Juridisk utkastelsesprosess for leid eiendom

Utkastelse er en drastisk prosedyre for både leietaker og utleier. Tross alt, ved utkastelse blir leietakerne tvunget til å forlate den leide eiendommen med alle eiendelene sine, med alle dets vidtrekkende konsekvenser. Utleier kan derfor ikke uten videre gå videre med utkastelse dersom leietaker ikke oppfyller sine forpliktelser etter leiekontrakten. Selv om utkastelse ikke er eksplisitt regulert av lov, strenge regler gjelder for denne prosedyren.

For å kunne gå videre med utkastelse må utleier motta en utkastelsespålegg fra retten. Denne rettskjennelsen inkluderer tillatelse til å få den leide eiendommen kastet ut på en dato bestemt av retten. Dersom leietaker ikke er enig i utkastelsesvedtaket, kan leietaker anke denne rettskjennelsen.

Å fremme en anke utsetter vanligvis virkningen av rettskjennelsen og dermed utkastelsen, inntil lagmannsretten har tatt stilling til dette. Men dersom utkastelsesordren av er erklært tvangskraftig av retten, vil ikke leietakers anke føre til suspensjon og utleier kan fortsette med utkastelse. Dette hendelsesforløpet utgjør en risiko for utleier dersom lagmannsretten bestemmer noe annet om utkastelse.

Før retten gir tillatelse til utkastelse, må utleier ha sagt opp leiekontrakten. Utleier kan si opp på følgende måter:

Oppløsning

For denne oppsigelsesmetoden må det være en mangel på leietakeren i oppfyllelsen av sine forpliktelser fra den aktuelle leiekontrakten, med andre ord mislighold. Dette er tilfellet hvis leieren for eksempel skaper en restanse på leien eller forårsaker ulovlig plage. Leietakers mangel må være tilstrekkelig slik at oppløsning av leiekontrakten er berettiget. Hvis den leide eiendommen gjelder et boligområde eller et mellomstort næringsliv, vil leieren få beskyttelse i den forstand at oppløsningen bare kan skje gjennom rettsprosedyren.

Avbestilling

Dette er en annen måte å si opp. Kravene som utleier må oppfylle i denne sammenheng, avhenger av typen leid eiendom. Hvis den leide eiendommen gjelder et boligområde eller et mellomstort forretningsområde, har leietaker fordel av beskyttelse i den forstand at kanselleringen bare skjer av en rekke uttømmende grunner som nevnt i artikkel 7: 274 og 7: 296 i Nederlandsk sivil lov. En av begrunnelsene som kan påberopes i begge tilfeller er for eksempel presserende personlig bruk av den leide eiendommen. I tillegg må ulike andre formaliteter, som frister, overholdes av utleieren.

Er det utleide arealet annet enn boligareal eller mellomstort næringsareal, nemlig et 230a næringsareal? Leietaker nyter i så fall ikke leiebeskyttelse som nevnt ovenfor og utleier kan relativt raskt og enkelt gjennomføre heving av leiekontrakten. Dette gjelder imidlertid på ingen måte ved utkastelse.

Tross alt har en leietaker av en såkalt 230a næringsplass krav på utkastelsesvern under artikkel 230a i den nederlandske sivilloven i den forstand at leietaker kan be om en forlengelse av utkastelsesperioden med maksimalt ett år innen to måneder etter skriftlig varsel om utkastelse. Slik anmodning kan også rettes til leietaker som allerede har forlatt eller fraflyttet det leide området. Dersom leietaker har fremmet begjæring om forlengelse av utkastelsesfristen, vil vurderingen av denne begjæringen bli foretatt med en interesseavveining.

Retten vil imøtekomme denne anmodningen dersom leietakers interesser er alvorlig skadet ved utkastelse og må veie tyngre enn utleiers interesser for å bruke det leide. Dersom retten avslår anmodningen, kan leietaker ikke anke eller kassasjon over denne avgjørelsen. Dette er bare annerledes hvis domstolen har anvendt eller ikke har anvendt artikkel 230a i den nederlandske sivilloven.

Dersom utleier har fullført alle nødvendige steg i utkastelsesprosedyren korrekt og retten gir hans tillatelse til å kaste ut det leide, betyr ikke dette at utleier selv kan gå videre med utkastelse. Gjør han det, vil ofte utleier opptre rettsstridig overfor leietaker, slik at leietaker i så fall kan kreve erstatning.

Rettens tillatelse innebærer kun at utleier kan få det leide utkastet. Det betyr at utleier må ansette namsmann for utkastelse. Namsmannen vil også forkynne utkastelsespålegget til leieren, og gi leieren en siste sjanse til å forlate det leide selv. Dersom leietaker ikke gjør dette, vil kostnadene ved faktisk fraflytting bæres av leietaker.

Har du spørsmål om eller trenger du juridisk hjelp i utkastelsesprosedyren? Vær så snill og kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter innen leierett og gir deg råd og / eller hjelp til utkastelsesprosedyren.