Leiebeskyttelse

Når du leier en bolig i Nederland, har du automatisk rett til leiebeskyttelse. Det samme gjelder dine leietakere og leietakere. I utgangspunktet omfatter leiebeskyttelse to aspekter: leieprisbeskyttelse og leiebeskyttelse mot oppsigelse av leieforholdet i den forstand at utleieren ikke bare kan si opp leieforholdet. Mens begge sider av leiebeskyttelsen gjelder leietakere av sosial bolig, er dette ikke tilfelle for leietakere av boliger i den frie sektoren. Hvilken leiebeskyttelse som dreier seg om når og hva eksakt leieprisvern eller leiebeskyttelse i forbindelse med leieavvik innebærer, blir diskutert i denne bloggen. Men først, denne bloggen diskuterer tilstanden som heter boareal for den generelle anvendelsen av leieforholdsbeskyttelse.

Stue

For anvendelse av lovbestemmelsene om leiebeskyttelse, må det først være et spørsmål om boareal. I henhold til artikkel 7: 233 i den nederlandske borgerloven må boareal forstås å bety en bygd fast eiendom i den grad den leies ut som et uavhengig eller ikke-selvstendig hus, en campingvogn eller et stativ beregnet for permanent opphold. Det skilles således ikke nærmere mellom leietakere av uavhengig eller ikke-selvstendig innkvartering i form av leiebeskyttelse.

Begrepet boareal inkluderer også urørt utstyr, med andre ord fasiliteter som i sin natur er uløselig knyttet til hjemmet, campingvognen eller tomten eller som er en del av det i kraft av leieavtalen. I et kompleks av boliger kan dette for eksempel være trapperom, gallerier og korridorer samt sentrale installasjoner hvis de ved kontrakt er betegnet som rom som ikke har offentlig karakter.

Imidlertid er det ikke noe boareal i betydningen av seksjon 7: 233 i den nederlandske borgerloven hvis det gjelder:

• kortsiktig bruk av boareal; om dette er tilfellet bestemmes ut fra bruken, for eksempel som fritidsbolig eller byttehus. I denne forstand refererer kort varighet altså til bruk og ikke til avtalt tid;
• et avhengig boareal; dette er tilfellet hvis huset leies ut sammen med næringsarealer; i så fall er hjemmet en del av det leide forretningsområdet, slik at ikke boligforholdene, men bestemmelser om forretningsarealer gjelder for hjemmet;
• en husbåt; dette er et fenomen som ikke passer den juridiske definisjonen av artikkel 7: 233 i den nederlandske borgerloven. Et slikt hus kan vanligvis ikke betraktes som fast eiendom, fordi det ikke er noen varig tilknytning til jord eller bank.

Leieprisbeskyttelse

Hvis betingelsen for boareal beskrevet ovenfor er oppfylt, vil leieren først og fremst nyte leieprisbeskyttelsen. I så fall gjelder følgende utgangspunkt:

• forholdet mellom kvalitet, inkludert plasseringen av den leide boligen og mellom leien som må betales for den, må være rimelig;
• leietaker har til enhver tid muligheten til å få den opprinnelige leieprisen vurdert av utleiekomiteen; dette er bare mulig innen 6 måneder etter leiekontraktens start. husleiekomiteens avgjørelse er bindende, men kan fremdeles sendes til tingretten for gjennomgang;
• utleieren kan ikke fortsette med en ubegrenset husleieøkning; Spesifikke juridiske grenser gjelder for leieøkningen, for eksempel den maksimale prosentvise leieøkningen som er bestemt av statsråden;
• lovbestemmelsene om leiebeskyttelse er obligatorisk lov, dvs. at utleier ikke kan fravike dem i leiekontrakten til skade for leietaker.

For øvrig gjelder de oppgitte prinsippene bare leietaker av en sosial bolig. Dette er boarealet som faller inn i den regulerte leiesektoren og må derfor skilles fra boarealet som tilhører den liberaliserte eller gratis leiesektoren. Når det gjelder liberaliserte eller gratis boliger, er leien så høy at leietakeren ikke lenger er kvalifisert for leietilskudd og derfor faller utenfor lovens beskyttelse. Grensen mellom liberalisert og sosial bolig er omtrent til leieprisen på omtrent 752 euro per måned. Hvis den avtalte leieprisen overstiger dette beløpet, kan leietaker ikke lenger stole på prinsippene beskrevet ovenfor, fordi det da gjelder leie av en liberalisert bolig.

