Erfpacht: Langtidsleie av land i Nederland forklart for kjøpere

Hvis du er å kjøpe et hjem i Nederland, og spesielt i Amsterdam, kan det hende at detaljene sier at eiendommen er på erfpachtDu kjøper da ikke selve eiendommen, men en begrenset reell rettighet over en annens eiendom, på vilkår skrevet av den grunneieren, noen ganger for et århundre siden. Disse vilkårene avgjør hva du betaler, hvor lenge, og om en bank i det hele tatt vil låne ut.

Hva erfpacht i nederlandsk eiendomsrett

Erfpacht er en begrenset saklig rett ( beperkt recht ) som gir innehaveren, erfpachteren , rett til å eie og bruke fast eiendom som tilhører en annen (art. 5:85 BW). Grunneieren forblir eier av grunnen. Erfpachters rett er en tinglig rett, ikke en kontraktsmessig: den er registrert i Matrikelregisteret (Kadaster), den kan selges, pantsettes og arves, og den fortsetter å gjelde etter salg av grunnen.

Skjøtet kan forplikte erfpachteren til å betale et periodisk beløp, kanon eller grunnleie (art. 5:85 BW). En kanon er ikke lovpålagt, men nesten alle boligerfpachter har en. Ellers har erfpachteren i stor grad den bruken eieren ville ha hatt (art. 5:89 BW), inkludert fruktene av eiendommen og retten til å leie den ut, og reparasjoner påhviler ham. Det han ikke kan gjøre er å endre eiendommens formål, eller utføre arbeider som forbeholdes eierens samtykke.

Fullt eierskap ( volle eigendom ) er evigvarende, koster ingenting å beholde og er kun underlagt den generelle loven. Erfpacht utøves på en annens eiendom, styres av eierens betingelser, og kan revideres eller opphøre. En leilighet på erfpacht med en løpende kanon er normalt verdt mindre enn den samme leiligheten i fullt eierskap, og gapet er ikke alltid synlig i prisantydningen.

Erfpacht, opstal og leie av en bygning

• Erfpacht gir rett til å eie og bruke en annens grunn (art. 5:85 BW). Bygninger på tomten er vanligvis en del av erfpacht-retten.
• Opstal, retten til overbygg (art. 5:101 BW), gir rett til å eie eller erverve bygninger, anlegg eller beplantning i, på eller over en annens grunn, og bryter dermed regelen om at en bygning tilhører grunneieren. Den kan medføre en betaling som kalles en gjengjeldelse, og gis ofte som en avhengig rettighet ved siden av erfpacht eller en leieavtale – for en kabel, solcellepaneler – selv om den kan stå alene. Lovreglene om erfpacht gjelder tilsvarende for overbygningsretten (art. 5:104 BW).
• Leie, en leieavtale for en bygning eller bolig, er en kontrakt, ikke en reell rettighet: ingen registrerbar interesse, intet pantelån, og leiereglene i bok 7 BW gjelder. En leietaker betaler leie for beboelse; en erfpachter betaler en kanon for en eiendomsrett han eier og kan selge.

Skjøtet og de generelle vilkårene

En erfpacht-rett opprettes ved notarialt skjøte og registreres i de offentlige registrene. Erfpachtakte fastsetter de individuelle vilkårene – tomt, vilkår, innledende kanon, tillatt bruk – og erklærer deretter nesten alltid et sett med generelle bestemmelsene gjeldende. Disse generelle vilkårene er innholdet i avtalen: revisjonsmekanisme, oppkjøpsregler, samtykkekrav, kompensasjonsordning, oppsigelsesmyndigheter.

Vilkårene for utstedelsesåret gjelder

Dette er poenget som oftest overses, og det er avgjørende. En kommune har ikke ett sett med vilkår, men en serie, utstedt i forskjellige år, som hver styrer tomtene som er tildelt under den. Amsterdam'er identifiseres etter år – blant dem AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 og 2016, hvorav AB 1994, AB 2000 og AB 2016 er seriene man oftest ser i dag. Forskjellene er ikke kosmetiske: eldre sett kan gi eieren bred skjønnsfrihet ved revisjon og snevre kompensasjonsrettigheter.

Spørsmålet er aldri «hva er erfpacht-vilkårene i denne byen?», men «hvilket sett gjelder for denne tomten?» Svaret finnes i Matrikelregisteret: stiftelsesbeviset og eventuelle senere endringsdokumenter angir vilkårene etter år. Be notaren din om å få tak i skjøtet og hele teksten til disse vilkårene og lese dem – ikke et sammendrag, ikke meglerens avsnitt.

