Hele verden opplever for tiden en krise i en utenkelig skala. Dette betyr at regjeringer også må ta ekstraordinære tiltak. Skadene som denne situasjonen har forårsaket og vil fortsette å forårsake, kan være enorme. Fakta er at ingen foreløpig er i stand til å vurdere omfanget av krisen, og heller ikke hvor lenge den vil vare. Uansett situasjon er leiekontraktene til forretningslokaler fortsatt i kraft. Dette reiser flere spørsmål. I denne artikkelen ønsker vi å svare på noen få spørsmål som kan oppstå med leietakere eller utleiere av forretningslokaler.
Betalingen av leien
Må du fortsatt betale husleien? Svaret på dette spørsmålet avhenger av omstendighetene i saken. Uansett må to situasjoner skilles. For det første forretningslokaler som ikke lenger kan brukes til forretningsformål, for eksempel restauranter og kafeer. For det andre er det butikker som fremdeles kan være åpne, men som velger å lukke dørene sine selv.
Leietaker er forpliktet til å betale husleie på grunnlag av leieforholdet. Hvis dette ikke skjer, er det et kontraktsbrudd. Nå oppstår spørsmålet, kan det være force majeure? Kanskje er det avtaler i leieforholdet om omstendighetene som force majeure kan gjelde for. Hvis ikke, gjelder loven. Loven sier at det er force majeure hvis leieren ikke kan holdes ansvarlig for manglende overholdelse; med andre ord er det ikke leietakers skyld at han ikke kan betale leien. Det er uklart om manglende oppfyllelse av forpliktelsene på grunn av koronavirus resulterer i force majeure. Ettersom det ikke er noen presedens for dette, er det vanskelig å bedømme hva utfallet blir i denne saken. Det som imidlertid spiller en rolle, er den ofte brukte ROZ-kontrakten (Real Estate Council) i denne typen leieforhold. I denne kontrakten er krav om husleiereduksjon ekskludert som standard. Spørsmålet er om en utleier med rimelighet kan opprettholde dette synspunktet i dagens situasjon.
Hvis leieren velger å stenge butikken sin, vil situasjonen være en annen. Imidlertid er det foreløpig ingen plikt til å gjøre det, realiteten er at det er mindre besøkende og derfor mindre overskudd. Spørsmålet er om omstendighetene helt skal gå på bekostning av leietaker. Det er ikke mulig å gi et klart svar på dette spørsmålet fordi alle situasjoner er forskjellige. Dette må evalueres fra sak til sak.
Uventede omstendigheter
Både leietaker og utleier kan påberope seg uforutsette omstendigheter. Generelt er en økonomisk krise ansvarlig på vegne av gründeren, selv om dette i de fleste tilfeller kan være annerledes på grunn av koronakrisen. Tiltakene som er iverksatt av myndighetene, kan også tas i betraktning. Et krav basert på uforutsette omstendigheter gir muligheten til å få leiekontrakten endret eller annullert av retten. Dette er mulig i tilfelle at en leietaker ikke lenger med rimelighet kan holdes til videreføring av avtalen. I følge parlamentarisk historie må en dommer opptre med tilbakeholdenhet når det gjelder denne saken. Vi er nå også i en situasjon som også domstoler er lukket: Det vil derfor ikke være lett å få en dom raskt.
Mangel på leid eiendom
Leietaker kan kreve reduksjon i husleie eller erstatning i tilfelle en mangel. Mangel på eiendommens tilstand eller annen tilstand fører til at leietaker ikke hadde leieforhold ved starten av leieavtalen. For eksempel kan en mangel være: konstruksjonsfeil, et lekkende tak, mugg og manglende evne til å få en utnyttelsestillatelse på grunn av fravær av en nødutgang. Domstoler er generelt ikke ivrige etter å dømme at det er en omstendighet som må være for utleiers regning. I alle fall er dårlig virksomhet på grunn av fravær av en offentlig ikke en omstendighet som bør belastes utleier. Dette er en del av gründerrisikoen. Det som også spiller en rolle, er at den leide eiendommen i mange tilfeller fremdeles kan brukes. Derfor leverer flere restauranter, eller får måltider hentet som et alternativ.
Utnyttelsesplikten
De fleste leieavtaler for forretningslokaler inkluderer en driftsforpliktelse. Dette betyr at leietaker må bruke de leide forretningslokalene. Under spesielle omstendigheter kan plikten til å utnytte oppstå fra loven, men dette er ikke alltid tilfelle. Nesten alle utleiere av forretnings- og kontorlokaler benytter seg av ROZ-modellene. De generelle bestemmelsene knyttet til ROZ-modellene sier at leietakeren vil bruke den leide plassen "effektivt, fullstendig, riktig og personlig". Dette betyr at leietakeren er underlagt en driftsplikt.
