemet er den manglende tillatelsen, start med kommunen, som bærer kostnadene for håndhevingen. Hvis problemet er effekten på deg, for eksempel et vindu innenfor to meter, bruk den sivile ruten, hvor du bærer kostnadene og bevisbyrden (artikkel 150 i sivilprosessloven). Begge rutene kan kjøres samtidig.

Hva bør du sjekke som naboen som protesterer?

Din posisjon avhenger av bevis og frister. Sjekk disse punktene:

• Om det var behov for tillatelse, basert på Omgivelsesloket og miljøplanen for adressen.
• Om det ble søkt om eller gitt tillatelse, i kommunens publikasjoner.
• Om du har daterte fotografier og en logg som viser størrelse og avstand til grensen.
• Om du er en direkte berørt interessert part i henhold til artikkel 1:2 Awb.
• Når den seks ukers klagefristen for ethvert vedtak eller enhver tillatelse utløper.

Hva bør du sjekke som bygger?

Hvis du er den eneste som bygger, kan en håndhevingspålegg stoppe prosjektet ditt. Sjekk disse punktene før arbeidet starter:

• Om både den tekniske bygningsaktiviteten og miljøplanaktiviteten er tillatelsesfrie i henhold til planene dine.
• Om et nytt bygg faller inn under kvalitetssikringsloven for byggevirksomhet (Wkb), som siden 1. januar 2024 krever byggemelding (byggemelding) for konsekvensklasse 1-verk.
• Om vinduer eller balkonger kommer innenfor to meter fra grensen (artikkel 5:50 i BW).
• Om entreprenøren eller arkitekten din er kontraktsmessig ansvarlig for tillatelser og varsler.
• Om du har informert naboene dine før arbeidet starter.

Hva kan vi gjøre for deg i en tvist om bygging uten tillatelse?

Våre eiendomsadvokater bistår naboer og eiere i administrative og sivile prosesser; se også vår indeks over nederlandske eiendomsrettsveiledninger . Konkret:

• Vi sjekker om byggingen trengte tillatelse i henhold til Omgivelseswet og miljøplanen.
• Vi utarbeider håndhevelsesbegjæringen til kommunestyret.
• Vi sender inn innsigelsen innen seks uker og anker til forvaltningsdomstolen.
• Vi sender det formelle brevet til naboen din og starter summariske saksbehandlinger der arbeidet pågår.
• Vi registrerer en avtale med naboen din i en forliksavtale.

Sammendrag

• Sjekk først om det var nødvendig med tillatelse; mange mindre arbeider er tillatelsesfrie i henhold til Omgevingswet.
• Hvis det var behov for tillatelse og ikke ble innvilget, send en skriftlig begjæring om håndheving; kommunen er i prinsippet forpliktet til å håndheve.
• Innen seks uker protestere mot et avslag eller en tillatelse gitt i etterkant (artikkel 6:7 Awb).
• Den sivile ruten, i henhold til artikkel 5:37, 5:50 og 6:162 i BW, omhandler ordensforstyrrelser og grenseregler uavhengig av tillatelsen.

Ofte stilte spørsmål