Frist for skjulte mangler: reklamasjon og foreldelse i henhold til nederlandsk lov

Fristen for skjulte mangler i nederlandsk eiendomsrett består av to frister. I henhold til artikkel 7:23(1) i den nederlandske sivilloven (BW) må du varsle selgeren innen rimelig tid (bekwame tijd) etter at du oppdaget, eller med rimelighet burde ha oppdaget, at eiendommen ikke er i samsvar med kontrakten. I henhold til artikkel 7:23(2) i BW foreldes kravet ditt deretter to år etter denne varslingen, med mindre du avbryter fristen. Hovedunntaket: Hvis selgeren lovet en kvalitet som eiendommen mangler, eller holdt taus om fakta han visste eller burde ha visst, starter varslingsfristen først ved faktisk oppdagelse.

Begge klokkene utløses av oppdagelse og melding, ikke av overføring av eiendommen. Denne siden forklarer hva som regnes som en skjult mangel (verborgen gebrek), hvordan fristene fungerer, hvordan kjøpers undersøkelsesplikt forholder seg til selgers opplysningsplikt, og hva som gjelder for nybygde boliger.

Hva regnes som en skjult mangel?

Nederlandsk lov bruker ikke «skjult mangel» som et lovbestemt begrep. Regelen er samsvar: i henhold til artikkel 7:17 i BW må eiendommen ha de egenskapene kjøperen kan forvente på grunnlag av kontrakten, inkludert de som er nødvendige for normal bruk.

I modellkjøpsavtalen som brukes for de fleste nederlandske boligsalg, garanterer selgeren også at eiendommen har de egenskapene som trengs for normal bruk som bolig. En mangel er «skjult» hvis den eksisterte ved overføring, ikke var synlig ved en rimelig inspeksjon, og er alvorlig nok til å stå i veien for den normale bruken.

Fundamentsinnsynkning skjult bak nytt pussarbeid, råte i konstruksjonen, en usikker elektrisk installasjon, alvorlig jordforurensning eller et tilbygg bygget uten nødvendig tillatelse kan kvalifisere. En knirkende gulvplanke, en dryppende kran eller gammeldags dekorasjon gjør ikke dette, fordi de ikke hindrer normal bruk. En feil som er dyr å reparere er ikke automatisk en feil som hindrer normal bruk.

Når fører et krav frem?

Fire betingelser må være oppfylt samtidig. Mangelen var til stede ved overdragelse; kjøperen kunne ikke med rimelighet ha oppdaget den i en skikkelig undersøkelse før kjøpet; den hindrer normal bruk eller avviker fra det kontrakten lovet; og kjøperen aksepterte ikke risikoen, for eksempel gjennom en aldersklausul eller ved å kjøpe med kjennskap til problemet.

Hva er de to fristene?

Først må du klage til selgeren innen rimelig tid etter at det ble oppdaget (artikkel 7:23(1) i BW). Deretter må du saksøke eller avbryte foreldelsesfristen innen to år etter at klagen ble gitt (artikkel 7:23(2) i BW).

Hvor fort må man klage?

For salg av bolig er det ingen fast lovfestet frist. Tomånedersfristen i artikkel 7:23(1) i BW gjelder for forbrukerkjøp (consumentenkoop), som i henhold til artikkel 7:5(1) i BW gjelder løsøre, så den gjelder ikke direkte for bolig.

Hva som er rimelig avhenger av mangelens art og alvorlighetsgrad, undersøkelsen som er nødvendig for å fastslå hva som er galt, partenes ekspertise og om forsinkelsen har skadet selgeren, for eksempel ved å gjøre årsaken vanskeligere å fastslå. Dersom eiendommen mangler en egenskap selgeren hevdet den hadde, eller mangelen gjelder fakta selgeren kjente til eller burde ha kjent til, men ikke opplyste om, løper fristen bare fra den faktiske oppdagelsen, ikke fra når du burde ha oppdaget den (artikkel 7:23(1) BW, andre punktum).

I praksis bør du gi beskjed så snart du har et klart bilde. Hvis du venter på en ekspertrapport, si det skriftlig med en gang i stedet for å vente på rapporten.

Hva må varselet inneholde?