Grunnleien (kanon)

Kanonen er den periodiske betalingen for bruk av tomten. Den vanlige strukturen er en kanonprosentsats som brukes på en vurdert tomteverdi, utledet residualt, fra en andel av eiendommens verdi, eller fra en oversikt. I Amsterdam Den faktoren er buurtstraat-sitatet, som uttrykker tomteverdien som en andel av eiendommens verdi for den aktuelle gaten.

Mellom revisjonene indekserer de fleste moderne forhold den generelle eiendomsretten årlig mot en konsumprisindeks. Indeksering er ikke en revisjon: den sporer inflasjon og er forutsigbar, mens revisjon tilbakestiller den underliggende tomteverdien og kan multiplisere den generelle eiendomsretten. Manglende betaling kan til slutt koste festeeieren selve retten.

De tre typene erfpacht

Både «voortdurend» og «eeuwigdurend» gjengis som «evigvarende» i engelsk. De er ikke det samme, og forskjellen er verdt mye penger. En rettighet med evig varighet kan også ha en rettighet som bare er kjøpt opp for en periode: varighet og «oppkjøp» er separate spørsmål.

Revisjon ved slutten av en periode: den største økonomiske risikoen

For vedvarende erfpacht er slutten av en periode når grunneieren kan tilbakestille kanonen til gjeldende landverdi. Fordi perioder går over flere tiår og nederlandske bylandverdier har steget kraftig, kan den nye kanonen være et stort multiplum av den gamle.

• Det er ikke gradvis. Økningen kommer i ett trinn, på en dato fastsatt flere tiår tidligere.
• Mekanismen sitter i de gamle forholdene. Under noen eldre sett er eierens skjønnsmessige skjønn bredt, og utfordringen er begrenset til en verdsettelsesprosedyre snarere enn en domstol.
• Långivere ser fremover. En nær revisjonsdato påvirker både lånet ditt og videresalgsmarkedet du vil møte.

Før signering må du fastslå datoen for slutten av inneværende periode, revisjonsmekanismen og – der veiledende tall er publisert – hva kanonen ville vært hvis den ble revidert i dag. Hvis en revisjon er i gang, må tilbudet og eventuell frist for innsigelser sees.

Kjøpe tomt uten grunnleie (afkoop)

I stedet for å betale en kanon, kan erfpachter kanskje kjøpe den opp for en kapitalsum. En afkoop (Afkoop) forhåndsbetaler kanonen for en periode for resten av inneværende periode; når den perioden slutter, gjenopptas forpliktelsen på reviderte vilkår, slik at en eiendom annonsert som «kanon kjøpt opp» kan bare være dekket frem til en dato som nå er ganske nær. En evighetsdurende afkoop opphever kanonen for alltid, uten fremtidig revisjon.

Å kjøpe opp eiendommen er ikke å kjøpe tomten: frie eiendomsretten forblir hos eieren, bare betalingsforpliktelsen opphører, og betingelsene regulerer fortsatt bruk og samtykke. Hvorvidt et oppkjøp må tilbys, hvordan det beregnes og om det kan gjøres midt i perioden, avhenger av betingelsene, ikke av generell lov. Det skjer ved notarialdokument og registreres. Skattebehandlingen følger samme skille, og den er ikke den samme for et periodisk oppkjøp som for et kapitaloppkjøp, så få konsekvensene av ruten du velger bekreftet av en skatterådgiver før du forplikter deg til det.

Amsterdamfra fortsatt til evigvarende erfpacht

Amsterdam Det er derfor dette emnet er viktig for de fleste internasjonale kjøpere: mye av byens boligmasse står på kommunal leiejord, som historisk sett fortsatt er erfpacht med periodisk revisjon.

Fra 2016 begynte kommunen å utstede evigvarende erfpacht for nye tilskudd under et nytt sett med generelle vilkår, og åpnet en ordning som tillater eksisterende fortsatte festeeiere å bytte ( overstappen ). Festeeieren søker om et tilbud som angir en evigvarende kanon eller en evigvarende avkjøpssum, beregnet ut fra tomteverdien på et referansetidspunkt; aksept fører til en endringsskjøte, registrert hos Kadaster.