Så langt er det ingen offentlige tiltak i Nederland som pålegger nedleggelse av et kjøpesenter eller kontorlokaler. Regjeringen har imidlertid kunngjort at alle skoler, spisesteder og drikker, sports- og treningssentre, badstuer, sexklubber og kaffebarer skal være stengt landsdekkende inntil videre. Hvis en leietaker plikter pålegg fra regjeringen om å stenge den leide eiendommen, er leietaker ikke ansvarlig for dette. Dette er en omstendighet som i henhold til gjeldende nasjonale situasjon leieren ikke bør stilles til ansvar. I henhold til de generelle bestemmelsene er leietaker også forpliktet til å følge regjeringens anvisninger. Som arbeidsgiver er han også forpliktet til å sikre et trygt arbeidsmiljø. Denne forpliktelsen stammer fra ikke å utsette de ansatte for risikoen for forurensning av coronavirus. Under disse omstendighetene kan ikke utleier tvinge leietaker til å operere.
På grunn av helsetjenester hos ansatte og / eller kunder, ser vi at leietakere selv også velger å stenge den leide eiendommen frivillig, selv om de ikke har fått beskjed om det av myndighetene. Under dagens forhold mener vi at utleiere ikke vil kunne inngi krav om oppfyllelse av forpliktelsen, betaling av bøter eller erstatning for erstatning. Basert på rasjonalitet og rettferdighet, så vel som plikten til å begrense skadene fra leietakers side så mye som mulig, synes vi det er vanskelig å forestille seg at en utleier vil innvende mot en (midlertidig) nedleggelse.
Ulik bruk av leid eiendom
Mat og drikke er stengt for øyeblikket. Imidlertid er det fortsatt lov å hente og levere mat. Imidlertid gir en leieavtale det meste av tiden en streng formålspolitikk; hva som gjør at henting er forskjellig fra en restaurant. Som et resultat kan en leietaker handle i strid med leieavtalen og - eventuelt - miste bøter.
I den nåværende situasjonen har alle en plikt til å begrense skadene sine så mye som mulig. Ved å bytte til en hent- / leveringsfunksjon, overholder en leietaker. Under disse omstendighetene er det med all rimelighet vanskelig å forsvare synspunktet om at dette er i strid med kontraktsmålet. Faktisk er det mer sannsynlig at en utleier har krav på leietaker hvis leietaker ikke gjør alt for å holde virksomheten i gang for å kunne betale leien.
konklusjonen
Med andre ord, alle er forpliktet til å begrense skadene sine så mye som mulig. Regjeringen har allerede varslet vidtrekkende tiltak for å hjelpe gründere og redusere deres økonomiske press. Det anbefales å bruke mulighetene for disse tiltakene. Hvis en leietaker nekter å gjøre det, kan det anses som vanskelig å overføre tapene til utleier. Dette gjelder også omvendt. I mellomtiden har politikerne også bedt utleiere om å moderere husleien i den kommende perioden, slik at risikoen deles.
Selv om leietaker og utleier har et kontraktsforhold til hverandre og prinsippet om 'en avtale er en avtale'. Vi anbefaler å snakke med hverandre og se på mulighetene. Leietaker og utleier kan være i stand til å møte hverandre i disse eksepsjonelle tider. Mens leieren ikke har noen inntekt på grunn av nedleggelsen, fortsetter også utleiers utgifter. Det er i alles interesse at begge virksomhetene overlever og overvinner denne krisen. På denne måten kan leietaker og utleier være enige om at leien midlertidig vil bli betalt delvis og mangelen vil bli fanget opp når forretningslokalene åpnes igjen. Vi må hjelpe hverandre der det er mulig, og dessuten har ikke utleiere fordel av konkursleietakere. Tross alt er det ikke lett å finne en ny leietaker i disse tider. Uansett hvilket valg du tar, ikke ta hurtige avgjørelser og la oss gi deg råd om mulighetene.
Kontakt
Fordi den nåværende situasjonen er så uforutsigbar, kan vi forestille oss at dette kan reise mange spørsmål for deg. Vi følger utviklingen nøye og holder deg informert om den siste situasjonen. Hvis du har spørsmål om denne artikkelen, ikke nøl med å kontakte advokater fra Law & More.