En leieavtale har ulike aspekter. Et viktig aspekt av dette er utleier og forpliktelsene han har overfor leietaker. Utgangspunktet med hensyn til utleiers forpliktelser er "gleden som leieren kan forvente på grunnlag av leieavtalen". Tross alt er utleiers forpliktelser nært knyttet til leietakers rettigheter. Konkret betyr dette utgangspunktet to viktige forpliktelser for utleieren. Først og fremst plikten til artikkel 7: 203 BW om å gjøre varen tilgjengelig for leietakeren. I tillegg gjelder en vedlikeholdsplikt for utleieren, eller med andre ord regulering av mangler i artikkel 7: 204 i den nederlandske borgerloven. Hva nøyaktig begge forpliktelser til utleier betyr, vil bli diskutert suksessivt i denne bloggen.
Gjøre den leide eiendommen tilgjengelig
Når det gjelder utleiers første primære forpliktelse, bestemmer artikkel 7: 203 i den nederlandske sivil loven at utleieren er forpliktet til å stille utleieboligen til rådighet for leietakeren og la den være i den grad det er nødvendig for den avtalt bruk. Avtalt bruk gjelder for eksempel utleie av:
- (uavhengig eller ikke-selvstendig) boareal;
- forretningsområde, i betydningen butikkarealer;
- andre forretningsområder og kontorer som beskrevet i artikkel 7: 203a BW
Det er viktig å tydelig beskrive i leiekontrakten hvilken bruk partene har blitt enige om. Tross alt vil svaret på spørsmålet om utleier har oppfylt sin forpliktelse avhenge av hva partene har beskrevet i leieavtalen med hensyn til destinasjonen til den leide eiendommen. Det er derfor viktig ikke bare å oppgi destinasjonen, eller i det minste bruken, i leiekontrakten, men også å beskrive nærmere hva leietaker kan forvente på grunnlag av dette. I denne sammenheng gjelder det for eksempel de grunnleggende fasilitetene som er nødvendige for å bruke den leide eiendommen på en bestemt måte. For eksempel, for bruk av en bygning som et butikklokale, kan leietaker også fastsette tilgjengeligheten av en benk, faste hyller eller skillevegger, og helt andre krav til en leid plass, for eksempel beregnet for lagring av papir eller skrap kan settes i denne sammenhengen som stilles.
Vedlikeholdsplikt (standardoppgjør)
I sammenheng med utleiers andre hovedforpliktelse, bestemmer artikkel 7: 206 i den nederlandske borgerloven at utleieren er forpliktet til å reparere mangler. Det som skal forstås ved en mangel er nærmere utdypet i borgerlovens artikkel 7: 204: en mangel er en tilstand eller egenskap ved eiendommen som et resultat av at eiendommen ikke kan gi leietaker den glede han måtte forvente på grunnlag for leieavtalen. For den saks skyld, ifølge høyesterett, omfatter glede mer enn bare tilstanden til den leide eiendommen eller dens materielle eiendommer. Andre omstendigheter som begrenser glede kan også utgjøre en mangel i betydningen i artikkel 7: 204 BW. I denne sammenhengen bør du for eksempel vurdere den forventede tilgjengeligheten, tilgjengeligheten og utseendet til den leide eiendommen.
Selv om det er et bredt begrep som omfatter alle omstendigheter som begrenser leietakers glede, bør ikke forventningene til leietakeren overgå forventningene til en gjennomsnittsleier. Dette betyr med andre ord at leietaker ikke kan forvente mer enn en velholdt eiendom. I tillegg vil forskjellige kategorier leieobjekter heve sine egne forventninger, ifølge rettspraksis.
I alle fall er det ingen feil hvis leieobjektet ikke gir leieren den forventede gleden som følge av:
- en omstendighet som kan tilskrives leietaker på grunnlag av feil eller risiko. For eksempel er mindre mangler i den leide eiendommen med tanke på den juridiske risikofordelingen for leierens regning.
