Å kjøpe et hus sammen i Nederland: eierskap, boliglån og avhending

Å kjøpe et hus sammen i Nederland betyr at tre separate juridiske spørsmål må besvares samtidig: hvem eier hvilken andel, hvem skylder boliglånet, og hva skjer hvis en av dere dør. Eierandelen er fastsatt i den notarielle skjøtet og registrert hos Kadaster. Ansvaret overfor banken er solidarisk uavhengig av hva dere ble enige om mellom dere. Og ugifte partnere arver ingenting fra hverandre uten testamente. Hver av de tre er avgjort av et annet dokument, og det å få dem til å si det samme er hele øvelsen.

De fleste tvister mellom sameiere handler ikke om eiendommen. De handler om et depositum som den ene har betalt og den andre ikke kan betale tilbake, en foreldregave som aldri ble dokumentert, eller et boliglån som den avgående partneren fortsatt er ansvarlig for to år etter utflytting. Alle tre kan unngås med papirarbeid utarbeidet før ferdigstillelse. Denne artikkelen beskriver hva nederlandsk lov faktisk bestemmer, i den rekkefølgen avgjørelsene oppstår.

Hva sameie betyr i henhold til nederlandsk lov

Når to eller flere personer erverver en eiendom sammen, eier de den i et enkelt sameie (eenvoudige gemeenschap) i henhold til bok 3 i Burgerlijk Wetboek (sivilloven). Hver sameier eier en udelt andel; ingen eier et bestemt rom. Andelene er det som står i skjøtet om overføring, og de antas likeverdige bare hvis skjøtet er taus. Eierskapsretten overføres ved undertegning av notarialdokumentet og dets registrering i de offentlige registrene, ikke ved signering av kjøpsavtalen.

To konsekvenser følger av denne strukturen. Den første er at en sameier ikke kan tvinges til å forbli i sameiet: hver av dere kan kreve deling når som helst, og hvis dere ikke kan bli enige, vil retten avgjøre hvordan eiendommen deles, noe som i praksis vanligvis betyr et salg eller en tildeling til en av dere mot betaling. En sameieavtale kan suspendere denne retten i en bestemt periode, men ikke på ubestemt tid.

Det andre er at avgjørelser om eiendommen krever enighet. Ordinært vedlikehold kan utføres av begge dere, men salg, pantsetting eller vesentlig endring av eiendommen krever samtykke fra alle sameiere. En partner som nekter å samarbeide om et salg kan tvinges gjennom retten, men det tar måneder, og det er derfor en avtalt exit-mekanisme er verdt mer enn noen krangel om hvem som er urimelig.

Ingenting av dette avhenger av forholdets tilstand. Sameie mellom venner, søsken eller en forelder og et barn fungerer på nøyaktig samme måte som mellom partnere, og dokumentene beskrevet nedenfor er like nødvendige.

Ekteskap, registrert partnerskap eller samboeravtale

Rammeverket i forholdet ditt bestemmer hva som skjer med eiendommen automatisk, og hvor mye som må ordnes manuelt. Det finnes ikke noe slikt som et uformelt partnerskap som erverver rettigheter over tid i nederlandsk lov: å bo sammen i ti år skaper ingen eiendomsrett og ingen arverett overhodet.

For ekteskap og registrerte partnerskap inngått fra 1. januar 2018 er standardordningen begrenset eiendomsfellesskap. Eiendeler og gjeld dere begge allerede hadde forblir personlige, i likhet med gaver og arv mottatt i løpet av forholdet. Det dere bygger opp sammen blir felles. Et hus kjøpt i løpet av ekteskapet i begge navn faller derfor inn i fellesskapet, men et hus en av dere eide fra før gjør ikke det, og det gjør heller ikke gjelden knyttet til det. Artikkelen vår om begrenset eiendomsfellesskap forklarer hvordan grensen trekkes, og ektepakter kan flytte den.