Det økonomisk viktige punktet er referansedatoen og rabatten. Søknader som ble sendt inn før 8. januar 2020 ble beregnet på gunstigere vilkår enn senere: denne datoen er referansedatoen som styrer retten til den gunstige overgangspremien og rabatten på tomteverdien, idet tomteverdien i seg selv er avledet fra eiendomsverdien gjennom buurtstraatquote. Ny sjanse-ordninger for de som gikk glipp av denne datoen har fulgt siden, hver på sine egne vilkår og med sin egen frist, og de er fastsatt av kommunen alene snarere enn ved lov. Om et vindu er åpent for en bestemt eiendom, og basert på hvilken beregning, er derfor noe som må fastslås ut fra kommunens egen publiserte ordning før du forplikter deg: spør selgeren om eventuelle tilbud som allerede er gitt, og sjekk gjeldende frist direkte med kommunen. Forskjellen mellom ett beregningsgrunnlag og et annet beløper seg til titusenvis av euro.

Tre praktiske punkter følger av dette:

• Fastslå hva selgeren har i sin besittelse. Fortsatt erfpacht; fortsatt erfpacht med et søkt, men ikke fullført bytte; evigvarende erfpacht med en indeksert kanon; og evigvarende erfpacht kjøpt opp for alltid er fire forskjellige eiendeler til fire priser.
• Et tilbud er ikke et bytte. Inntil endringsdokumentet er undertegnet og tinglyst, forblir eiendommen under den gamle ordningen. Hvorvidt en kjøper kan overta et utestående tilbud, og innen når, avgjøres av ordningens vilkår.
• Kommunale ordninger endres. Amsterdams erfpacht-policy er omstridt og har blitt endret gjentatte ganger; frister, rabatter, faktorer for tomteverdi og kanonprosenter varierer fra år til år. Ingenting her er situasjonen på kjøpsdagen.

Privat erfpacht: utbyggere, selskaper og institusjonelle eiere

Tomter leies også ut på langtidsleie av utbyggere, boligselskaper, institusjonelle investorer, veldedige stiftelser og private grunneiere. Loven er den samme; vilkårene er ofte ikke det.

Private forhold har en tendens til å være mindre gunstige på gjenkjennelige måter: kortere eller faste løpetider uten videreføring; revisjon med kortere intervaller, noen ganger hvert femte eller tiende år; revisjon knyttet til eiendomsverdi snarere enn tomteverdi, slik at leietakerens egne forbedringer dekker økningen; kompensasjon ekskludert eller med tak; brede samtykkekrav for utleie, endring og salg. Noen prosjekter som markedsføres til førstegangskjøpere, der selgeren beholder tomten for å senke prisen, er erfpacht-konstruksjoner av denne typen.

En kommune er en permanent institusjon med politiske begrensninger og en interesse i et fungerende boligmarked; en privat grunneier har en investering. Privat eiendomsrett er ikke dårlig av den grunn, men anta aldri at forholdene ligner de kommunale en kjøper kan ha lest om.

Kompensasjon ved utløpet av leieforholdet

Når en erfpacht-rett opphører, har den tidligere erfpachteren i prinsippet rett til erstatning for verdien av bygninger, arbeider og beplantninger han oppførte selv eller ervervet fra sin forgjenger mot betaling (art. 5:99 BW), og kan beholde eiendommen inntil erstatningen er utbetalt (art. 5:100 BW).

To kvalifikasjoner er viktige. Retten kan begrenses eller ekskluderes av skjøtet innenfor de rammene loven tillater, og eldre private vilkår gjør ofte det. Og det er kompensasjon for bygningene, ikke for gapet mellom leieforholdets og frieholdsverdien: en leietaker hvis midlertidige rett utløper, mottar ikke markedsverdien av boligen. Der vilkårene snakker om «verdien av bygningene», avgjør verdsettelsesgrunnlaget alt.

Boliglånsgiverens posisjon

En erfpacht-rett kan pantsettes, og de fleste nederlandske långivere vil låne ut på festeeiendom. Om en långiver vil låne ut på eiendommen din avhenger nesten utelukkende av de generelle vilkårene. Långivere vurderer typen rettighet og, hvis den er midlertidig, den gjenværende løpetiden i låneperioden; om låneloven er fast, indeksert eller åpen for revisjon, og når neste revisjon inntreffer; om oppsigelse kan ødelegge sikkerheten; om långiveren må varsles og få lov til å rette opp et mislighold; og om kompensasjon til slutt fortsatt gjelder.

