Å kjøpe nytt hus under skilsmisse: er det tillatt, og hva er konsekvensene?

Introduksjon

Det er mulig å kjøpe et nytt hus under en skilsmisse i Nederland under visse betingelser. Om du kan kjøpe et hus selvstendig og hva de økonomiske konsekvensene er, avhenger helt av formuesforholdet mellom ekteskapet og tidspunktet du begjærer skilsmisse til retten.

Denne artikkelen er ment for personer som skal skilles og vurderer å kjøpe ny bolig under skilsmisseprosessen. Enten du vil vite om du trenger din ekspartners samtykke, hva som skjer med eiendomsretten, eller hvordan en boliglånsgiver ser på din situasjon, finner du svarene her. Vi dekker ikke perioden etter endelig registrering i folkeregisteret, da reglene for enslige personer da gjelder.

Direkte svar: Ja, du kan kjøpe en ny bolig under skilsmissebehandling, men konsekvensene varierer mye. Hvis du kjøper før skilsmissebegjæringen er innlevert, vil eiendommen bli ansett som sameie, og din ekspartner blir automatisk sameier. Hvis du kjøper etter at begjæringen er innlevert, vil eiendommen i prinsippet være din helt og holdent.

Denne artikkelen dekker følgende hovedpunkter:

• Hvordan ekteskapsformuen din avgjør om din ekspartner blir medeier
• Hvorfor tidspunktet for å søke om skilsmisse er så avgjørende
• Hvilket samtykke kreves for kjøp og boliglån
• De økonomiske konsekvensene for underholdsbidrag, boutgifter og skatt
• Praktiske trinn for å få boliglån under skilsmisse

Forståelse av ekteskapsformueordningen

Ekteskapsformuesordningen avgjør hvem som blir eier av en bolig dere kjøper under skilsmisseprosessen. Dette er grunnlaget for alle videre spørsmål om samtykke, pant og deling av eiendom. Uten å vite hvilken form dere er gift under, kan dere ikke vurdere konsekvensene av å kjøpe bolig.

I et sameie deles eiendeler og gjeld automatisk. Ved ektepakt kan dette ordnes helt annerledes. Den nøyaktige ordlyden i ektepakten er avgjørende i denne forbindelse.

Fullt fellesskap av eiendom

I et ekteskap med fullt fellesskap faller i prinsippet alt du kjøper i løpet av ekteskapet inn i fellesskapet. Dette gjelder ekteskap inngått før 1. januar 2018, men også senere ekteskap uten ektepakt, hvor alt som er akkumulert i løpet av ekteskapet faller inn i det begrensede fellesskapet.

Konsekvenser ved boligkjøp:

• Et nytt hus du kjøper før sameiet oppløses blir automatisk sameie.
• Din ekspartner blir medeier, selv om bare navnet ditt står på kjøpeskjøtet.
• Boliglånet tilhører også fellesskapet.
• Denne nye boligen må inkluderes i skilsmisseavtalen når den deles.

Ved første øyekast kan det virke lurt å kjøpe bolig raskt, men dette skaper en tilleggsbolig som må deles. Dette kompliserer skilsmisseprosessen.

Separasjon av eiendom

En ektepakt med fullstendig skille av eiendom gir deg betydelig mer frihet. Hvis boliger er eksplisitt unntatt fra sameie, kan du kjøpe en bolig uavhengig uten at din ekspartner blir medeier.

Fordeler med dette systemet:

• Den nye eiendommen er din private eiendom
• Du trenger ikke å be om tillatelse til selve kjøpet
• Den andre partneren deler ikke i noen mer- eller mindreverdi
• Skilsmisseavtalen blir mye enklere

Vennligst merk Mange tror de har helt separate eiendeler, selv om ektepakten deres kan inneholde begrenset felleseie eller forliksklausuler. Sjekk alltid den nøyaktige ordlyden i ektepakten. Hvis boliger ikke er eksplisitt unntatt, gjelder de samme reglene som for felleseie.