Leiebeskyttelse mot oppsigelse av leieavtalen

For anvendelsen av det andre aspektet av leiebeskyttelse skilles det imidlertid ikke mellom leietakere av sosiale og liberaliserte boliger. Med andre ord betyr dette at hver leietaker av boareal i stor grad og automatisk er beskyttet mot oppsigelse av leieavtalen, i den forstand at utleieren ikke bare kan si opp leieavtalen. I denne sammenheng er leietaker spesielt beskyttet fordi:

• oppsigelsen fra utleieren avslutter ikke leieforholdet i samsvar med artikkel 7: 272 i den nederlandske borgerloven; i utgangspunktet er det opp til utleier å først prøve å få til oppsigelse av leieavtalen etter gjensidig samtykke. Hvis det ikke fungerer og leieren ikke godtar oppsigelsen, avslutter ikke utleierens oppsigelse egentlig leieavtalen. Dette betyr at leieavtalen fortsetter som vanlig, og utleier må fremsette et rettslig krav om oppsigelse av leieavtalen til tingretten. I så fall vil ikke leieavtalen slutte før retten har tatt en ugjenkallelig avgjørelse om utleiers oppsigelseskrav.
• med tanke på artikkel 7: 271 i den nederlandske borgerloven, må utleieren oppgi en grunn for oppsigelsen; hvis utleieren skal si opp leiekontrakten, må han overholde formalitetene i den nevnte artikkelen i borgerloven. I tillegg til oppsigelsestiden er et grunnlag for oppsigelse en viktig formalitet i denne sammenhengen. Utleier må altså oppgi en av grunnene til oppsigelse i sin oppsigelsesvarsel, som angitt i artikkel 7: 274 nr. 1 i den nederlandske borgerloven:

1. leieren har ikke oppført seg som en god leietaker
2. det gjelder leie for en bestemt periode
3. utleier trenger akutt leid til eget bruk
4. leieren godtar ikke et rimelig tilbud om å inngå en ny leieavtale
5. utleier ønsker å realisere en arealbruk på den utleide i henhold til en gyldig reguleringsplan
6. utleierens interesser i oppsigelsen av leiekontrakten oppveier leietakers interesser i fortsettelsen av leiekontrakten (i tilfelle utleier)

• leieavtalen kan bare avsluttes av en dommer på grunnlag angitt i artikkel 7: 274 nr. 1 i den nederlandske borgerloven; Ovennevnte begrunnelse er uttømmende: det vil si at hvis rettssaker føres for domstolene, er det ikke mulig å si opp leieavtalen av andre grunner. Hvis en av de ovennevnte begrunnelsene oppstår, må retten også innvilge leietakers krav om å si opp. I så fall er det derfor ikke rom for en (videre) interesseavveining. Imidlertid gjelder et unntak for dette punktet med hensyn til avslutningsgrunnlag for presserende personlig bruk. Når kravet er tillatt, vil retten også bestemme tidspunktet for utkastelse. Imidlertid, hvis utleiers oppsigelseskrav avslås, kan det hende at den aktuelle leieavtalen ikke blir sagt opp av ham igjen i tre år.

Lov om leiemarkedsbevegelse

Tidligere var leiebeskyttelsen i praksis utsatt for mye kritikk: leiebeskyttelsen ville ha gått for langt, og det er flere huseiere som ønsker å leie ut huset hvis leiebeskyttelsen ikke var så streng. Lovgiveren har vist seg å være følsom for denne kritikken. Av denne grunn har lovgiveren valgt å innføre denne loven fra 1. juli 2016, lov om overføring av leiemarkedet. Med denne nye loven ble beskyttelsen av leietakeren mindre streng. I sammenheng med denne loven er dette de viktigste endringene:

• for leieavtaler med hensyn til selvstendig boareal på to år eller mindre og for leieavtaler med hensyn til ikke-selvstendig boareal på fem år eller mindre, er det gjort mulig for utleier å leie uten leiebeskyttelse. Dette betyr at leieavtalen slutter ved lovdrift etter avtalt periode og ikke trenger å bli sagt opp av utleier som før.
• med innføringen av målgruppekontrakter er det også gjort det lettere for utleieren å si opp leieavtalen angående boliger beregnet på en bestemt målgruppe, for eksempel studenter. Hvis leietaker ikke lenger tilhører en bestemt målgruppe og for eksempel ikke lenger kan betraktes som student, vil utleier kunne gå videre med oppsigelsen på grunn av presserende personlig bruk lettere og raskere.

Er du leietaker og vil du vite hvilken leiebeskyttelse du er kvalifisert for? Er du en utleier som ønsker å si opp leiekontrakten? Eller har du noen andre spørsmål angående denne bloggen? Ta deretter kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter i utleierett og gir deg gjerne råd. De kan også hjelpe deg lovlig dersom leietvisten din fører til rettslige prosedyrer.