To ting gjør dette gjennomførbart. Standardvilkårene til de store kommunene er generelt akseptert av de største långiverne, så et kjøp av dem reiser sjelden et finansieringsspørsmål. Privat erfpacht er det vanskeligere tilfellet, fordi vilkårene er det grunneieren har utarbeidet. Der må akseptabiliteten av konstruksjonen fastslås for det spesifikke settet med vilkår, med långiveren og, der denne er involvert, med boliglånsgarantisten. Der det søkes om en nasjonal boliglånsgaranti (NHG), publiseres situasjonen. NHG-vilkårene og -standardene, som publiseres hvert år, aksepterer tradisjonell erfpacht, men de setter krav til gjenværende leieperiode målt mot lånets løpetid, og disse kravene er strengere for rettigheter opprettet før 1. januar 1992, da den lovbestemte retten til kompensasjon for bygninger trådte i kraft. En konstruksjon som ikke er tradisjonell, og enhver form for kjøperstøtte ( koperssteun ), må ha blitt akseptert av NHG selv, og NHG publiserer listen over konstruksjonene de har akseptert. En som ikke er på den listen vil ikke bli finansiert med NHG.

En finansieringsklausul ( financieringsvoorbehoud ) beskytter ingenting dersom søknaden aldri nådde långiver med de vedlagte leieforholdsvilkårene.

Salg: samtykke og restanser

En erfpacht-rett er overførbar, men skjøtet kan kreve grunneiers samtykke til en overføring eller deling (art. 5:91 BW). Der samtykke nektes, tillater loven at det erstattes av rettens godkjenning. For de fleste kommuner er samtykke en formalitet, men anta det aldri: tidsplanen må passe til ferdigstillelsen, og vilkår kan kreve at det ikke er noen restanser og ingen utestående mislighold.

Restanser følger retten: erverver og selger er solidarisk ansvarlige for den kanonen som forfalt i de fem årene før overføringen (art. 5:92 BW). Notarius publicus bør innhente en skriftlig uttalelse fra grunneieren om kanonens stilling, restanser, gebyrer og påståtte brudd.

Oppsigelse fra grunneier

Grunneieren kan si opp erfpachten ( opzegging ) dersom kanonen har vært ubetalt i to påfølgende år, eller erfpachteren har brudd alvorlig (art. 5:87 BW). Formalitetene er strenge og beskytter långiveren: oppsigelse skjer ved namsmannens kjennelse, minst én måned før datoen den gis mot dersom grunnlaget er mislighold, og den må forkynnes innen åtte dager for alle som er registrert som panthaver eller annen begrenset rettighetshaver, slik at banken kan gripe inn og betale restansene (art. 5:87, art. 5:88 BW). Når det har gått tjuefem år siden erfpachten ble opprettet, kan hver av partene separat be retten om å endre eller si opp den på grunn av uforutsette omstendigheter (art. 5:97 BW) – en smal vei, ikke et rettsmiddel mot en kanon som bare har blitt dyr.

Hva en kjøper må sjekke før han signerer

• Det registrerte stiftelsesdokumentet og alle senere endrings- eller oppkjøpsdokumenter.
• Hvilket sett med generelle vilkår som gjelder, etter år, og fullteksten.
• Om retten er midlertidig, vedvarende eller evigvarende, og den nøyaktige utløpsdatoen eller sluttdatoen for perioden.
• Den nåværende kanon, dens indekseringsgrunnlag, og om den er frikjøpt – i så fall, inntil når.
• Neste revisjonsdato og -mekanisme, og eventuelle revisjons- eller bytteprosedyrer som er i gang.
• Om grunneierens samtykke er nødvendig for overføringen, og hvor lang tid det tar.
• En skriftlig uttalelse fra grunneier om restanser, gebyrer og påståtte brudd.
• Skriftlig bekreftelse fra långiver om at lånet vil bli gitt på disse vilkårene.
• For leiligheter: hvordan festeforholdet samhandler med sameiet, og hvem betaler kanonen.
• Til Amsterdamkommunens nåværende publiserte holdning til bytte, på kjøpsdagen.

Erfpacht er ikke en mangel. Med skjøtene foran deg er det en mer betinget måte å eie eiendom på, og det kan være helt forsvarlig. Feilene gjøres av kjøpere som behandler leieavtalen som standardtekst.