Ugifte par trenger en notarialbekreftet samboeravtale (samboerkontrakt) for å oppnå noe sammenlignbart. Den kan registrere eierandelene, fordele driftskostnadene, håndtere hva som skjer ved separasjon, og inneholde en samboeravtale der den etterlatte tar den avdøde partnerens andel i eiendommen. Det den ikke kan gjøre er å opprette arverett i noe annet, eller en rett til partnerunderhold, eller en rett til en andel i den andres pensjon. Forskjellene fremgår av vår sammenligning av en samboeravtale og ekteskap.

Ett punkt fanger ektepar. Der eiendommen er familiens hjem, krever Civil Code samtykke fra den andre ektefellen for en rekke transaksjoner knyttet til den, inkludert å gi pant i den og, i de fleste tilfeller, selge den. Denne beskyttelsen gjelder selv der bare én ektefelle er registrert eier.

Ulike bidrag: skjøtet, gaven og draagplichtovereenkomsten

Den vanligste kilden til konflikt er penger som gikk ulikt inn og kom likt ut. Hvis en av dere bidrar med sparepenger eller mottar en foreldregave, og skjøtet registrerer en femti-femti-deling uten ytterligere avtale, har halvparten av det bidraget blitt gitt bort i henhold til loven. Tre instrumenter forhindrer dette, og de må være i samsvar med hverandre.

Det første er selve skjøtet. Eierandelene trenger ikke å være like, og å sette dem til å gjenspeile bidragene er den reneste løsningen der forskjellen er permanent og betydelig. Det er ikke alltid den beste løsningen, fordi aksjene da også styrer fremtidig verdivekst, noe som kanskje ikke er det du har til hensikt.

Den andre er en draagplichtovereenkomst, en avtale om internt ansvar. Den registrerer hvem dere to bærer hvilken del av boliglånsgjelden og driftskostnadene, og hva som skal tilbakebetales til hvem før den gjenværende egenkapitalen deles. Dette er instrumentet som lar deg eie eiendommen i like deler, samtidig som det sikrer at et depositum på hundre tusen euro kommer tilbake til personen som betalte det. Det har ingen effekt på banken, som nettopp er poenget: det avgjør den interne stillingen, og banken beholder sine egne rettigheter.

Det tredje gjelder familiepenger. Et foreldrebidrag er enten en gave eller et lån, og differansen må dokumenteres på tidspunktet, ikke rekonstrueres i etterkant. Et lån trenger skriftlige vilkår: beløp, renter, tilbakebetaling og rangering ved salg. En gave kan gis underlagt en eksklusjonsklausul (uitsluitingsclausule), som holder den utenfor ethvert eiendomsfellesskap og utenfor rekkevidden til en deling ved skilsmisse. Uten en slik klausul kan en gave gitt til en partner under et ekteskap i fellesskap ende opp med å bli delt. Hvorvidt en bestemt struktur er fordelaktig for gaveskatt er et spørsmål for en skatterådgiver; vi håndterer den sivilrettslige siden og koordinerer med din.

Uansett hva du velger, sørg for at dokumentene er på linje. En skjøte som sier femti-femti, en ansvarsavtale som sier sytti-tretti og en låneavtale som ikke sier noe om prioritet ved salg er en tvist som bare venter på å skje.

Boliglånet: fellesansvar og hva det gjenstår

Når dere begge signerer pantebrevet, er dere begge ansvarlige for hele gjelden, ikke for halvparten. Långiveren kan kreve hele beløpet av en av dere, og er ikke interessert i hva dere ble enige om mellom dere. Medlåntakeren som betaler mer enn sin interne andel har regressrett mot den andre, men den retten er bare verdt det den andre faktisk kan betale.

