Hvem som skal bli boende i familiehjemmet etter en nederlandsk skilsmisse, avgjøres av eierskapet, av retten og av boliglånsgiveren, i den rekkefølgen, og sjelden bare ved avtale. Ingen av ektefellene kan sende den andre ut av huset uten en rettsavgjørelse, uansett hvem som står på skjøtet. Mens skilsmissen pågår, kan retten tildele bruken av boligen som et midlertidig tiltak i henhold til artikkel 822 Rv. Etter at skilsmissen er registrert, kan ektefellen som bor der kreve seks måneders bruk i tillegg i henhold til artikkel 1:165 BW. Alt etter det er et spørsmål om deling: et oppkjøp eller et salg.
Hvem eier huset, og hvorfor datoen for ekteskapet er viktig
Start med eierskap, fordi det styrer alle senere trinn, og svaret avhenger av når dere giftet dere. For ekteskap og registrerte partnerskap inngått 1. januar 2018 eller senere er standardordningen begrenset fellesskap (beperkte gemeenschap van goederen). Eiendom som dere begge eide før ekteskapet forblir privat, i likhet med de fleste gaver og arv. Et hus en av dere kjøpte før bryllupet blir derfor ikke felles bare fordi dere begge bodde i det og begge betalte for det.
For ekteskap inngått før 1. januar 2018, og uten egentlige bestemmelser, gjelder det gamle fulle eiendomsfellesskapet: i prinsippet faller alt dere eide eller ervervet inn i ett dødsbo, inkludert familieboligen, uansett hva som står i skjøtet. Der det er stilt ekteskapelige før- eller etterekteskapelige vilkår, gjelder disse, og de to spørsmålene som skal besvares fra skjøtet er hvilket dødsbo huset tilhører og hva som er avtalt om erstatning mellom dødsboene. Registrerte partnerskap følger de samme reglene som ekteskap.
Eierskap avgjør imidlertid ikke bruk av eiendom. Selv eneeier kan ikke bytte låser, fjerne den andres eiendeler eller fremtvinge en avgang. Å gjøre dette er en ulovlig handling i henhold til artikkel 6:162 i BW og kan omgjøres i summarisk prosess innen få dager, vanligvis med en saksomkostningerkjennelse. Veien til et hus med én person i går gjennom retten.
Mens skilsmissen pågår: midlertidige tiltak i henhold til artikkel 822 Rv
En skilsmisse tar måneder, og det praktiske spørsmålet om hvem som sover hvor oppstår umiddelbart. Artikkel 822 i Rv tillater retten, etter søknad fra en av ektefellene, å iverksette midlertidige tiltak for varigheten av saken, blant annet eksklusiv bruk av ektefellens bolig og innboet i den. Søknaden kan fremmes sammen med skilsmissebegjæringen eller separat, og den behandles raskt.
Disse tiltakene er midlertidige i navnet og ofte avgjørende i praksis. De bortfaller når skilsmissen registreres, eller tidligere hvis retten sier det, men ordningen de skaper har en tendens til å overleve inn i det endelige oppgjøret, spesielt der barn har fanget seg inn i en rutine. Der det har vært vold, trusler eller skremsler, kan ordføreren også ilegge et midlertidig besøksforbud mot hjemmet i henhold til Wet tijdelijk huisverbod, som er et annet instrument med en annen test, og de to blir ofte forvekslet.
Seks måneders rett til fortsatt bruk: artikkel 1:165 BW
Artikkel 1:165 i BW gir en snevrere rett enn den vanligvis beskrives som å gi, og detaljene avgjør hvem som kan bruke den. Etter søknad fra en ektefelle kan retten, i skilsmisseavgjørelsen eller en senere avgjørelse, bestemme at en ektefelle som bor i boligen på det tidspunktet avgjørelsen registreres, kan fortsette å bo der, og bruke innboet, i seks måneder etter registreringen, mot rimelig kompensasjon. To betingelser gjør at du faktisk må bo der når skilsmissen registreres i registeret, og boligen må helt eller delvis tilhøre den andre ektefellen eller være til denne ektefellens disposisjon.
