Endring i overføringsskatt: forretter og investorer tar hensyn!

2021 er et år hvor en del ting vil endre seg innen lovgivning og forskrifter. Dette gjelder også for overføringsavgiften. 12. november 2020 godkjente Representantenes hus et lovforslag om justering av overføringsavgiften. Målet med dette lovforslaget er å forbedre stillingen til nybyggere i boligmarkedet i forhold til investorer, fordi investorer ofte er for raske med å kjøpe bolig, spesielt i (større) byer. Dette gjør det stadig vanskeligere for nybyggere å kjøpe en hjemDu kan lese i denne bloggen hvilke endringer som gjelder for begge kategoriene fra 1. januar 2021, og hva du bør være oppmerksom på som følge av dette.

De to tiltakene

For å realisere det ovenfor beskrevne målet med lovforslaget vil det bli innført to endringer, eller i det minste tiltak, innen overføringsskatt fra 2021. Det forventes at dette vil øke antallet boligtransaksjoner fra startkjøperne og redusere investeringer i boligtransaksjoner.

Det første tiltaket i denne sammenheng gjelder for startere og innebærer kort og godt fritak fra overdragelsesavgiften. Starterne skal med andre ord ikke lenger betale overgangsavgift fra 1. januar 2021, slik at boligkjøpet blir en del billigere for dem. Som følge av fritaket vil de totale kostnadene knyttet til kjøp av boligen, avhengig av boligenes verdiøkning, faktisk gå ned.

Vær oppmerksom på: Fritaket er engang og boligprisen kan ikke overstige € 400,000 1 fra 2021. april XNUMX. I tillegg gjelder fritaket kun når overdragelsen av eiendommen skjer kl. sivilrett notar 1. januar 2021 eller senere og tidspunktet for signering av kjøpsavtalen er ikke avgjørende.

Det andre tiltaket gjelder investorer og innebærer at deres erverv beskattes med høyere generell sats fra 1. januar 2021. Denne satsen økes fra 6 % til 8 % på nevnte dato. I motsetning til nybegynnere blir det dermed dyrere for investorer å kjøpe bolig. For dem vil de totale kostnadene knyttet til kjøp av boligen øke som følge av økningen i omsetningsavgiftssatsen.

Denne satsen skattlegger forøvrig ikke bare erverv av ikke-boliger, herunder næringslokaler, men også erverv av boliger som ikke skal brukes eller bare midlertidig brukes som hovedbolig. Vurder i denne sammenheng, ifølge begrunnelsen til lovforslaget om justering av overdragelsesavgiften, for eksempel fritidsbolig, hus som foreldre kjøper til barnet sitt og hus som ikke er kjøpt av fysiske personer, men av juridiske personer. personer som boligselskaper.

Starter eller investor?

Men hvilket tiltak bør du huske på? Med andre ord, er du en nybegynner eller en investor? Hvorvidt noen faktisk går inn på selveierboligmarkedet for første gang og aldri har skaffet seg bolig før, kan tas som utgangspunkt for å svare på dette spørsmålet.

Hvem som kvalifiserer for starterfritaket og hvem økningen i omsetningsavgiftssatsen gjelder for, fastsettes imidlertid ikke ut fra dette kriteriet. Det spiller ingen rolle for fritaket om du som kjøper allerede har eid bolig tidligere. Huset trenger med andre ord ikke være din første selveierbolig for å være berettiget til fritaket.

Regningen for justering av overføringsskatten bruker et helt annet utgangspunkt. Hvorvidt du kan klassifiseres som en startpakke og derfor har en sjanse for startfritaket, avhenger av tre kumulative kriterier. Kriteriene er som følger:

• Erververs alder. For å bli ansett som starter må du være mellom 18 og 35 år. Den øvre grensen på 35 er brukt i lovforslaget fordi AFMs undersøkelse har vist at det i gjennomsnitt er vanskeligere å bære kostnadene for kjøper ved lavere alder enn 35 år. For anvendelse av fritaket med nedre grense på 18 år gjelder i tillegg kravet om at du er myndig.
• Hensikten med denne nedre grensen er å forhindre feil bruk av startfritaket: det er ikke mulig for de juridiske representantene å bruke unntaket ved kjøp av hus i navnet til et mindreårig barn. Videre skal aldersgrensene gjelde per erverver, også i tilfelle én bolig erverves av flere erververe i fellesskap. Dersom en av erververne er eldre enn 15 år, gjelder følgende for denne kjøperen: ingen fritak for egen del.
• Erververen har ikke tidligere brukt dette unntaket. Starterfritaket kan som nevnt kun benyttes én gang. For å sikre at denne regelen ikke brytes, må du skriftlig erklære tydelig, bestemt og uten forbehold at du ikke tidligere har søkt igangsettingsfritaket. Denne skriftlige erklæringen må så leveres til notarius for å kunne benytte seg av fritaket for overdragelsesavgift.
• I utgangspunktet kan notarius stole på denne skriftlige erklæringen, med mindre han visste at denne erklæringen var feilaktig avgitt. Dersom det i etterkant viser seg at du som erverver har søkt fritaket tidligere til tross for avgitt uttalelse, vil det likevel foretas en tilleggsvurdering.
• Bruk av huset annet enn midlertidig som hovedbolig av erververen. Med andre ord er omfanget av starternes fritak begrenset til erververe som faktisk skal bo i boligen. Med hensyn til dette vilkåret er det også nødvendig at du som erverver skriftlig erklærer klart, bestemt og uten forbehold at huset vil bli brukt annet enn midlertidig og som hovedbolig, samt avgi denne skriftlige erklæringen til notar før ervervet dersom ervervet går gjennom ham.
• Med midlertidig bruk menes for eksempel utleie av huset eller bruk som fritidsbolig. Mens hovedbolig inkluderer registrering i menigheten og å bygge et liv der (inkludert idrettsaktiviteter, skole, gudstjenestested, barnepass, venner, familie). Dersom du som erverver ikke skal bruke den nye boligen som hovedbolig eller bare midlertidig fra 1. januar 2021, skal du likevel beskattes med den generelle satsen på 8 %.

Vurderingen av disse kriteriene, og dermed svaret på spørsmålet om du kvalifiserer for anvendelse av fritaket, skjer når huset erverves. Mer spesifikt, dette er øyeblikket da skjøte er tegnet hos notarius. Umiddelbart før utførelsen av notariuskjennelsen, må den skriftlige erklæringen om andre og tredje vilkår også sendes til notarius. Øyeblikket kjøpsavtalen er undertegnet er ikke relevant for utstedelsen av den skriftlige erklæringen, akkurat som den er for anskaffelse av forrettens fritak.

Kjøp av et hjem er et viktig skritt for både starteren og investoren. Vil du vite hvilken kategori du tilhører og hvilke tiltak du må ta i betraktning fra 2021 og fremover? Eller trenger du hjelp til å gjøre uttalelsen som kreves for unntaket? Ta deretter kontakt Law & Mer. Våre advokater er eksperter på eiendoms- og kontraktsrett og gir deg gjerne hjelp og råd. Våre advokater bistår deg også gjerne i oppfølgingsprosessen, for eksempel når det gjelder utforming eller kontroll av kjøpekontrakten.