Den praktiske konsekvensen folk undervurderer er hva som skjer ved separasjon. Å flytte ut fører ikke til at ansvaret opphører, og det gjør heller ikke en skilsmisseavtale, en rettskjennelse eller en signert avtale mellom dere to. Bare långiveren kan frita en låntaker, og det vil normalt bare skje hvis den gjenværende eieren kan bære lånet alene, noe som vanligvis betyr en ny vurdering av overkommelighet og ofte et nytt boliglån. Inntil denne fritakelsen er gitt, forblir den fratredende partneren ansvarlig, og gjelden fortsetter å vises i det nasjonale kredittregisteret, noe som begrenser deres mulighet til å kjøpe andre steder.

Derfor må en utkjøpsklausul være datert. En gjennomførbar klausul fastsetter hvordan eiendommen verdsettes, gir den ene partneren en definert periode for å innhente långivers samtykke og fullføre et oppkjøp, angir hvem som bor der og hvem som betaler boliglånet, sameieinnskuddet og forsikringen i mellomtiden, og sørger for at eiendommen legges ut for markedet hvis fristen går ut. Uten en lang sluttdato kan en partner som ikke kan refinansiere, men ikke vil selge, holde den andre som gissel på ubestemt tid.

Boliglånsprodukter, rentefradrag og den nasjonale boliglånsgarantien er saker for en boliglånsrådgiver snarere enn en advokat, og den skattemessige behandlingen av renter, av et tidligere salg og av tidligere boligkjøp hører hjemme hos en skatterådgiver. Vår rolle er å sørge for at skjøtet, ansvarsavtalen og utmeldingsklausulen sier det du tror de sier.

Hva skjer hvis en av dere dør

Det er her ugifte par er mest utsatt. I henhold til nederlandsk arvelov arver en ektefelle eller registrert partner under den lovbestemte delen; en samboer arver ingenting med mindre det foreligger et testamente. Hvis partneren din dør uten et, går deres andel i huset over til deres blods slektninger, og du kan ende opp med å eie boligen din sammen med din avdøde partners foreldre eller søsken.

To dokumenter løser dette. En verblijvingsbeding i samboeravtalen bestemmer at den avdøde partnerens andel i felles eiendeler, inkludert huset, går over til den etterlatte, vanligvis mot en forpliktelse til å overta den tilsvarende gjelden. Og et testamente omhandler alt samboeravtalen ikke kan dekke. Der det er barn fra et tidligere forhold, må den ektepartielle delen (legitieme portie) tas i betraktning. Vår artikkel om nederlandsk arverett forklarer hvordan den lovbestemte delingen og den ektepartielle delen fungerer.

Separat fra spørsmålet om hvem som arver, er det spørsmålet om hvem som kan betale. Den etterlatte er fortsatt ansvarlig for hele boliglånet, og én inntekt må bære et lån som ble vurdert på to. Standardsvaret er tidsbegrenset livsforsikring tilpasset den utestående gjelden, med begunstiget betegnelse tilpasset resten av avtalene. Sjekk betegnelsen når forholdet eller eierskapet endres; en utdatert begunstigetklausul er en vanlig og kostbar forglemmelse.

Arveavgiftsbehandlingen av en partners dødsbo avhenger av formelle kriterier som er forskjellige for ektefeller, registrerte partnere og samboere, og av innholdet i en eventuell samboeravtale. Det er en sak for en skatterådgiver eller en notarius publicus; det juridisk sett viktige er at de sivile avtalene i det hele tatt eksisterer.

Sjekk av selve eiendommen

Sameiedokumenter kurerer ikke et dårlig kjøp. I henhold til nederlandsk lov må eiendommen tilsvare det kjøperen hadde rett til å forvente gitt avtalen, og selgeren har plikt til å opplyse om mangler som de kjenner til og som påvirker normal bruk. Kjøperen har på sin side plikt til å undersøke. Standard kjøpsavtaler flytter mye av risikoen over på kjøperen gjennom en aldersklausul eller en klausul som sier at selgeren aldri har bodd i eiendommen, og disse klausulene er generelt effektive.