Så dette er ikke en rettighet for ektefellen som allerede har flyttet ut, og det er ikke en rettighet den avflyttende eieren kan bli overrasket over i etterkant: den må be om og tilkjennes. Perioden løper fra registreringen av avgjørelsen i ekteskapsregisteret, ikke fra høringen eller fra den dagen en av dere flyttet ut. I løpet av disse seks månedene kan ikke en transaksjon inngått av den andre ektefellen uten samtykke brukes til å avbryte rettigheten.
Seks måneder er kort tid per definisjon. Det kjøper tid til å ordne finansiering, finne bolig eller fullføre et salg; det avgjør ikke hvem som ender opp med huset. Der det er behov for mer tid, er svaret vanligvis en avtale registrert i forliket, eller avtaler gjort i delingsprosessen, snarere enn en utvidelse av denne bestemmelsen.
Hva retten vektlegger når den avgjør hvem som blir værende
Enten søknaden fremsettes i henhold til artikkel 822 Rv eller artikkel 1:165 BW, skal retten veie begge ektefellenes interesser basert på fakta. Interessene til eventuelle mindreårige barn veier vanligvis tyngst: hvilken forelder barna hovedsakelig bor hos, hvor langt unna skolen og vennene deres er, og hvor mye uro en flytting ville tilføre et år som allerede har for mye av det. Kontinuitet behandles som en reell interesse, ikke en sentimental.
Opp mot det setter retten hva hver av dere faktisk kan gjøre. Om den andre ektefellen har et sted å dra, om den som blir boende kan bære boliglånet, strøm og vedlikehold alene, og om noen av dere har en medisinsk eller sikkerhetsmessig grunn til å være inne eller ute av det aktuelle huset. En forelder som argumenterer for at barna trenger hjemmet, men ikke kan vise at de månedlige kostnadene kan dekkes, vil sannsynligvis miste poenget, fordi retten ikke vil opprette en avtale som kollapser på tre måneder.
Betaling for bruk av boligen: bruksgodtgjørelse
Ektefellen som blir boende betaler vanligvis den andre for eksklusiv bruk av et felleseid eller fellesfinansiert hus. I henhold til artikkel 1:165 i BW er denne kompensasjonen en del av selve retten; utenom denne er artikkel 3:169 i BW det vanlige grunnlaget, ettersom en sameier som er fratatt bruken av eiendommen har rett til å få kompensasjon for den. Det finnes ingen lovbestemt formel og ingen fast prosentsats. Domstoler resonnerer vanligvis ut fra egenkapitalen i eiendommen og en fiktiv avkastning på den avgående ektefellens andel, og justerer deretter for hvem som faktisk betaler boliglånsrentene, eierinnskuddene og vedlikeholdet.
To praktiske punkter følger. Erstatning tilkjennes normalt fra datoen den kreves, ikke fra datoen en av dere flyttet ut, så et krav som fremsettes for sent er tapte penger. Og erstatningen samhandler med underholdsbidrag: den samme månedlige kapasiteten kan ikke telles to ganger, og det er bedre å presentere boforholdet og underholdsberegningen sammen enn å føre rettssak om dem separat.
Å kjøpe ut den andre ektefellen og frita seg fra fellesansvar
Et oppkjøp er det reneste resultatet og det som oftest mislykkes med finansiering. Det har fire trinn, og rekkefølgen er viktig. Først en verdivurdering, vanligvis en skatterapport fra en registrert takstmann, avtalt i fellesskap eller av to takstmenn som oppnevner en tredje hvis de er uenige. Deretter egenkapitalen: den avtalte verdien minus boliglånsgjeld, justert for eventuelle erstatningskrav mellom dødsboene og for spare- eller investeringskontoer knyttet til boliglånet. Deretter banken. Så notaren.
Det er bankens skritt som avgjør utfallet. Den gjenværende ektefellen må kunne bære hele boliglånet alene, og den avgående ektefellen trenger «ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid», den formelle fritakelsen fra solidaransvar. Denne fritakelsen er en avgjørelse fra långiveren, ikke retten, og ikke dere to: ingen dommer kan beordre en bank til å innvilge den. Inntil det er gitt skriftlig, er ektefellen som har flyttet ut fortsatt fullt ansvarlig overfor långiveren for hele gjelden, uansett hva forliksavtalen mellom dere sier.
