Erfpacht: hva er nederlandsk leieforhold og hva bør kjøpere sjekke?

Hvis opplysningene for et nederlandsk hus sier at det er op erfpacht , kjøper du ikke tomten under det. Du kjøper en registrert rett til å eie og bruke en annens tomt, på vilkår som eieren skrev, noen ganger for et århundre siden. Disse vilkårene avgjør hva du betaler, hvor lenge, og om en bank i det hele tatt vil låne ut.

Hva er erfpacht?

Erfpacht er en begrenset saklig rett ( beperkt recht ) i henhold til artikkel 5:85 i den nederlandske borgerloven (BW). Den gir innehaveren, erfpachteren , rett til å eie og bruke grunn som eies av noen andre. Grunneieren beholder eiendomsretten. Fordi erfpachterretten er registrert i Land Registry (Kadaster), gir det å kjøpe en bolig på erfpacht deg fortsatt noe du kan selge, pantsette og gi videre, og den overlever et senere salg av selve grunnen.

I henhold til artikkel 5:85(2) i BW kan skjøtet kreve at erfpachteren betaler et periodisk beløp, kanon eller grunnleie. En kanon er ikke lovpålagt, men nesten alle boligerfpachter har en. Utover denne betalingen har erfpachteren i stor grad den bruken eieren ville ha hatt, inkludert utleie av eiendommen, mens reparasjoner er hans ansvar. Han kan ikke endre eiendommens formål eller utføre arbeider som er forbeholdt eieren.

En leilighet på erfpacht med løpende kanon er vanligvis verdt mindre enn den samme leiligheten i full eie, og det gapet er ikke alltid synlig i prisen.

Hvordan erfpacht skiller seg fra opstal og fra utleie

• Erfpacht gir rett til å eie og bruke en annens grunn. Bygninger på tomten er vanligvis en del av denne retten.
• Opstal (retten til overbygg) lar noen eie eller erverve en bygning, installasjon eller anlegg på land som tilhører noen andre, for eksempel en kabel eller et sett med solcellepaneler. Den kan ha sin egen betaling, og går ofte sammen med erfpacht eller en leieavtale i stedet for alene.
• Leie (å leie en bygning eller bolig) er en kontrakt, ikke en tinglyst rettighet: ingen tinglysning i grunnboken, intet boliglån. En leietaker betaler leie for bruk; en erfpachter betaler en kanon for en eiendomsrett han eier og kan selge.

Eierskap og erfpacht sammenlignet

Tabellen gir en oversikt over de viktigste forskjellene.

Hvorfor skjøtets generelle vilkår er viktigere enn loven

En erfpacht-rett opprettes ved notarialt skjøte og registreres i de offentlige registrene. Skjøtet fastsetter de individuelle vilkårene – tomt, vilkår, startkanon, tillatt bruk – og erklærer deretter et sett med generelle betingelser ( algemene bepalingen ) som gjeldende. Disse vilkårene, ikke loven, fastsetter revisjonsmekanismen, oppkjøpsreglene, samtykkekravene og oppsigelsesmyndighetene.

Hvilke betingelser gjelder for tomten din?

En kommune har ikke ett sett med vilkår; den har en serie, utstedt i forskjellige år, og hver tomt er bundet av serien som var gjeldende da den ble innvilget. Amsterdam alene har gitt ut flere slike serier siden tidlig på 1900-tallet, og eldre sett kan gi eieren bred skjønnsmessig behandling av revisjoner og snevre kompensasjonsrettigheter.

Spørsmålet er aldri «hva er erfpacht-forholdene i denne byen?», men «hvilket sett gjelder for denne tomten?» Etableringsdokumentet, og eventuelle senere endringsdokumenter, angir forholdene etter år. Be notaren din om å få tak i skjøtet og hele teksten til betingelsene det angir, og om å lese dem – ikke et sammendrag, ikke eiendomsmeglerens avsnitt.

Hvordan fastsettes grunnleien (kanon)?

Kanonen er den periodiske betalingen for bruk av tomten. Det er vanligvis en prosentandel som brukes på en vurdert tomteverdi, beregnet ut fra en andel av eiendommens verdi eller fra en publisert oversikt; i Amsterdam den andelen kalles buurtstraat-sitat.

Mellom revisjonene indekserer de fleste moderne forhold eiendomsretten hvert år mot en konsumprisindeks. Indeksering er ikke revisjon: den sporer inflasjon og er forutsigbar, mens revisjon tilbakestiller den underliggende tomteverdien og kan multiplisere eiendomsretten. Å la eiendomsretten stå ubetalt kan til slutt koste eiendomsmegleren selve eiendomsretten.

Hva er de tre typene erfpacht?