Timing er avgjørende hvis noe går galt. Den to måneder lange klagefristen som forbrukerne kjenner fra kjøp av varer gjelder ikke for kjøp av bolig: for fast eiendom må kjøperen klage innen rimelig tid (bekwame tijd) etter at mangelen oppdages, noe som i praksis betyr raskt, skriftlig og med selgers mulighet til å inspisere. Å vente til reparasjonen er utført og fakturaen er betalt er en god måte å miste et ellers gyldig krav på. Artikkelen vår om fristen for skjulte mangler beskriver hvordan domstolene anvender den, og veiledningen vår om kjøp av bolig med skjulte mangler dekker det materielle kravet.

For en leilighet kjøper du også inn i et sameie. Be om referatet fra de tre siste generalforsamlingene, årsregnskapet, nivået på reservefondet, den langsiktige vedlikeholdsplanen og eventuelle restanser, og finn ut om større arbeider er avgjort, men ennå ikke fakturert. En avgjørelse tatt før du kjøpte kan fortsatt havne på dørmatten din i etterkant. Artikkelen vår om VvE- rettigheter og -plikter forklarer hva sameiet kan og ikke kan kreve av deg.

Der tomten holdes under en festeavtale, les festevilkårene før du forplikter deg. Festeavtalen, mekanismen og tidspunktet for revisjonen, tillatt bruk og eventuelle utkjøpsmuligheter kan påvirke både månedskostnaden og eiendommens salgbarhet, og långivere vurderer ugunstige forhold. Se vår forklaring av erfpacht for kjøpere, og vurder å ta råd fra en eiendomsadvokat før du signerer.

Kjøpsprosessen og tidsfristene som betyr noe

Det nederlandske kjøpet går fra et akseptert tilbud til en skriftlig kjøpsavtale, deretter til den notarialbekreftede overdragelsesdokumentet. For en kjøper som er en privatperson som kjøper en bolig, må avtalen være skriftlig for å være bindende, og kjøperen har en lovfestet angrefrist på tre dager fra mottak av den signerte avtalen til å angre uten å oppgi grunn og uten kostnader. Fristen kan ikke trekkes bort fra avtalen, og den beregnes i kalenderdager med en regel som sikrer at minst to av dem er virkedager.

Utover det kommer beskyttelsen din fra betingelsene du forhandler inn i avtalen. De tre som betyr mest er en finansieringsbetingelse, en betingelse som dekker resultatet av en strukturell undersøkelse, og, der det er relevant, en som dekker den nasjonale boliglånsgarantien. Hver av dem trenger et omfang, en frist og en erklæring om hvilke bevis som må fremlegges for å påberope seg den. Disse betingelsene bortfaller automatisk på datoen: en kjøper som ikke påberoper seg en finansieringsbetingelse i tide er bundet til kjøpet og, i henhold til standardmodellavtalen, utsatt for en straff. Der et kjøp har gått galt, beskriver artikkelen vår om å trekke seg fra et nederlandsk eiendomskjøp hva som fortsatt er mulig.

Modellavtalen krever også at kjøperen stiller et depositum eller en bankgaranti, vanligvis ti prosent av kjøpesummen, innen en fastsatt periode. Begge medkjøperne bør vite hvem som finansierer og fra hvilken konto, fordi den betalingen i seg selv er et bidrag som bør registreres.

Fullføringen skjer hos notarius publicus, som utarbeider og undertegner skjøtet og pantebrevet, sjekker de offentlige registrene for eksisterende pantsettelser og tillegg, avregner kjøpesummen gjennom notarius klientkonto og tinglyser skjøtene. Notarius publicus er upartisk og opptrer for begge parter, noe som betyr at notarius publicus ikke er din rådgiver for om avtalen er god eller hvordan eierskapet skal fordeles mellom dere. Vår guide til den nederlandske notarius publicus og den juridiske overføringen av en eiendom forklarer rollefordelingen, og vår artikkel om overføringsavgift og kjøpers kostnader dekker hva som må betales rundt ferdigstillelse.