Hvis långiveren sier nei, er de realistiske alternativene en medlåntaker eller en garanti som banken aksepterer, et familielån, et utsatt oppkjøp med en fast sluttdato eller et salg. Det som ikke fungerer, er en uformell ordning der en av dere fortsetter å bo der og betaler boliglånet, mens begge navnene forblir på lånet i årevis: den avgående ektefellen bærer full risiko for mislighold uten å eie noe av oppsiden, og den posisjonen blokkerer også ethvert nytt boliglån. Notarius publicus undertegner overføringsdokumentet og registrerer det hos Kadaster, og det er registreringen, ikke signaturen, som fullfører overføringen.
Når en av dere nekter: tvangsdeling og tvangssalg
Ingen trenger å forbli i sameie. Artikkel 3:178 i BW tillater enhver sameier å kreve deling når som helst, og retten kan beordre det og bestemme hvordan det skal gjennomføres. Der en sameier hindrer de praktiske trinnene, tillater artikkel 3:174 i BW retten å gi den andre fullmakt til å selge eiendommen, og artikkel 3:300 i BW tillater at en dom erstatter den manglende signaturen, slik at en eiendomsmegler kan instrueres, et tilbud aksepteres og en skjøte om overføring utføres uten den andres samarbeid.
Disse påleggene forsterkes vanligvis med en tvangsmulkt (dwangsom) for hver dag eller hver uke hindringen fortsetter. En domstol som blir bedt om å godkjenne et salg, vil ønske å se hva som faktisk har blitt forsøkt: korrespondanse, en verdivurdering, et konkret tilbud og de økonomiske konsekvensene av forsinkelsen. Systematisk avslag uten substansiell begrunnelse behandles som rettsmisbruk i henhold til artikkel 3:13 i BW, og en medeier som blokkerer et salg i ond tro kan også være ansvarlig for erstatning i henhold til artikkel 6:162 i BW, forutsatt at tapet påvises punkt for punkt og ikke bare hevdes.
Motvekten er at retten kan utsette en deling i inntil tre år der den ene partens interesser krever det (artikkel 3:178 i BW), og interessene til små barn som bor i huset er den grunnen som oftest aksepteres. Det er et alvorlig argument, men det er en utsettelse, ikke en rett til å beholde huset.
Deling av egenkapitalen, og hva som skjer med en gjenværende gjeld
Der huset faller inn under et eiendomsfellesskap, deles fellesskapet i like deler i henhold til artikkel 1:100 i BW. Nettoprovenyet etter nedbetaling av boliglån og salgskostnadene deles på midten, og en restgjeld (restschuld) bæres i samme forhold. Avvik fra like deler er kun mulig under eksepsjonelle omstendigheter, basert på rimelighets- og rettferdighetsstandarden, og nederlandske domstoler setter den standarden høyt: misnøye med resultatet er ikke nok, og den parten som ber om avviket har bevisbyrden.
To justeringer er langt vanligere enn et avvik, og forveksles ofte med én. Der private penger ble brukt til et felleseid hus, eller fellespenger til et privat, skylder dødsboene hverandre et erstatningskrav (vergoedingsrecht), som for ekteskap under dagens regime i prinsippet er proporsjonal med verdien av eiendommen snarere enn en fast tilbakebetaling av det betalte beløpet. Og der den ene ektefellen har betalt hele boliglånsavdraget etter separasjon, er oppgjøret av fellesgjelden mellom dere to en separat beregning fra fordelingen av egenkapitalen.
En restgjeld forsvinner ikke ved skilsmisse, og långiveren er ikke bundet av hvordan dere deler den. Begge låntakerne forblir ansvarlige overfor banken for hele beløpet; den interne delingen avgjør bare hvem som kan få tilbakebetaling fra hvem etterpå. I henhold til artikkel 6:10 og 6:13 i BW fordeles andelen til en medskyldner som ikke kan betale, over de andre, slik at en solvent eks-ektefelle kan ende opp med å betjene hele restgjelden med kun en papirbasert regressrett. Der gjelden ikke kan bæres i det hele tatt, blir spørsmålene långivers restanspolicy, muligheten for et forlik, og i siste instans den lovpålagte gjeldsrestruktureringsruten.
