Hvordan påvirker koronakrisen leieavtaler for bedrifter?
Hele verden opplever for tiden en krise i en utenkelig skala. Dette betyr at regjeringer også må ta ekstraordinære tiltak. Skadene som denne situasjonen har forårsaket og vil fortsette å forårsake, kan være enorme. Fakta er at ingen foreløpig er i stand til å vurdere omfanget av krisen, og heller ikke hvor lenge den vil vare. Uansett situasjon er leiekontraktene til forretningslokaler fortsatt i kraft. Dette reiser flere spørsmål. I denne artikkelen ønsker vi å svare på noen få spørsmål som kan oppstå med leietakere eller utleiere av forretningslokaler.
Betalingen av leien
Må du fortsatt betale husleien? Svaret på dette spørsmålet avhenger av omstendighetene i saken. Uansett må to situasjoner skilles. For det første forretningslokaler som ikke lenger kan brukes til forretningsformål, for eksempel restauranter og kafeer. For det andre er det butikker som fremdeles kan være åpne, men som velger å lukke dørene sine selv.
Leietaker plikter å betale husleie basert på leieavtalen. Dersom dette ikke skjer er det et kontraktsbrudd. Nå oppstår spørsmålet, kan det være force majeure? Kanskje er det avtaler i leieavtalen om under hvilke omstendigheter force majeure kan gjelde. Hvis ikke, den lov gjelder. Loven sier at det foreligger force majeure dersom leietaker ikke kan holdes ansvarlig for manglende overholdelse; det er med andre ord ikke leietakers feil at han ikke kan betale husleien.
Det er uklart om manglende oppfyllelse av forpliktelsene på grunn av koronaviruset resulterer i force majeure. Ettersom det ikke er presedens for dette, er det vanskelig å bedømme hva utfallet blir i denne saken. Det som derimot spiller inn er den ofte brukte ROZ (Eiendomsrådet) kontrakten i denne typen leieforhold. I denne kontrakten er krav om husleieavslag som standard utelukket. Spørsmålet er om en utleier rimeligvis kan opprettholde dette synspunktet i dagens situasjon.
Hvis leieren velger å stenge butikken sin, vil situasjonen være en annen. Imidlertid er det foreløpig ingen plikt til å gjøre det, realiteten er at det er mindre besøkende og derfor mindre overskudd. Spørsmålet er om omstendighetene helt skal gå på bekostning av leietaker. Det er ikke mulig å gi et klart svar på dette spørsmålet fordi alle situasjoner er forskjellige. Dette må evalueres fra sak til sak.
Uventede omstendigheter
Både leietaker og utleier kan påberope seg uforutsette forhold. Generelt er en økonomisk krise ansvarlig på vegne av gründeren, selv om dette i de fleste tilfeller kan være annerledes på grunn av koronakrisen. Tiltakene iverksatt av regjeringen kan også tas i betraktning. Et krav grunnet på uforutsette omstendigheter gir anledning til å få leiekontrakten endret eller opphevet av retten.
Dette er mulig dersom en leietaker ikke lenger med rimelighet kan holdes til videreføring av avtalen. Ifølge stortingshistorien må en dommer opptre med tilbakeholdenhet i denne saken. Vi er også nå i en situasjon at domstoler også er stengt: det vil derfor ikke være lett å få en dom raskt.
Mangel på leid eiendom
Leietaker kan kreve avslag i leien eller erstatning ved mangel. En tilstandsmangel på eiendommen eller annen tilstand fører til at leietakeren ikke har hatt rett til ved leieavtalens begynnelse. En mangel kan for eksempel være: konstruksjonsfeil, utett tak, muggsopp og manglende utnyttelsestillatelse på grunn av fravær av nødutgang.
Domstoler er generelt ikke ivrige etter å bedømme at det er en omstendighet som må være for utleiers regning. Dårlig forretning på grunn av fravær av offentlighet er uansett ikke en omstendighet som skal belastes utleier. Dette er en del av gründerrisikoen. Det som også spiller inn er at i mange tilfeller kan leieboligen fortsatt benyttes. Derfor er det flere restauranter som leverer eller henter måltidene sine som et alternativ.
Utnyttelsesplikten
De fleste leieavtaler for forretningslokaler inkluderer en driftsforpliktelse. Dette betyr at leietaker må bruke de leide forretningslokalene. Under spesielle omstendigheter kan plikten til å utnytte oppstå fra loven, men dette er ikke alltid tilfelle. Nesten alle utleiere av forretnings- og kontorlokaler benytter seg av ROZ-modellene. De generelle bestemmelsene knyttet til ROZ-modellene sier at leietakeren vil bruke den leide plassen "effektivt, fullstendig, riktig og personlig". Dette betyr at leietakeren er underlagt en driftsplikt.
