Utkastelse er en drastisk prosedyre for både leietaker og utleier. Når alt kommer til alt, blir leietakerne tvunget til å forlate den leide eiendommen med alle sine eiendeler, med alle dens vidtrekkende konsekvenser. Utleier kan derfor ikke bare fortsette med utkastelse hvis leietaker ikke oppfyller sine forpliktelser i henhold til leiekontrakten. Selv om utkastelse ikke er eksplisitt regulert av lov, gjelder strenge regler for denne prosedyren.
For å kunne gå videre med utkastelse, må utleieren motta en utkastelsespålegg fra retten. Denne rettskjennelsen inkluderer tillatelse til å få bortleid eiendommen på en dato som retten bestemmer. Hvis leieren ikke er enig i utkastelsesordren, kan leieren anke denne rettskjennelsen. Innleggelse av anke suspenderer vanligvis virkningen av rettskjennelsen og dermed bortvisning, til lagmannsretten har avgjort dette. Imidlertid, hvis utkastelsesordren er erklært eksigibel av retten, vil leietakers anke ikke føre til suspensjon, og utleier kan fortsette med utkastelse. Denne hendelsen utgjør en risiko for utleieren hvis lagmannsretten bestemmer noe annet om utkastelse.
Før retten gir tillatelse til utkastelse, må utleier ha sagt opp leiekontrakten. Utleier kan si opp på følgende måter:
Oppløsning
For denne oppsigelsesmetoden må det være en mangel på leietakeren i oppfyllelsen av sine forpliktelser fra den aktuelle leiekontrakten, med andre ord mislighold. Dette er tilfellet hvis leieren for eksempel skaper en restanse på leien eller forårsaker ulovlig plage. Leietakers mangel må være tilstrekkelig slik at oppløsning av leiekontrakten er berettiget. Hvis den leide eiendommen gjelder et boligområde eller et mellomstort næringsliv, vil leieren få beskyttelse i den forstand at oppløsningen bare kan skje gjennom rettsprosedyren.
Avbestilling
Dette er en annen måte å si opp. Kravene som utleier må oppfylle i denne sammenheng, avhenger av typen leid eiendom. Hvis den leide eiendommen gjelder et boligområde eller et mellomstort forretningsområde, har leietaker fordel av beskyttelse i den forstand at kanselleringen bare skjer av en rekke uttømmende grunner som nevnt i artikkel 7: 274 og 7: 296 i Nederlandsk sivil lov. En av begrunnelsene som kan påberopes i begge tilfeller er for eksempel presserende personlig bruk av den leide eiendommen. I tillegg må ulike andre formaliteter, som frister, overholdes av utleieren.
Er den leide plassen annet enn boareal eller mellomstor forretningsplass, nemlig et 230a forretningsområde? I dette tilfelle nyter ikke leietaker leiebeskyttelse som nevnt over, og utleier kan utføre oppsigelse av leiekontrakten relativt raskt og enkelt. Dette gjelder imidlertid på ingen måte utkastelse. Tross alt har en leietaker av et såkalt 230a forretningsområde rett til utkastelsesvern etter artikkel 230a i den nederlandske sivilloven i den forstand at leietaker kan be om forlengelse av utkastelsesperioden med maksimalt ett år innen to måneder etter den skriftlige varsel om utkastelse. En slik forespørsel kan også gjøres til leietaker som allerede har forlatt eller fraflyttet den leide plassen. Hvis leietaker har sendt inn en forespørsel om forlengelse av utkastelsesperioden, vil vurderingen av denne forespørselen foretas med en interessebalanse. Retten vil inngi denne anmodningen hvis leietakers interesser blir alvorlig skadet ved utkastelse og må oppveie utleiers interesser for å bruke leid eiendom. Hvis retten avviser forespørselen, er ikke klage eller kassering åpen for leietaker mot dette vedtaket. Dette er bare annerledes hvis retten feilaktig har brukt eller ikke har anvendt artikkel 230a i den nederlandske sivilloven.
Hvis utleier riktig har fullført alle nødvendige trinn i utkastelsesprosedyren og retten gir hans tillatelse til å utsette den leide eiendommen, betyr ikke det at utleier selv kan fortsette med utkastelse. Gjør han det, vil utleier ofte opptre ulovlig overfor leietaker, slik at leietaker kan kreve erstatning i så fall. Rettens tillatelse betyr bare at utleier kan få utleid den leide eiendommen. Dette betyr at utleier må ansette en fogder for utkastelse. Fogden vil også betjene utkastelsesordren til leietaker, og gi leietaker en siste sjanse til å forlate leid eiendom selv. Hvis leietaker ikke gjør dette, vil kostnadene for faktisk utkastelse bæres av leietaker.
Har du spørsmål om eller trenger du juridisk hjelp i utkastelsesprosedyren? Vær så snill og kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter innen leierett og gir deg råd og / eller hjelp til utkastelsesprosedyren.