Delt bolig og en eks som nekter å selge: hva kan du gjøre?

Hvis eksen din nekter å selge boligen dere eier sammen, kan dere be retten om å beordre deling av boligen. Det kan bety salg til en tredjepart, offentlig auksjon eller tildeling av boligen til en av dere mot betaling. I henhold til artikkel 3:178 i den nederlandske borgerloven (BW) kan ingen sameier tvinges til å forbli sameie på ubestemt tid; hovedunntaket er at retten kan blokkere delingen i inntil tre år av gangen når en umiddelbar deling ville skade en av partenes interesser alvorlig.

Der sameierne ikke kan bli enige, gir artikkel 3:185 i BW retten retten til å bestemme selve delingen: ved å tildele huset til en av dere mot betaling av den andres andel, ved å bestemme et salg og dele nettoprovenyet, eller ved en annen metode. I henhold til artikkel 3:300 i BW kan retten også bestemme at dommen erstatter samarbeidet din eks nekter å gi.

To praktiske problemer løper sammen med det juridiske spørsmålet. Det første er boliglånet: en sameier som ønsker å bli fritatt fra solidaransvar trenger långivers samtykke, og långiver gir det bare hvis partneren som blir boende kan bære boliglånet på sin egen inntekt. Det andre er mellomperioden: boliglånsrenter, kommunale avgifter og eventuelt en kompensasjon for eksklusiv bruk fortsetter å påløpe, og gjøres opp ved delingen.

Hvorfor nekter en eks å samarbeide om salget?

Vanligvis på grunn av emosjonell tilknytning, økonomiske bekymringer eller taktikker i den større separasjonen. Å forstå årsaken hjelper deg med å velge den tilnærmingen som mest sannsynlig vil fungere.

Den fastlåste situasjonen er mer enn en følelsesmessig belastning. Så lenge det eksisterende boliglånet teller mot lånekapasiteten din, vil en bank vanligvis ikke gi deg et nytt boliglån, slik at du ikke kan kjøpe en ny bolig. I vår praksis kommer et avslag vanligvis fra ett av disse problemene:

• Emosjonell tilknytning: Å gi slipp på huset føles som en endelig innrømmelse av at forholdet er over.
• Økonomiske bekymringer: Eksen din frykter at han eller hun ikke har råd til et nytt hjem alene, og utsetter å innse det.
• Strategisk uenighet: tvister om prisantydning, eiendomsmegler eller tidspunktet som ble brukt som innflytelse i skilsmissen eller delingen av andre eiendeler.
• Tvister om vedlikehold: nekter å bidra til reparasjoner som er nødvendige før salget, noe som påvirker verdien.

Hva er dine juridiske rettigheter som medeier?

I alle tilfeller kan du kreve deling i henhold til artikkel 3:178 i BW. Hvordan huset deles avhenger av hvordan dere eide det: gjennom et felleseie i ekteskap eller registrert partnerskap, under en ektepakt eller samboeravtale, eller ganske enkelt som sameiere i skjøtet.

Retten til å kreve deling kan bare utelukkes ved avtale for maksimalt fem år av gangen (artikkel 3:178(5) i BW). En fastlåst situasjon er derfor aldri det endelige svaret: hvis dere ikke kan bli enige, avgjør retten. For mer bakgrunnsinformasjon, les artikkelen vår om deling av eiendom innenfor og etter ekteskapet.

Hvordan bestemmer sivilstatusen din rettighetene dine?

Ekteskap inngått fra 1. januar 2018 uten ektepakt faller inn under begrenset eiendomsfellesskap; eldre ekteskap faller i prinsippet inn under fullt eiendomsfellesskap. Tabellen viser hvordan dette vanligvis påvirker huset.

Hvordan kan forhandling og mekling bryte den fastlåste situasjonen?

Start med et konkret skriftlig forslag, og hvis det ikke fungerer, mekling. Begge deler er raskere og billigere enn prosesser som kan ta måneder, og en avtale kan gjøres bindende i en forliksavtale ( vaststellingsovereenkomst , artikkel 7:900 BW).

