Leiereduksjon etter en myndighetsbestemt nedstengning: når og hvor mye?

Hvis myndighetene beordrer at forretningslokalene dine skal stenges, skylder du fortsatt husleie i prinsippet, men du kan be om leiereduksjon på grunn av uforutsette omstendigheter i henhold til artikkel 6:258 i den nederlandske borgerloven (BW). Høyesterett (Hoge Raad) bekreftet dette 24. desember 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) og fastsatte en beregningsmetode; den gjelder tydeligst for leieavtaler inngått før 15. mars 2020 og for bedrifter som er avhengige av kunder som besøker lokalene.

I henhold til artikkel 6:258 i BW kan en domstol endre eller oppheve en kontrakt der det oppstår omstendigheter som partene ikke har innregnet i avtalen, og som er så alvorlige at den andre parten ikke med rimelighet kan forvente at kontrakten skal fortsette uendret. Høyesteretts begrunnelse er ikke begrenset til pandemien: den er rammeverket for enhver sammenlignbar drastisk, ekstern hendelse som forstyrrer en leieavtale.

Må du fortsette å betale husleie hvis lokalene dine blir beordret stengt?

Ja, i prinsippet: en leieavtale fortsetter å løpe selv under en krise ingen av partene forutså. Hva som følger avhenger av om du ble juridisk forhindret fra å drive virksomhet, slik som serveringssteder og ikke-essensiell detaljhandel ble i 2020 og 2021, eller valgte å stenge frivillig mens du fikk lov til å holde åpent.

Hvis du stenger frivillig, ligger fallet i omsetning nærmere normal gründerrisiko, som artikkel 6:258(2) i BW overlater til din egen regning. Et krav om husleiejustering vurderes deretter fra sak til sak og lykkes sjeldnere.

Kan du påberope deg force majeure?

Sjelden. I henhold til nederlandsk lov unnskyldes mislighold som force majeure (overmacht) bare hvis det ikke kan tilskrives skyldneren, men husleie er pengegjeld, og domstoler unnskylder nesten aldri en betalingsforpliktelse på det grunnlaget. Artikkel 6:258 i BW har vist seg å være den gjennomførbare løsningen i stedet.

Sjekk leiekontrakten din først. De fleste nederlandske forretningsleieavtaler bruker standardmodellen fra Eiendomsrådet (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ), og de generelle bestemmelsene prøver å pålegge leietakeren visse risikoer, som for eksempel statlige tiltak. Disse klausulene kan begrense hva du kan kreve, så les dem før du slutter å betale.

Hvordan beregnes husleiereduksjonen?

Høyesterett innførte fastkostnadsmetoden (vastelastenmethode). Kort sagt: Leieandelen av statens fastkostnadstilskudd (TVL) trekkes fra leien, resten reduseres med prosentandelen av tapt omsetning, og resultatet deles 50/50 mellom utleier og leietaker.

Steg for steg uttrykker retten leien som en prosentandel av dine totale faste kostnader og trekker fra denne prosentandelen av TVL-en du kan kreve. Deretter sammenligner den omsetningen din med en referanseperiode før pandemien for å finne omsetningstapet. Reduksjonen er (leie minus TVL-andel) × omsetningstap × 50 %, med mindre rimelighet og rettferdighet krever en annen fordeling.

Høyesterett ga sitt eget eksempel: husleie på €4 500, faste kostnader på €25 000, TVL på €10 000 og omsetning på €20 000 mot en referanseomsetning på €100 000. Husleien er 18 % av de faste kostnadene, så €1 800 av TVL trekkes fra; €2 700 × 80 % omsetningstap × 50 % gir en reduksjon på €1 080, eller 24 % av husleien.

Er en stenging en mangel ved den leide eiendommen?

Nei. I samme kjennelse slo Høyesterett fast at en offentlig beordret stenging ikke er en mangel (gebrek) i henhold til artikkel 7:204 i BW, fordi den ikke gjelder selve eiendommen. Leiereduksjonen for mangler i henhold til artikkel 7:207 i BW gjelder derfor ikke.

Et mangelskrav er fortsatt mulig for et reelt problem med eiendommen, for eksempel et lekk tak, muggsopp eller en driftstillatelse som ikke kan innhentes fordi bygningen mangler nødutgang.

Må dere holde virksomheten i gang under en nedstengning?