Foreløpig er det ingen generell myndighetstiltak i Nederland som beordrer stenging av et kjøpesenter eller kontorlokaler. Regjeringen har imidlertid varslet at alle skoler, spise- og drikkesteder, idretts- og treningsklubber, badstuer, sexklubber og kaffebarer skal holde stengt over hele landet inntil videre. Dersom en leietaker etter pålegg fra myndighetene er forpliktet til å stenge det utleide, er leietaker ikke ansvarlig for dette.
Dette er et forhold som etter dagens nasjonale situasjon ikke skal stilles til ansvar for leietaker. Etter de alminnelige bestemmelsene plikter leietaker også å følge myndighetenes pålegg. Som arbeidsgiver er han også forpliktet til å sørge for et trygt arbeidsmiljø. Denne forpliktelsen kommer av at de ansatte ikke utsettes for risiko for smitte av koronavirus. Under disse omstendighetene kan ikke utleier tvinge leietaker til å drive.
På grunn av helsetjenester hos ansatte og / eller kunder, ser vi at leietakere selv også velger å stenge den leide eiendommen frivillig, selv om de ikke har fått beskjed om det av myndighetene. Under dagens forhold mener vi at utleiere ikke vil kunne inngi krav om oppfyllelse av forpliktelsen, betaling av bøter eller erstatning for erstatning. Basert på rasjonalitet og rettferdighet, så vel som plikten til å begrense skadene fra leietakers side så mye som mulig, synes vi det er vanskelig å forestille seg at en utleier vil innvende mot en (midlertidig) nedleggelse.
Ulik bruk av leid eiendom
Mat og drikke er stengt for øyeblikket. Imidlertid er det fortsatt lov å hente og levere mat. Imidlertid gir en leieavtale det meste av tiden en streng formålspolitikk; hva som gjør at henting er forskjellig fra en restaurant. Som et resultat kan en leietaker handle i strid med leieavtalen og - eventuelt - miste bøter.
I den nåværende situasjonen har alle en plikt til å begrense skadene sine så mye som mulig. Ved å bytte til en hent- / leveringsfunksjon, overholder en leietaker. Under disse omstendighetene er det med all rimelighet vanskelig å forsvare synspunktet om at dette er i strid med kontraktsmålet. Faktisk er det mer sannsynlig at en utleier har krav på leietaker hvis leietaker ikke gjør alt for å holde virksomheten i gang for å kunne betale leien.
Konklusjon
Med andre ord, alle er forpliktet til å begrense skadene sine så mye som mulig. Regjeringen har allerede varslet vidtrekkende tiltak for å hjelpe gründere og redusere deres økonomiske press. Det anbefales å bruke mulighetene for disse tiltakene. Hvis en leietaker nekter å gjøre det, kan det anses som vanskelig å overføre tapene til utleier. Dette gjelder også omvendt. I mellomtiden har politikerne også bedt utleiere om å moderere husleien i den kommende perioden, slik at risikoen deles.
Selv om leietaker og utleier har et kontraktsforhold med hverandre og prinsippet om 'en avtale er en avtale'. Vi anbefaler å snakke med hverandre og se på mulighetene. Leietaker og utleier kan kanskje møte hverandre i disse eksepsjonelle tider. Mens leietaker ikke har inntekt på grunn av stengingen, fortsetter også utleiers utgifter. Det er i alles interesse at begge virksomhetene overlever og overvinner denne krisen.
På denne måten kan leietaker og utleier avtale at husleien midlertidig skal betales delvis og mangelen innhentes når næringslokalene gjenåpnes. Vi må hjelpe hverandre der det er mulig, og dessuten har ikke utleiere godt av konkursrammede leietakere. Det er tross alt ikke så lett å finne en ny leietaker i disse tider. Uansett hvilket valg du tar, ikke ta forhastede beslutninger og la oss gi deg råd om mulighetene.
Kontakt
Fordi den nåværende situasjonen er så uforutsigbar, kan vi forestille oss at dette kan reise mange spørsmål for deg. Vi følger utviklingen nøye og holder deg informert om den siste situasjonen. Hvis du har spørsmål om denne artikkelen, ikke nøl med å kontakte advokater fra Law & More.