Varselet må være spesifikt. Beskriv mangelen, oppgi når og hvordan du oppdaget den, påberop deg manglende samsvar og hold selgeren ansvarlig. Send det som rekommandert post eller e-post med bevis på mottak, fordi du må kunne bevise at du varslet i tide.

Hvordan fungerer toårsfristen?

I henhold til artikkel 7:23(2) i BW foreldes krav og forsvar basert på manglende samsvar to år etter varselet. Fristen løper ikke så lenge kjøperen ikke kan utøve sine rettigheter på grunn av selgerens hensikt (artikkel 7:23(3) i BW).

To år utløper ofte mens forhandlingene fortsatt pågår. I henhold til artikkel 3:317(1) i BW kan du avbryte perioden med en skriftlig melding der du utvetydig forbeholder deg retten til oppfyllelse; en ny toårsperiode begynner da. Send et slikt avbruddsbrev (stuitingsbrief) i god tid før hver utløpsdato og ta vare på beviset for det. Se også vår veiledning om foreldelse av krav i henhold til nederlandsk lov.

Hvordan virker undersøkelsesplikten og opplysningsplikten sammen?

Ansvar avgjøres ved å veie kjøperens undersøkelsesplikt (onderzoeksplicht) opp mot selgerens opplysningsplikt (mededelingsplicht). Der de to kolliderer, gjelder vanligvis selgerens plikt til å opplyse om hva han faktisk visste.

En rimelig kjøper av en bolig bestiller en teknisk undersøkelse (bouwtechnische keuring), vanligvis før den tre dager lange angrefristen i artikkel 7:2 i BW utløper eller før en resolvativ betingelse utløper. Mangler i rapporten er ikke lenger skjult. Hvis rapporten anbefaler ytterligere undersøkelse av taket eller fundamentet, og du ikke foretar deg noe, vil du senere finne det svært vanskelig å argumentere for at den resulterende mangelen var uoppdagelig.

En selger som vet at kjelleren oversvømmes hver vinter, kan ikke forsvare seg med at kjøperen burde ha lagt merke til vannmerkene. Dette gjelder særlig hvis selgeren har svart unøyaktig på et spørsmål i standard informasjonsliste (vragenlijst). Kjøperen må imidlertid bevise det selgeren visste: gamle reparasjonstilbud, forsikringskrav, uttalelser fra naboer og en ekspert som kan datere skaden er bevisene som avgjør disse sakene.

Hvordan forskyver kontraktsklausuler risikoen?

En spesifikk garanti flytter risikoen over på selgeren, mens en aldersklausul eller «som den er»-klausul flytter den over på kjøperen. Ingen av disse klausulene beskytter en selger som skjulte en mangel han kjente til.

Hvis selgeren skriftlig garanterer at taket ble skiftet i et gitt år og ikke lekker, er en senere lekkasje et direkte brudd på garantien. En aldersklausul (ouderdomsclausule), som er vanlig for eldre hus, registrerer at konstruksjon, installasjoner og materialer kanskje ikke oppfyller gjeldende standarder. Den øker plikten din til å undersøke og gjør det svært vanskelig å kreve erstatning for normal slitasje, som for eksempel utdatert ledningsnett.

En «som den er»-klausul («verkocht in de staat waarin het zich bevindt») flytter risikoen for mangler som ingen av partene kjente til. Den kan ikke påberopes av en selger som bevisst har holdt tilbake en kjent, alvorlig mangel. Når en profesjonell selger bruker en slik klausul generelt mot en forbruker, kan den også bestrides som urimelig byrdefull.

Hva gjelder for nybygde boliger?

En kjøper av en nybygd bolig handler med en entreprenør, og reglene for byggekontrakter gjelder. Siden kvalitetssikringsloven for byggeri (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) trådte i kraft 1. januar 2024, gjør artikkel 7:758(4) BW entreprenøren ansvarlig for mangler som ikke oppdages ved levering, med mindre de ikke kan tilskrives entreprenøren.

Før denne datoen var entreprenøren i prinsippet fritatt ved levering fra mangler som klienten med rimelighet burde ha oppdaget da (artikkel 7:758(3) i BW), og klienten måtte bevise at en senere mangel kunne tilskrives entreprenøren. Det nye leddet flytter denne byrden over på entreprenøren. Artikkel 7:758(4) i BW kan ikke settes til side til skade for en klient som er forbruker, og overfor andre klienter bare gjennom en uttrykkelig klausul i kontrakten. Se også ansvar for byggefeil.