Spørsmålet om hvilket system som gjelder, avgjør utgangspunktet. Men selv med felleseie av eiendom er det et avgjørende øyeblikk der situasjonen endrer seg: innlevering av skilsmissebegjæringen.

Tidspunkt for skilsmissebegjæringen

Det øyeblikket du eller din ekspartner søker om skilsmisse til retten, avgjør eierskapet til en ny bolig. Siden 2012 har dette vært den juridiske referansedatoen: på denne datoen oppløses sameiet. Dette har tilbakevirkende kraft for alle kjøp gjort etter denne datoen.

Før innlevering av begjæringen

Så lenge skilsmissebegjæringen ikke er innlevert, er du fullt bundet til partneren din når det gjelder formue. lovÅ kjøpe bolig på dette stadiet har vidtrekkende konsekvenser.

Hva skjer:

• Den nye eiendommen blir automatisk en del av sameiet
• Din ekspartner blir medeier, uavhengig av hvem som signerer kjøpekontrakten.
• Lånet tilhører også sameiet, og begge partnerne er i prinsippet ansvarlige for det.
• Ved den senere delingen må det avgjøres hvem som skal motta denne eiendommen, eller om den skal selges.

risiko:

• Du oppretter en ekstra eiendel som må deles
• Den andre partneren kan kreve halvparten av enhver fremtidig merverdi
• Din ekspartners kreditorer kan også inndrive sine krav fra denne eiendommen gjennom felleseiet.
• Konflikten om fordelingen kan eskalere

I praksis er det derfor sjelden lurt å kjøpe bolig før skilsmissebegjæringen er innlevert. Tross alt bygger dere opp eiendeler som dere kanskje må dele.

Etter å ha innlevert begjæringen

Fra det øyeblikket skilsmissebegjæringen mottas av retten, oppløses formuefellesskapet. Dette endrer situasjonen fundamentalt.

Konsekvenser for eierskap:

• En ny bolig du kjøper tilhører nå dine private eiendeler
• Din ekspartner blir ikke medeier
• Gjelden er også privat; den andre partneren er ikke ansvarlig
• Denne eiendommen trenger ikke å inkluderes i sameiet.

Viktig nyanse for boliglånet: Selv om du kan kjøpe bolig selvstendig, kan det hende du fortsatt trenger din ekspartners samtykke for å ta opp et boliglån. Så lenge skilsmissen ikke er offisielt registrert i folkeregisteret, vil noen långivere fortsatt anse deg som gift. Hvis partneren din nekter, kan du søke retten om autorisasjon.

unntak

Det finnes unntak der en eiendom kan forbli utenfor sameiet selv før søknaden er sendt inn.

Reinvestering av egne midler: Hvis du finansierer eiendommen utelukkende med private eiendeler – for eksempel en gave med en eksklusjonsklausul eller en arv – kan eiendommen falle utenfor felleseieordningen. Strenge vilkår gjelder:

• Minst 50 % av kjøpesummen må komme fra påviselige personlige midler.
• Dette må registreres i en notarialhandling
• Opprinnelsen til midlene må kunne verifiseres

Dette unntaket er vanskelig å anvende i praksis hvis du også trenger et lån. Søk alltid juridisk rådgivning for dette.

Praktiske konsekvenser og prosedyre

Den juridiske muligheten for å kjøpe bolig er én ting; praktisk gjennomførbarhet er en helt annen sak. Boliglånsgivere er forsiktige i skilsmissesituasjoner, og de økonomiske konsekvensene strekker seg utover kjøpesummen alene.

Søknad om boliglån under skilsmisse

Det er mulig å få boliglån under en skilsmissesak, men det krever grundig forberedelse. Bankene ønsker sikkerhet om din økonomiske situasjon etter skilsmissen.