Send forslaget ditt i rekommandert brev eller e-post, slik at du senere kan vise retten at du har gjort rimelige forsøk. Si rolig at du ønsker å avslutte sameiet, og inkluder:

• en foreslått eiendomsmegler, eller en rettferdig metode for å velge en sammen;
• en prisantydning basert på en verdivurdering utført av en uavhengig, registrert takstmann;
• en tidslinje for å legge huset ut for markedet, for eksempel innen fire uker;
• et alternativ: eksen din overtar huset, med en frist for en finansieringsoppgave fra en bank.

Hvis direkte forhandlinger mislykkes, kan en mekler veilede dere begge til en løsning. Mekling er konfidensiell og gir mulighet for en mer åpen samtale om de reelle hindringene, som økonomiske bekymringer. Ta med boliglånsutskrifter, verdivurderinger og bevis på kostnader du betalte selv. Les mer om våre profesjonelle meklingstjenester . Hvis dere skal skilles, kan avtalene også inkluderes i skilsmisseavtalen ( echtscheidingsconvenant ), som retten kan legge ved sin avgjørelse.

Hvilke juridiske skritt kan du ta hvis eksen din ikke samarbeider?

Du kan be retten om å bestemme deling av boet i henhold til artikkel 3:185 i BW og om å bestemme at dommen erstatter eksens samarbeid. I hastesaker er summarisk prosess ( kort geding ) noen ganger mulig.

Hvordan fungerer delingsprosessen?

Du ber retten om å avgjøre hvordan huset skal deles: tildeling til en av dere mot betaling av den andres andel, salg med deling av nettoprovenyet, eller en annen metode (artikkel 3:185(2) i BW). Retten veier begge parters interesser og allmennhetens interesse.

Hvis dere skal skilles, kan dere be retten om å avgjøre delingen i skilsmissesaken eller i separate saksbehandlinger etterpå. Hvis dere ikke var gift, starter dere separate saksbehandlinger i tingretten ( rechtbank ) med en advokat. Hvis en av dere ønsker å overta huset, ser retten på om vedkommende kan finansiere det og betale ut til den andre. Hvis ikke, blir det vanligvis salg.

Kan rettens dom erstatte eksens signatur?

Ja. I henhold til artikkel 3:300 i BW kan retten bestemme at dommen erstatter din eksmanns underskrift på salgsavtalen eller skjøtet, og kan gi deg fullmakt til å instruere eiendomsmegleren og signere dokumentene selv.

En dommer innvilger ikke dette lettvint. Du må vise at du har gjort rimelige forsøk på å komme til enighet, for eksempel med dine skriftlige forslag og en verdsettelsesrapport, og at avslaget ikke er berettiget.

Når er summarisk prosessering et alternativ?

Bare når det virkelig haster. Forberedelsesdommeren ( voorzieningenrechter ) kan pålegge eksen din å samarbeide med et salg innen uker, men er forsiktig, fordi et salg ikke kan angres.

Hastighet foreligger for eksempel når boliglånsbetalingene ikke lenger kan betales og banken er i ferd med å selge huset på auksjon, eller når eksen din nekter å signere en salgsavtale med en kjøper du allerede har funnet. Uten slik hasting vil dommeren henvise deg til ordinær deling.

Kan retten fastsette vilkårene for salget?

Ja. For å hindre at eksen din blokkerer hvert trinn, kan du be retten om å avgjøre:

• eiendomsmegleren eller takstmannen hvem som håndterer salget;
• prisantydning og minstepris, vanligvis basert på en uavhengig verdsettelse;
• en tidsplan for å legge huset ut på markedet og akseptere bud;
• samarbeid med visninger, med en bot (dwangsom) for hvert brudd hvis eksen din bor i huset.

Hva bør du sjekke hvis du vil selge huset?

Din stilling i retten avhenger av en veldokumentert saksmappe. Sjekk at du har:

• skjøte og eventuell ektepakt eller samboeravtale som viser eierandelene;
• en nylig verdivurdering utført av en uavhengig takstmann, eller flere estimater fra eiendomsmeglere;
• boliglånsutskrifter og bevis på hvem som har betalt boliglånet, kommunale avgifter og forsikring;
• kopier av dine skriftlige forslag og eksens svar;
• om du kan kreve erstatning for bruk hvis eksen din bor alene i huset.