Nei, ikke der myndighetene beordrer din type virksomhet å stenge. De fleste ROZ-leieavtaler inneholder en driftsforpliktelse til å bruke lokalene «effektivt, fullstendig, riktig og personlig», men en leietaker som overholder en stengeordre bryter ikke den.

Som arbeidsgiver må du også sørge for at arbeidsplassen er trygg i henhold til arbeidsforholdsloven (Arbeidsforholdswet), og en utleier kan ikke tvinge deg til å bryte denne plikten. Dersom du stenger frivillig av hensyn til ansatte eller kunder, vil utleiers krav om kontraktsmessig straff eller erstatning bli vurdert mot rimelighet og rettferdighet (artikkel 6:248 i BW).

Kan du bytte til takeaway eller levering?

Vanligvis ja i praksis, selv om leieavtalen angir en tillatt bruk, og en leveringsmodell er ikke alltid det samme som å drive en restaurant. Strengt tatt kan en annen bruk bryte leieavtalen og utløse en kontraktsmessig straff.

En utleier vil finne dette vanskelig å utfordre. Du må begrense ditt eget tap, og det å beholde noe inntekt for å betale husleien gjør nettopp det; å la virksomheten stå uvirksom er mer sannsynlig å bli holdt imot deg.

Hva betyr plikten til å begrense tapet ditt her?

Begge parter må begrense sitt eget tap, blant annet ved å bruke tilgjengelig statlig støtte før de ber den andre siden om å dekke den. Fastkostnadsmetoden bygger dette inn: TVL-en du kan kreve fratrekkes, uavhengig av om du faktisk søkte om den eller ikke.

I praksis blir utleier og leietaker ofte enige om en midlertidig ordning: deler av leien betales ved forfall, og resten inndrives når omsetningen tar seg opp igjen. Hvis dere ikke kan bli enige, avgjør underretten (kantonrechter), ettersom den behandler alle leiesaker uavhengig av beløp.

Hva bør du sjekke som leietaker?

• Om leieavtalen din ble inngått før 15. mars 2020 eller senere.
• Om nedleggelsen ble beordret av myndighetene eller valgt av deg.
• Hva leieavtalen og ROZs generelle bestemmelser sier om force majeure og statlige tiltak.
• Din omsetning under nedleggelsen og i en sammenlignbar referanseperiode.
• Hvilken TVL eller annen støtte du mottok eller kunne ha gjort krav på.

Hva bør du sjekke som utleier?

• Om leietakerens virksomhet er avhengig av kunder som besøker lokalene.
• Leietakerens omsetningstall og TVL-vedtak, og om disse er fullstendige.
• Om leietakeren kunne ha brukt lokalene på en annen måte, for eksempel til levering.
• Dine egne faste kostnader og finansiering, som kan rettferdiggjøre en annen fordeling enn 50/50.
• Om en avtale er skriftlig registrert som en midlertidig utsettelse eller en endelig reduksjon.

Hva kan vi gjøre for deg med en leiereduksjon etter en nedleggelse?

Vi gir råd til både leietakere og utleiere av næringslokaler. Mer om arbeidet vårt finner du på siden vår om leietakeradvokater .

• Vi gjennomgår leieavtalen din og de generelle ROZ-bestemmelsene for klausuler som legger risikoen for statlige tiltak på deg.
• Vi beregner leiereduksjonen under fastkostnadsmetoden ut fra tallene dine.
• Vi utarbeider et forslag eller en forliksavtale om utsettelse eller reduksjon.
• Vi svarer på utleiers krav om betaling, bot eller utkastelse.
• Vi fører saken for tingretten dersom dere ikke kan bli enige.

Sammendrag

• En leieavtale fortsetter å løpe under en nedleggelse; spørsmålet er om leien kan justeres i henhold til artikkel 6:258 i BW.
• Force majeure unnskylder sjelden betaling av leie, og en stevnelse er ikke en mangel ved eiendommen (artikkel 7:204 i BW).
• I henhold til ECLI:NL:HR:2021:1974 er reduksjonen (leie minus TVL-andel) × omsetningstap × 50 % for leieavtaler inngått før 15. mars 2020.
• Frivillig nedleggelse bedømmes strengere enn en nedleggelse du må overholde.
• Begge sider må begrense sitt eget tap, blant annet ved å bruke statlig støtte.

Ofte stilte spørsmål