Engelsk partikular oversetter vanligvis både voortdurend og eeuwigdurend til «evigvarende». De er ikke det samme, og forskjellen kan være verdt mye penger. En rettighet som er evigvarende kan fortsatt ha en kanon som bare kjøpes opp for én periode, så behandle varighet og oppkjøp som separate spørsmål.

Hvorfor er revisjon så viktig økonomisk?

For vedvarende erfpacht er slutten av en periode det øyeblikket grunneieren kan tilbakestille kanonen til gjeldende landverdi. Fordi perioder går over flere tiår, og nederlandske bylandverdier har steget kraftig, kan den nye kanonen være et stort multiplum av den gamle.

• Økningen er ikke gradvis. Den kommer i ett trinn, på en dato fastsatt flere tiår tidligere.
• Mekanismen sitter i de gamle forholdene. Under noen eldre sett er eierens skjønnsmessige skjønn bredt, og enhver utfordring er begrenset til en verdsettelsesprosedyre snarere enn en domstol.

Før du signerer, må du fastslå datoen den nåværende perioden slutter, revisjonsmekanismen, og, der indikative tall er publisert, hva kanonen ville vært hvis den ble revidert i dag. Hvis en revisjon allerede er i gang, be om å se tilbudet og eventuell frist for innsigelser.

Kan grunnleien kjøpes av?

I stedet for å betale en kanon, kan erfpachteren noen ganger kjøpe den opp for et engangsbeløp. Et oppkjøp for inneværende periode forhåndsbetaler kanonen bare frem til perioden er over; forpliktelsen gjenopptas deretter på reviderte vilkår, slik at en eiendom annonsert som «kanon kjøpt opp» kan bare være dekket frem til en dato som nå er ganske nær. Et oppkjøp for alltid opphever kanonen for godt, uten fremtidig revisjon.

Å kjøpe eiendomsretten er ikke å kjøpe jord: eierskapet forblir hos grunneieren, bare betalingsforpliktelsen opphører, og betingelsene regulerer fortsatt bruk og samtykke. Hvorvidt et eiendomsrettskjøp må tilbys, hvordan det beregnes og om det er mulig midt i perioden, avhenger av betingelsene, ikke av generell lov. Det ordnes ved notarialdokument og registreres. Be en skatterådgiver om å bekrefte skattebehandlingen før du forplikter deg, siden et periodisk eiendomsrettskjøp og et kapitalkjøp ikke behandles på samme måte.

Amsterdamfra fortsatt til evigvarende erfpacht

Amsterdam Det er derfor dette emnet er viktig for de fleste internasjonale kjøpere: en stor del av byens boligmasse ligger på kommunal leiejord, som historisk sett fortsatt er erfpacht med periodisk revisjon.

Siden 2016 har kommunen utstedt evigvarende erfpacht for nye tilskudd, under sine egne generelle vilkår, og den har åpnet en ordning som lar eksisterende fortsatte festeeiere gå over ( overstappen ) til en evigvarende kanon eller et evigvarende oppkjøp. Festeeieren søker om et tilbud, beregnet ut fra tomteverdien på et referansetidspunkt kommunen fastsetter; aksept av dette fører til en endringsavtale, registrert hos Kadaster.

Beregningsgrunnlaget og den tilgjengelige rabatten har endret seg mer enn én gang, og senere ordninger har sine egne vilkår og sluttdatoer fastsatt av kommunen, ikke ved lov. Spør selgeren om eventuelle tilbud som allerede er gitt, og bekreft gjeldende situasjon med kommunen på kjøpstidspunktet.

Tre praktiske punkter følger:

• Fastslå nøyaktig hva selgeren har. Fortsatt erfpacht; fortsatt erfpacht med et søkt, men ikke fullført bytte; evigvarende erfpacht med en indeksert kanon; og evigvarende erfpacht kjøpt opp for godt er fire forskjellige eiendeler til fire forskjellige priser.
• Et tilbud er ikke et bytte. Inntil endringsdokumentet er undertegnet og tinglyst, forblir eiendommen under den gamle ordningen. Hvorvidt en kjøper kan overta et utestående tilbud, og innen når, avhenger av ordningens vilkår.

Hva med erfpacht fra en privat grunneier?

Tomter leies også ut på langtidsleie av utbyggere, boligselskaper, institusjonelle investorer, veldedige stiftelser og private grunneiere. Loven er den samme, men vilkårene er ofte ikke det.