- En omstendighet knyttet til leietaker personlig. Dette kan for eksempel omfatte en veldig lav toleransegrense med hensyn til normale levelyder fra andre leietakere.
- En faktisk forstyrrelse fra tredjeparter, som trafikkstøy eller støygener fra en terrasse ved siden av den leide eiendommen.
- En påstand uten en faktisk forstyrrelse, er en situasjon der for eksempel en nabo til leietakeren kun hevder å ha en forkjørsrett gjennom leietakers hage, uten å faktisk bruke den.
Sanksjoner i tilfelle brudd på utleierens hovedforpliktelser
Hvis utleieren ikke klarer å gjøre leid eiendommen tilgjengelig for leietaker i tide, i sin helhet eller i det hele tatt, er det en mangel fra utleierens side. Det samme gjelder hvis det er en mangel. I begge tilfeller medfører mangelen sanksjoner for utleieren og gir leieren en rekke fullmakter i denne sammenheng, for eksempel kravet om:
- Samsvar. Leietaker kan da kreve fra utleier å stille den leide eiendommen til rådighet i tide, i sin helhet eller i det hele tatt, eller å rette opp mangelen. Imidlertid, så lenge leietaker ikke krever at utleier repareres, kan det hende at utleier ikke kan rette opp mangelen. Men hvis løsningen er umulig eller urimelig, trenger ikke utleier å gjøre det. Hvis utleier derimot nekter reparasjonen eller ikke gjør det i tide, kan leieren rette på mangelen selv og trekke kostnadene fra leien.
- Reduksjon av leien. Dette er et alternativ for leietaker hvis den leide eiendommen ikke blir gjort tilgjengelig i tide eller i sin helhet av utleieren, eller hvis det er en mangel. Reduksjon av husleien må kreves fra retten eller husleieutvalget. Kravet må leveres innen 6 måneder etter at leietaker har rapportert mangelen til utleier. Fra det øyeblikket vil også husleiereduksjonen tre i kraft. Imidlertid, hvis leieren lar denne perioden utløpe, vil retten til leiereduksjon bli redusert, men vil ikke bortfalle.
- Oppsigelse av leieforholdsavtalen hvis mangel på leie gjør glede helt umulig. Hvis en mangel som utleier ikke trenger å avhjelpe, for eksempel fordi rette er umulig eller krever utgifter som ikke med rimelighet kan forventes av ham under de gitte omstendighetene, men som gjør gleden som leietaker kan forvente helt umulig, både leietaker og utleier oppløse leiekontrakten. I begge tilfeller kan dette gjøres ved hjelp av en utenrettslig uttalelse. Ofte er imidlertid ikke alle parter enige i oppløsningen, slik at rettssaker fortsatt må følges.
- Kompensasjon. Dette kravet skyldes bare leietaker hvis mangelen, for eksempel tilstedeværelsen av en mangel, også kan tilskrives utleieren. Dette er for eksempel tilfellet hvis mangelen oppstod etter inngåelse av leiekontrakten og kan tilskrives utleieren fordi han for eksempel ikke har utført tilstrekkelig vedlikehold på den leide eiendommen. Men også, hvis en viss mangel allerede var til stede da leieavtalen ble inngått og utleieren var klar over den på det tidspunktet, burde ha kjent det eller informert leietakeren om at den leide eiendommen ikke hadde mangelen.
Er du som leietaker eller utleier involvert i tvisten om hvorvidt utleieren oppfyller vilkårene eller ikke? Eller vil du vite mer om for eksempel å ilegge sanksjoner mot utleieren? Ta deretter kontakt Law & More. Vår eiendomsadvokater er eksperter innen husleierett og gir deg gjerne juridisk bistand eller råd. Enten du er leietaker eller utleier, kl Law & More vi tar en personlig tilnærming og sammen med deg vil vi gjennomgå din situasjon og bestemme (oppfølgings) strategi.