Er utløpsklausuler i standard byggevilkår gyldige?

Standard byggevilkår inneholder ofte kontraktsmessige utløpsfrister (vervalterminen), for eksempel fem år etter levering, hvoretter klientens rettigheter bortfaller uavhengig av når mangelen oppstår. Hvorvidt en slik klausul er urimelig byrdefull for en forbruker er omstridt, og domstoler og voldgiftsdommere har kommet til forskjellige konklusjoner.

Ikke stol på argumentet om at klausulen er urimelig. Klag skriftlig så snart en mangel oppstår, og start saksbehandling eller avbryt fristen i god tid.

Hva bør du gjøre når du oppdager en skjult feil?

Registrer bevisene, ikke reparer, få en ekspert til å undersøke og varsle selgeren skriftlig med en gang. Ordren er viktig, fordi de første trinnene beskytter bevisene og varslingen beskytter fristen.

1. Fotografer og film mangelen, noter datoen den oppdages og ta vare på oppmålingsrapporten, kjøpeskjøtet, informasjonslisten og eiendomsmeglerens opplysninger sammen.
2. Ikke start reparasjoner unntatt nødstiltak, og dokumenter disse først. Reparasjoner ødelegger bevis på årsaken og alderen på skaden.
3. Instruer en uavhengig ekspert til å identifisere feilen, årsaken, når den oppsto og reparasjonskostnadene.
4. Varsle selgeren skriftlig innen rimelig tid, uten å vente på den sakkyndige rapporten, og sette selgeren i mislighold (ingebrekestelling) med en rimelig frist dersom han må gis mulighet til å reparere.
5. Sett inn toårsdatoen for foreldelse i kalenderen din og avbryt den skriftlig dersom forhandlingene fortsetter.

Hva bør du sjekke som kjøper?

• Nevnte befaringsrapporten feilen, eller anbefalte den videre undersøkelse av den delen?
• Inneholder kjøpsavtalen en aldersklausul, «som den er»-klausul eller en spesifikk garanti som dekker mangelen?
• Svarte selgeren riktig på informasjonslisten på dette punktet?
• Har du varslet selgeren skriftlig, med bevis på mottak?
• Når slutter toårsperioden etter at du har varslet, og har du avbrutt den?

Hva bør du sjekke som selger?

• Når oppdaget kjøperen mangelen, og ble varselet gitt innen rimelig tid?
• Visste du om feilen, og fremgår det av noen dokumenter, tilbud eller forsikringskrav?
• Var mangelen synlig, eller nevnt i kjøperens befaringsrapport?
• Gjelder en aldersklausul eller en «som den er»-klausul, og opplyste du om alt du visste?
• Har toårsfristen utløpt uten gyldig avbrudd?

Hva kan vi gjøre for deg med skjulte feil?

Våre eiendomsadvokater gir råd til kjøpere og selgere av nederlandsk eiendom om krav om avvik.

• Vi vurderer om mangelen oppfyller terskelen for normal bruk, opp mot kontrakten, besiktelsen og informasjonslisten.
• Vi utarbeider varselet og misligholdsvarselet, og avbruddsbrevene som holder kravet i live.
• Vi instruerer en ekspert og gjennomgår eller bestrider ekspertrapporter.
• Vi beregner kravet for reparasjonskostnader, prisavslag eller skader.
• Vi forhandler med selger, entreprenør eller forsikringsselskap og gjennomfører saksbehandling om nødvendig.

Sammendrag

• Varsle selgeren skriftlig innen rimelig tid etter oppdagelsen (artikkel 7:23(1) i BW); for hus er det ingen fast tomånedersfrist.
• Kravet ditt foreldes to år etter varselet med mindre du avbryter det skriftlig (artikkel 7:23(2) og 3:317 i BW).
• Selgerens plikt til å opplyse om hva han visste går vanligvis foran din plikt til å undersøke.
• Aldersklausuler og «som den er»-klausuler flytter risikoen over på kjøperen, men beskytter aldri en selger som skjulte en kjent mangel.
• For nybyggkontrakter etter 1. januar 2024 er entreprenøren ansvarlig for mangler som ikke oppdages ved levering, med mindre de ikke kan tilskrives ham (artikkel 7:758(4) BW).

Ofte stilte spørsmål