Private forhold har en tendens til å være mindre gunstige på gjenkjennelige måter: kortere eller faste løpetider uten videreføring; revisjon med kortere intervaller, noen ganger hvert femte eller tiende år; revisjon knyttet til eiendommens verdi snarere enn tomtens, slik at leietakerens egne forbedringer dekker økningen; kompensasjon ekskludert eller med et tak; og omfattende samtykkekrav for utleie, endring og salg. Noen ordninger rettet mot førstegangskjøpere, der selgeren beholder tomten for å senke kjøpesummen, er erfpacht-konstruksjoner av denne typen.

Anta aldri at private forhold ligner de kommunale du kanskje har lest om; les det settet som gjelder for din tomt.

Får du kompensasjon når erfpachten opphører?

Når en erfpacht-rett opphører, har den tidligere erfpachteren i prinsippet rett til verdien av bygninger, arbeider og beplantninger han selv har oppført eller kjøpt fra sin forgjenger, og han kan beholde besittelsen inntil denne kompensasjonen er utbetalt.

To punkter kvalifiserer dette. For det første kan skjøtet i henhold til artikkel 5:99(2) i BW utelukke kompensasjon i definerte tilfeller, for eksempel der erfpachteren selv avsluttet retten, og eldre private forhold ofte bruker denne romsplassen. For det andre er det kompensasjon for bygningene, ikke for gapet mellom feste- og friverdi: en festeeier hvis midlertidige rett utløper, mottar ikke markedsverdien av boligen.

Vil en bank låne ut til en bolig med erfpacht?

En erfpacht-rett kan pantsettes, og de fleste nederlandske långivere vil låne ut på festeeiendom, men om en långiver vil låne ut på en bestemt eiendom avhenger nesten utelukkende av de generelle vilkårene. Långivere ser på typen rettighet og, hvis den er midlertidig, den gjenværende løpetiden i forhold til låneperioden; om låneloven er fast, indeksert eller åpen for revisjon, og når neste revisjon inntreffer; om oppsigelse kan ødelegge deres sikkerhet; om de må varsles og få lov til å rette opp et mislighold; og om kompensasjon til slutt fortsatt gjelder.

Standardvilkårene til de større kommunene aksepteres generelt av de største långiverne. Privat erfpacht er vanskeligere: akseptabilitet må fastslås for det spesifikke settet med vilkår. Der det søkes om en nasjonal boliglånsgaranti (NHG), setter NHGs publiserte regler krav til gjenværende leieperiode i forhold til låneperioden, og en ikke-tradisjonell konstruksjon må stå på NHGs liste over aksepterte konstruksjoner.

En finansieringsklausul i kjøpsavtalen beskytter ingenting dersom boliglånssøknaden aldri nådde långiveren sammen med leieforholdene.

Hva med skatt?

For en bolig du bor i, er periodiske grunnleiebetalinger fradragsberettiget som kostnader for din egen bolig ( eigen woning ) i nederlandsk inntektsskatt. Et engangsbeløp for å kjøpe av grunnleien er ikke fradragsberettiget. Hvis du låner penger for å kjøpe av grunnleien, kan rentene på lånet i prinsippet være fradragsberettiget som boliglånsrenter. Sjekk din egen situasjon med en skatterådgiver; vi gir ikke råd om skattestrukturering.

Hva skjer ved et salg: samtykke og restanser

En erfpachtrett kan overføres, men skjøtet kan kreve grunneiers samtykke til en overføring eller en deling av rettigheten. Hvis samtykke nektes uten rimelig grunn, kan underretten (kantonrechter) erstatte det med en autorisasjon (artikkel 5:91 BW). For de fleste kommuner er samtykke en formalitet, men anta det aldri: tidsplanen må passe til ferdigstillelsen, og vilkårene kan kreve at det ikke er noen restanser og ingen utestående mislighold.

Restanser følger selve retten: i henhold til artikkel 5:92 i BW er kjøper og selger solidarisk ansvarlige for skyldige fordringer som forfalt i løpet av de fem årene før overføringen. Notarius publicus bør innhente en skriftlig uttalelse fra grunneieren om skyldige fordringer, eventuelle gebyrer og eventuelle påståtte brudd før fullføring.

Kan grunneieren avslutte erfpachten?

I henhold til artikkel 5:87(2) i BW kan grunneieren si opp en erfpacht dersom forpliktelsen ikke har vært betalt i to påfølgende år, eller erfpachteren grovt misligholder andre forpliktelser. Formalitetene er strenge, og de eksisterer delvis for å beskytte långiveren: oppsigelse skjer ved en namsmannsordre med forhåndsvarsel, og den må også sendes innen åtte dager til alle som er registrert som panthaver eller annen rettighetshaver, slik at banken har en mulighet til å gripe inn og avvikle restansene. Når det har gått 25 år siden erfpachten ble opprettet, kan hver av partene be retten om å endre eller avslutte den på grunn av uforutsette omstendigheter (artikkel 5:97 i BW) – en smal vei, og ikke et rettsmiddel mot en forpliktelse som rett og slett har blitt dyr.