Hva bør du sjekke hvis du vil beholde huset?

En overtakelse fungerer bare hvis du kan betale ut din eks og banken aksepterer deg som eneste låntaker. Sjekk:

• om en bank vil gi deg en finansieringsoppgave for boliglånet kun basert på inntekten din;
• verdien av huset og beløpet du må betale din eks for hans eller hennes andel;
• om långiveren vil frita eksen din fra solidaransvar;
• om ekteskaps- eller samboeravtalen din inneholder en overtakelsesklausul eller en prisformel;
• om du skylder eksen din en kompensasjon for eksklusiv bruk i mellomperioden.

Hva er de økonomiske konsekvensene mens du venter og etter et salg?

Boliglånet og eierkostnadene fortsetter under tvisten, og verdien på huset kan stige eller falle. Hvem som betalte hva avgjøres i delingen.

I henhold til artikkel 3:172 i BW dekkes eierkostnadene i prinsippet i forhold til andelene deres; partneren som bor i huset betaler brukskostnadene, som energi og vann. Overfor banken forblir dere vanligvis solidarisk ansvarlige: hvis en av dere slutter å betale, kan banken kreve hele beløpet fra den andre, og restanser kan registreres hos det nederlandske kredittregistreringskontoret (BKR).

• Renter og avdrag på boliglån: i prinsippet delt; betalinger som én av dere foretar alene fører til et forlikskrav.
• Kommunal eiendomsskatt (OZB) og forsikring: eierkostnader, delt mellom den som bor i huset.
• Nødvendige reparasjoner: Et tak som lekker, for eksempel, bevarer verdien for dere begge, så kostnadene deles i prinsippet.

Hvis den ene partneren har eksklusiv bruk av huset, kan den andre i noen tilfeller kreve brukskompensasjon ( bruksvergoeding ). Om det lykkes avhenger av omstendighetene og når du ba om det, så ta det opp tidlig og skriftlig.

Hvordan fordeles inntektene?

Notarius publicus ( notaris ) som håndterer overføringen, betaler først tilbake boliglånet, betaler deretter eiendomsmeglerens provisjon og andre salgskostnader, og fordeler deretter utløpet i henhold til dine instruksjoner eller rettens avgjørelse.

Restbeløpet fordeles i tråd med eierandelene deres og eventuelle forlikskrav for kostnader som en av dere har betalt alene. Hvis provenyet er lavere enn boliglånsgjelden, gjenstår det en restgjeld ( restschuld ), som dere begge vanligvis forblir ansvarlige for overfor banken.

Hva kan vi gjøre for deg med en bofellesskap som eksen din ikke vil selge?

Våre familieadvokater bistår tidligere ektefeller og partnere fra det første frieriet til rettens avgjørelse. Vi kan:

• gjennomgå skjøtet, ektepakten eller samboeravtalen din og bestem din eierandel;
• utarbeid det skriftlige forslaget til eksen din, med en verdivurdering, en eiendomsmegler og en tidslinje;
• registrere avtaler i en forliksavtale eller din skilsmisseavtale;
• beregne forlikskrav for boliglånsbetalinger, kostnader og eventuell kompensasjon for bruk;
• starte delingssak i henhold til artikkel 3:185 i BW og be om en dom som erstatter eksens underskrift;
• vurdere om summarisk rettshjelp er mulig når et tvangssalg fra banken er nært forestående.

Sammendrag

• Ingen kan tvinges til å forbli i sameie: hver sameier kan kreve deling i henhold til artikkel 3:178 i BW.
• Start med et skriftlig forslag og mekling; en avtale kan nedtegnes i en bindende forliksavtale.
• Hvis dette mislykkes, kan retten beordre salg eller tildeling i henhold til artikkel 3:185 i BW og bestemme at dommen erstatter eksens samarbeid (artikkel 3:300 i BW).
• En overtakelse krever at partneren som blir boende kan bære boliglånet alene, og at långiveren frigjør den andre.
• Før oversikt over alle betalinger: kostnader, boliglån og eventuell brukskompensasjon avregnes i avdelingen.

Ofte stilte spørsmål