Fremgangsmåte for å søke om boliglån:

1. Vurder din økonomiske situasjon – Kartlegg inntekt, gjeld, boutgifter og eventuelle underholdsforpliktelser
2. Innhent (utkast til) skilsmisseavtale – Dette inneholder avtaler om felles bolig, fordeling av merverdi eller restgjeld og underholdsbidrag
3. Få klarhet i det gamle huset – Banken vil vite om dere selger ekteparets bolig, eller om en av dere skal fortsette å bo der.
4. Be om en innledende konsultasjon med en boliglånsrådgiver – Beregn din maksimale lånekapasitet med og uten underholdsbidrag

Påkrevde dokumenter:

• Signert eller utkast til skilsmisseavtale
• Avtaler om deling av nåværende eierbolig
• Bevis på inntekt og eventuelt underholdsbidrag
• Oversikt over eksisterende boliglånskostnader og andre forpliktelser

Skilsmisseavtalen er avgjørende. Uten skikkelige avtaler om den gamle boligen og underholdsbidraget, vil boliglånsgiveren ofte ikke gi et bindende tilbud. Banken ønsker å ta hensyn til alle fremtidige utgifter.

Sammenligning av økonomiske konsekvenser

Scenario	Eierskapsstatus	Ansvar for boliglån	Innvirkning på underholdsbidrag
Kjøp før skilsmissebegjæring	Ledd (50/50)	Begge partnere er ansvarlige	Boligkostnader teller for begge
Kjøp etter skilsmissebegjæring	Helt privat	Bare kjøperen er ansvarlig	Nye boligkostnader påvirker kjøperens økonomiske evne
Med partnerens samtykke	Tydelige avtaler	I samsvar med pakt	Forutsigbar beregning
Uten samtykke (før forespørsel)	Fellesskap til tross for motstand	Fellesansvar	Kan forårsake konflikter

Tolkning: Det beste utgangspunktet er å kjøpe etter at forespørselen er sendt inn, med en signert avtale som inneholder klare avtaler om egen bolig, ektefellebidrag og fordeling av eiendeler. Dette gir boliglånsgiveren sikkerhet og forhindrer at den andre partneren uventet blir medeier.

Valget av når man skal kjøpe har også skattemessige konsekvenser. Tilleggslånsordningen betyr at du må bidra med egenkapitalen fra den gamle boligen til den nye boligen for å beholde full rentelette på boliglånet. Ved en kompleks deling kan dette være vanskelig å beregne.

Vanlige problemer og løsninger

Praksis viser at det sjelden går knirkefritt å kjøpe bolig under en skilsmisse. Dette er de vanligste problemene.

Ekspartner nekter samtykke

Noen ganger nekter den avtroppende partneren eller den gjenværende partneren å samarbeide om et boliglån, enten av manglende vilje eller for å skape gearing.

Løsning: Du kan søke retten om tillatelse til å erstatte partnerens samtykke. Dommeren vil veie interessene som er involvert: er kjøpet rimelig? Trenger du eiendommen til bolig (f.eks. for barn)? Tar den andre partneren en urimelig risiko?

Ved rimelig eiendomskjøp og klar økonomisk begrunnelse vil retten vanligvis gi tillatelse. Dette tar imidlertid tid og medfører saksomkostninger.

Boliglånsleverandør stiller ytterligere krav

Bankene er strenge. Uten en endelig skilsmisseavtale eller hvis det er usikkerhet rundt den gamle boligen, kan finansieringen bli blokkert.

Løsninger:

• Gjør klare avtaler med din ekspartner om felles bolig så snart som mulig
• Det skal eksplisitt fremgå av avtalen at begge partnerne gir hverandre tillatelse til å kjøpe en annen bolig.
• Vurder midlertidig utleie dersom saken tar for lang tid
• Spør boliglånsleverandøren hvilke tilleggssikkerheter de godtar (f.eks. ytterligere personlige midler, garantier eller et lavere lånebeløp).

Noen banker bruker et «foreløpig tilbud» med betingelser, som blir endelig når avtalen er signert.