Hva bør du sjekke som kjøper?

Skjøtet og de generelle vilkårene avgjør kostnadene og risikoene dine, så sjekk dem før du signerer kjøpsavtalen og angrefristen på tre dager utløper.

• Innhent den registrerte stiftelsesdokumentet, alle senere endrings- eller oppkjøpsdokumenter og den fullstendige teksten til de generelle vilkårene per år.
• Sjekk om retten er midlertidig, vedvarende eller evigvarende, og den nøyaktige utløpsdatoen eller sluttdatoen for perioden.
• Sjekk gjeldende kanon, indekseringsgrunnlaget, neste revisjonsdato og om den er frikjøpt, og i så fall til når.
• Be om en skriftlig uttalelse fra grunneieren om restanser, gebyrer og påståtte brudd; dere er solidarisk ansvarlige for fem års restanser (artikkel 5:92 i BW).
• Få skriftlig bekreftelse fra långiveren din, og fra NHG der det er relevant, på at de vil finansiere på disse betingelsene.
• In Amsterdam: sjekk kommunens nåværende publiserte holdning til bytte på kjøpsdagen.

Hva bør du sjekke som selger?

En kjøper, notar og långiver vil be om erfpacht-dokumentene, og mangler forsinker ferdigstillelsen eller reduserer prisen.

• Samle inn stiftelsesdokumentet, eventuelle endrings- eller oppkjøpsskjøter og gjeldende generelle vilkår.
• Sjekk om grunneierens samtykke er nødvendig for overføringen (artikkel 5:91 i BW) og hvor lang tid det tar.
• Betal eventuelle kanonrestanser før ferdigstillelse og be om grunneiers uttalelse tidlig.
• Beskriv rettigheten nøyaktig i detaljene: vedvarende eller evigvarende, avkjøpt til når, og eventuelle byttetilbud som er søkt om eller fullført.
• Opplys om eventuelle revisjons- eller bytteprosedyrer som pågår, med tilbudet og fristen.

Hva bør du sjekke som bedrift?

For næringslokaler er det den tillatte bruken i skjøtet som teller mest, fordi en bruksendring ofte krever grunneiers samtykke og noen ganger høyere grunnleie.

• Sjekk at den tillatte bruken i skjøtet samsvarer med din aktivitet, for eksempel kontor, detaljhandel, servering eller industri.
• Sjekk krav til samtykke og tilleggsbetalinger for bruksendring, utvidelse eller oppdeling i enheter.
• Sjekk forhold for aktiviteter og miljøpåvirkning på industriområder.
• Sammenlign den totale kostnaden for grunnleie over den planlagte eierperioden, inkludert forventet revurdering.
• Hvis du bare trenger lokaler til bruk, sammenlign med utleie, hvor leiereglene i artikkel 7:230a og 7:290 i BW gjelder.

Hva kan vi gjøre for deg med erfpacht?

Våre eiendomsadvokater gir råd til kjøpere, selgere og eiere om leieforhold; for spørsmål om leieforhold, se vår side om leietakeradvokater.

• Vi leser skjøtet og de generelle vilkårene som gjelder for tomten din og oppsummerer risikoene før du signerer.
• Vi sjekker revisjonsdatoen og -mekanismen, samt effekten av et tilbud om oppkjøp eller bytte.
• Vi gjennomgår kjøpsavtalen, inkludert finansieringsvilkår og erfpacht-klausuler.
• Vi svarer på et revisjonstilbud og bistår i verdsettelses- eller innsigelsesprosessen.
• Vi opptrer for deg når en grunneier nekter samtykke eller truer med heving i henhold til artikkel 5:87 i BW.

Sammendrag

• Erfpacht gir en tinglyst rett til å eie og bruke andres grunn; du eier ikke selve grunnen.
• De generelle vilkårene som er nevnt i skjøtet, ikke den generelle loven, bestemmer reglene for kanon, revisjon, samtykke og oppsigelse som gjelder for deg.
• Kontinuerlig erfpacht medfører en revisjonsrisiko ved slutten av hver periode; evigvarende erfpacht gjør ikke det, men «evigvarende» på engelsk kan beskrive begge typene.
• In Amsterdam, sjekk om det er tilbudt, søkt om eller fullført et bytte til evigvarende erfpacht, siden dette er forskjellige eiendeler til forskjellige priser.
• Før du signerer, må du innhente det tinglyste skjøtet, gjeldende vilkår og skriftlig bekreftelse fra långiveren din på at de vil finansiere eiendommen på disse vilkårene.

Ofte stilte spørsmål