Forvent identitetskontroller og spørsmål om kilden til pengene dine fra både långiver og notarius publicus; dette er lovbestemte forpliktelser, ikke mistanke. Å svare på dem med dokumenter du har samlet på forhånd er forskjellen mellom en problemfri gjennomføring og en forsinket en.

Separasjon: hvordan eiendommen faktisk er delt

Ved en separasjon må huset forlate sameiet, og det er bare tre utveier: en av dere overtar det, det selges til en tredjepart, eller retten bestemmer. Å overta det betyr å få tildelt hele eiendommen mot betaling av den andres andel, noe som krever at långiver frigir den avtroppende eieren og utsteder en ny notarialhandling. Salg betyr å dele nettoprovenyet etter at boliglånet er innfridd, og etter at eventuelle dokumenterte innskudd, gaver og lån er oppgjort i den rekkefølgen avtalen angir.

Det er verdsettelsen som forhandlingene stopper opp. Avtal på forhånd hvordan verdien skal fastsettes: en verdsettelse av en uavhengig takstmann, eller gjennomsnittet av to takster med en tredje hvis de avviker med mer enn en avtalt margin, sammen med en gyldighetsperiode slik at en langsom forhandling ikke overstiger tallet. Hvis du lar dette stå åpent, vil du krangle om takstmannen snarere enn om huset.

Der partene ikke kan bli enige i det hele tatt, kan en av sameierne be retten om å beordre deling. Retten har bred skjønnsrett: den kan tildele eiendommen til den ene parten mot betaling, beordre salg eller beordre salg ved auksjon hvis samarbeid nektes. Det siste resultatet er nesten alltid verre økonomisk enn et forhandlet resultat, noe som er det sterkeste praktiske argumentet for forlik. For ektepar er eiendommen en del av det større økonomiske oppgjøret ved skilsmisse og kan ikke fornuftig behandles isolert; for samboere er stillingen fastsatt av samboeravtalen, og vår artikkel om separasjon med en samboeravtale går gjennom sekvensen.

Inntil delingen er fullført, forblir dere begge eiere og begge forblir ansvarlige. Registrer hvem som bor i eiendommen, på hvilket grunnlag og for hvem sin bekostning, og registrer det skriftlig i det øyeblikket en av dere flytter ut i stedet for måneder senere.

Feilene som koster mest

Å anta at det å bo sammen skaper rettigheter er den dyreste av dem, fordi oppdagelsen vanligvis kommer på verst tenkelige tidspunkt. For det andre er det en lik skjøte med ulik pengebruk og ingenting skriftlig; bidraget er rett og slett borte. For det tredje er det å la boliglånet stå i felles navn etter at den ene partneren har flyttet ut, noe som holder den partneren ansvarlig og blokkerer deres neste kjøp. For det fjerde er det en utgangsklausul uten verdsettelsesmetode og ingen frist, som omdanner en løsbar uenighet til en rettssak. For det femte er det å klage for sent på en mangel.

Alle fem er dokumentproblemer, og alle fem er billigere å forebygge enn å føre rettssaker. Det naturlige øyeblikket er mellom det aksepterte tilbudet og notariusavtalen, når vilkårene er kjente og det fortsatt er tid til å utarbeide.

Hvordan Law and More kan hjelpe

Law and More gir råd til par, venner og familiemedlemmer som kjøper bolig sammen i Nederland. Vi gjennomgår kjøpsavtalen og dens betingelser før du signerer, fastsetter eierandelene og utarbeider ansvarsavtalen, dokumenterer foreldregaver og lån med de riktige klausulene, utarbeider samboeravtaler og ekteskapsvilkår med notarius publicus, og forbereder ut- og utkjøpsordninger som fungerer når det er behov for dem. Der et sameie allerede har brutt opp, opptrer vi i delingen og i forhandlingene med långiveren. Våre eiendomsadvokater og familierettsspesialister jobber med den samme filen, og vår oversikt over Nederlandsk eiendomsrett angir den bredere praksisen. Vennligst kontakt Law & More for å diskutere kjøpet ditt.