Å bevisst skjule en eiendel fra delingen har sin egen sanksjon: i henhold til artikkel 3:194 paragraf 2 i BW mister en part som skjuler en felleseiendel hele sin andel i den. Det er bestemmelsen om å finne ut hvor penger har flyttet seg kort tid før separasjonen, og det er et sterkere rettsmiddel enn et generelt erstatningskrav.
Feilene som koster mest
Det første som skjer er å flytte ut uten å registrere noe. Avgang avslutter ikke ansvaret overfor långiver, det kan svekke argumentet for fortsatt bruk senere, og etter en stund begynner en uformell avtale å se ut som en avtalt avtale. Skriv avtalen ned, uansett hvor midlertidig den føles, og si at den ikke berører delingen.
Det andre er å stole på en forliksavtale i stedet for banken. En klausul som sier at den ene ektefellen overtar boliglånet, binder bare dere to; uten långivers skriftlige ansvarsfraskrivelse forblir den andre fullt ansvarlig. Det tredje er forsinkelse: erstatning for bruk løper vanligvis fra datoen den kreves, verdiene endrer seg, og et hus som ingen av dere kan finansiere er et problem som vokser. Det fjerde er å behandle skattesituasjonen som en ettertanke. Rentelette på boliglån, bijleenregeling og behandlingen av restgjeld slår an på datoer og hvem som bor hvor, og det er spørsmål for en skatterådgiver, som tas før skjøtet undertegnes snarere enn etter. Kostnaden for selve skilsmissen er vanligvis liten ved siden av kostnadene ved å få huset feil.
Ofte stilte spørsmål
Kan den ene ektefellen tvinge den andre til å forlate huset?
Nei, og ikke engang eneeier kan det. Å bytte låser, fjerne eiendeler eller stenge døren er en ulovlig handling i henhold til artikkel 6:162 i BW, og den ekskluderte ektefellen kan slippes inn igjen ved summarisk rettshjelp innen få dager, med påfølgende saksomkostninger. Eksklusiv bruk må innvilges av retten, som et midlertidig forføyning i henhold til artikkel 822 i Rv mens skilsmissen løper, eller i henhold til artikkel 1:165 i BW i seks måneder etter at den er registrert. Det eneste unntaket er et midlertidig besøksforbud ilagt av ordføreren der det foreligger en trussel om vold, som er et separat offentligrettslig forføyning.
Hvem kan kreve seksmånedersretten i henhold til artikkel 1:165 i BW?
Ektefellen som bor i boligen på det tidspunktet skilsmisseavgjørelsen registreres, dersom boligen helt eller delvis tilhører den andre ektefellen eller står til dennes disposisjon. Den tilkjennes av retten etter søknad, i skilsmisseavgjørelsen eller en senere avgjørelse, og seks måneder løper fra registreringen i ekteskapsregisteret. Den medfører en plikt til å betale rimelig kompensasjon for bruken. En ektefelle som allerede har flyttet ut, kan ikke benytte seg av bestemmelsen.
Hva ser retten på når de avgjør hvem som skal bli værende?
Alle omstendighetene, der interessene til eventuelle mindreårige barn vanligvis veier tyngst: hvilken forelder de hovedsakelig bor hos, avstanden til skolen og forstyrrelsene en flytting ville forårsake. Retten tester deretter om ordningen er gjennomførbar, og ser på om den andre ektefellen har et sted å dra, og om den som blir boende faktisk kan bære boliglånet og driftskostnadene alene. Sikkerhetshensyn og dokumentert konflikt teller. En uoverkommelig ordning innvilges ikke bare fordi det er barn involvert.
Hva skjer med boliglånet når den ene partneren flytter ut?
Ingenting, inntil långiveren sier noe annet. Begge låntakere forblir solidarisk ansvarlige for hele gjelden, slik at banken kan forfølge en av dere for hele restansen, og en avtale mellom dere om hvem som betaler har ingen effekt på långiveren. Restanser rapporteres også til kredittregisteret, noe som påvirker begges lånekapasitet. De eneste rene exitene er et oppkjøp med skriftlig fritak fra fellesansvar, eller et salg som tilbakebetaler lånet.