Innvirkning på vedlikeholds- og boligkostnader

Et nytt boliglån påvirker din evne til å betale ektefellebidrag. Retten tar hensyn til rimelige boutgifter; ekstremt høye kostnader på grunn av et ambisiøst kjøp gjenspeiles ikke fullt ut.

strategier:

• Kjøp en bolig med boutgifter som står i forhold til inntekten din
• Beregn vedlikeholdspåvirkningen på forhånd ved hjelp av Trema-standardene
• Ta hensyn til doble kostnader hvis den gamle boligen ikke er solgt ennå
• Rådfør deg med en økonomisk skilsmisserådgiver om den optimale balansen

Å velge et dyrt nytt hjem kan øke vedlikeholdsforpliktelsen din eller redusere din egen boareal. Vurder dette nøye.

Konklusjon og neste steg

Det er lovlig å kjøpe ny bolig under skilsmisse, men konsekvensene avhenger av formueforholdet mellom ektefellene og fremfor alt kjøpstidspunktet. Hvis du kjøper før du søker om skilsmisse, vil boligen bli ansett som felleseie, og din ekspartner vil ha en andel i den. Hvis du kjøper etter at begjæringen er innlevert, er eiendommen din alene. Det kan imidlertid fortsatt være nødvendig med samtykke til boliglånet, forutsatt at skilsmissen ennå ikke er ferdigstilt og tinglyst.

Umiddelbare tiltak å ta:

1. Sjekk hvilken ekteskapelig formueordning dere er gift under – be om ektepakt fra advokaten.
2. Rådfør deg med en advokat eller mekler om å søke om skilsmisse, slik at dere når riktig referansedato
3. Lag klare avtaler om det nåværende felles hjemmet og registrer disse i skilsmisseavtalen.
4. Avtal et møte med en boliglånsrådgiver for å beregne lånekapasiteten din, inkludert vedlikeholdsforpliktelser
5. Om nødvendig, send inn en søknad om autorisasjon til retten dersom din ekspartner ikke samarbeider.

Relaterte temaer som kan være relevante: tilleggslånsordningen for merverdi, rentefradrag for boliglån etter skilsmisse og beregning av ektefellebidrag.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg kjøpe et hus før skilsmissen er endelig? Ja, det kan du. Det avgjørende øyeblikket er ikke den endelige skilsmissen, men datoen da skilsmissebegjæringen ble innlevert til retten. Fra det øyeblikket oppløses eiendomsfellesskapet, og et nytt hus er i prinsippet utenfor fellesskapet.

Hva skjer hvis ekspartneren min ikke gir sitt samtykke? Du trenger ikke samtykke til selve kjøpet etter at sameiet er oppløst. Dette kan imidlertid være annerledes for boliglånet. Hvis partneren din nekter, kan du søke retten om autorisasjon. Retten vil vurdere om kjøpet er rimelig og om din ekspartner er utsatt for urimelig risiko.

Vil et nytt boliglån påvirke underholdsbidraget mitt? Ja. Dine nye boutgifter vil bli inkludert i beregningen av din evne til å betale ektefellebidrag. Retten vil imidlertid ta hensyn til rimelige boutgifter; en ekstremt dyr bolig vil ikke bli fullt ut kompensert.

Kan jeg overføre den gunstige boliglånsrenten min til en ny bolig? I de fleste tilfeller, nei. Boliglånet i ektefelles bolig må betales tilbake eller overtas av personen som bor der. Du tar opp et nytt boliglån til gjeldende renter. Noen banker tilbyr et overførbart boliglån når du flytter innenfor sin egen portefølje, men dette er ikke standard praksis ved skilsmisse.

Hva om jeg kjøper en bolig før søknaden er sendt inn? Da faller denne boligen inn under sameiet og din ekspartner blir sameier. Dette gjelder også hvis bare navnet ditt står på skjøtet. Boligen må inkluderes i delingen, noe som kompliserer prosedyren.