Hvordan fungerer et oppkjøp, og kan en domstol pålegge banken å samarbeide?
Verdivurdering, deretter egenkapitalberegning, deretter långiver, deretter notar. Den gjenværende ektefellen må kvalifisere for hele boliglånet alene, og långiveren må gi den avgående ektefellen et fritak fra solidaransvar. Ingen domstol kan pålegge en bank å gi et slikt fritak, og det er derfor et oppkjøp bør gjøres betinget av det og gis en langfristet fritaksdato. Overdragelsen fullføres ved et notarialt skjøte registrert hos Kadaster.
Hva kan jeg gjøre hvis ekspartneren min nekter å samarbeide om et salg?
Be retten om å beordre delingen i henhold til artikkel 3:178 i BW, om å gi deg tillatelse til å selge i henhold til artikkel 3:174 i BW, og om å avsi en dom som erstatter den manglende signaturen i henhold til artikkel 3:300 i BW, forsterket med en tvangsmulkt for fortsatt hindring. Legg frem saksdokumentene: verdsettelsen, tilbudene, korrespondansen og kostnadene for forsinkelsen. Vedvarende nektelse uten reell begrunnelse anses som rettsmisbruk i henhold til artikkel 3:13 i BW.
Kan jeg kreve erstatning for forsettlig hindring av et salg?
Det er mulig i henhold til artikkel 6:162 i BW, men det er krevende. Du må vise at avslaget ikke hadde noen rimelig begrunnelse, og at det forårsaket deg et konkret, kvantifiserbart tap, for eksempel et spesifikt tilbud som gikk tapt, eller renter og kostnader som ellers ikke ville ha blitt påløpt. Hvert element må underbygges med dokumenter. Generelle påstander om at forsinkelsen var dyr, fører ikke frem, og det praktiske rettsmiddelet er vanligvis tvangssalg snarere enn erstatningskrav.
Når avviker domstolene fra en lik fordeling?
Sjelden. Et felleseie deles i to i henhold til artikkel 1:100 i BW, og fravik krever eksepsjonelle omstendigheter målt mot rimelighet og rettferdighet. Det som ser ut som et avvik er oftere et erstatningskrav mellom privatboet og felleseiet, som er en annen beregning. Der et aktivum har blitt skjult, mister artikkel 3:194 paragraf 2 i BW den skjulende partens hele andel i det aktivumet, noe som er en tydelig og sterkere sanksjon.
Hva om det er gjenværende gjeld og en av oss ikke kan betale?
Långiveren kan fortsatt kreve hele beløpet fra en av dere. Gjelden deles i prinsippet likt mellom dere to, men i henhold til artikkel 6:10 og 6:13 i BW fordeles andelen til en skyldner som ikke kan betale, over den andre, slik at den solvente eks-partneren kan ende opp med å bære hele beløpet med bare en regressrett på papiret. Ta det opp før salget: et forlik med långiveren, en nedbetalingsordning eller rådgivning om den lovpålagte gjeldsrestruktureringsruten.
Bestemmer mindreårige barn hvem som skal beholde huset?
De veier tungt, men de bestemmer ikke. Forelderen som barna hovedsakelig bor hos har et sterkt argument for fortsatt bruk på kort sikt, fordi kontinuitet i skole, rutine og omgivelser behandles som en reell interesse. Det er imidlertid en påstand om okkupasjon, ikke om eierskap: huset må fortsatt deles, og argumentet faller der kostnadene ikke kan dekkes. Der dere begge bor i huset en periode, er de praktiske og juridiske fallgruvene ved denne ordningen beskrevet i vårt notat om å bo sammen etter separasjon.
Hvor vi kan hjelpe
Familiehjemmet er vanligvis den største eiendelen og den vanskeligste delen av en skilsmisse å avvikle, fordi eierskap, yrke, boliglån og skattesituasjonen alle må løses sammen, og hver av dem har sin egen tidsplan. family law teamet inn Eindhoven og Amsterdam gir råd om midlertidige tiltak og fortsatt bruk, om oppkjøp og fritak fra fellesansvar, og om deling og tvangssalg der enighet er utenfor rekkevidde. Hvis en avgjørelse om huset er nært forestående, bør du søke råd før du flytter ut eller signerer noe.
