Hver leietaker har rett har to viktige rettigheter: retten til livsopplevelse og retten til leiebeskyttelse. Der vi diskuterte leietakers første rett i forbindelse med forpliktelsene til utleieren, kom andre rett til leietaker i en egen blogg om leiebeskyttelse. Det er derfor et annet interessant spørsmål vil bli diskutert i denne bloggen: hvilke andre rettigheter har leieren? Retten til livsopphold og retten til leiebeskyttelse er ikke de eneste rettighetene leieren har overfor utleieren. For eksempel har leietaker også krav på en rekke rettigheter i sammenheng med overføring av eiendommen som ikke krysser leie og og fremleie. Begge rettighetene blir diskutert fortløpende i denne bloggen.
Overføring av eiendommen krysser ikke leie
Artikkel 1: 7 nr. 226 i den nederlandske borgerloven, som gjelder leietakere av bolig og næringsarealer, sier følgende:
"Overføring av eiendommen som leieforholdsavtalen gjelder (...) av utleier overfører rettighetene og forpliktelsene til utleieren fra leieforholdet til overtakeren».
For leietakeren betyr denne artikkelen først og fremst at overføring av eierskap til den leide eiendommen, for eksempel gjennom salg av utleier til en annen, ikke avslutter leieavtalen. I tillegg kan leietakeren hevde krav mot utleiers juridiske etterfølger, nå som denne juridiske etterfølgeren påtar seg rettighetene og pliktene til utleieren. For spørsmålet om hvilke krav nettopp leietaker da har, er det viktig å først fastslå hvilke rettigheter og plikter som utleier overfører til hans juridiske etterfølger. I henhold til paragraf 3 i artikkel 7: 226 i borgerloven, er dette særlig rettighetene og pliktene til utleieren som er direkte relatert til bruken av den leide eiendommen mot vederlag som skal betales av leieren, dvs. leien. Dette betyr at påstandene leietakeren kan gjøre mot utleierens juridiske etterfølger, i utgangspunktet gjelder hans to viktigste rettigheter: retten til livsopphold og retten til leiebeskyttelse.
Ofte inngår imidlertid leietaker og utleier også andre avtaler i leieavtalen når det gjelder annet innhold og registrerer disse i klausuler. Et vanlig eksempel er en klausul om leietakers forkjøpsrett. Selv om det ikke gir leietakeren rett til levering, innebærer det en forpliktelse for utleieren å tilby: utleieren må først tilby den leide eiendommen til salgs til leieren før den kan selges til en annen juridisk etterfølger. Vil neste utleier også være bundet av denne paragrafen overfor leietaker? I lys av rettspraksis er dette ikke tilfelle. Dette bestemmer at leieres forkjøpsrett ikke er direkte knyttet til leien, slik at klausulen om kjøpsrett av den leide eiendommen ikke overføres til utleierens juridiske etterfølger. Dette er bare annerledes hvis det gjelder en kjøpsopsjon fra leieren, og beløpet som skal betales med jevne mellomrom til utleier, også inkluderer et kompensasjonselement for den endelige anskaffelsen.
Fremleie
I tillegg sier artikkel 7: 227 i borgerloven følgende med hensyn til leietakers rettigheter:
"Leieren har fullmakt til å gi den leide eiendommen i bruk, helt eller delvis, til noen andre, med mindre han måtte anta at utleieren ville ha rimelige innvendinger mot bruken av den andre personen."
Generelt er det klart fra denne artikkelen at leietaker har rett til å fremleie hele eller deler av den leide eiendommen til en annen person. I lys av den andre delen av artikkel 7: 227 i borgerloven, kan leietakeren imidlertid ikke fortsette å fremleie hvis han har grunner til å mistenke at utleier vil motsette seg dette. I noen tilfeller er utleiers innvendinger tydelig, for eksempel hvis et utleieforbud er inkludert i leieavtalen. I så fall er ikke fremleie av leietaker tillatt. Hvis leietaker gjør dette uansett, kan det komme en bot i retur. Denne boten må da knyttes til forbudet mot fremleie i leieavtalen og være bundet til et maksimalt beløp. For eksempel kan fremleie av et rom fra en Air B&B på denne måten være forbudt i leiekontrakten, noe som ofte viser seg å være tilfelle.
I denne sammenheng er artikkel 7: 244 i Civil Code også viktig for fremleie av boareal, som sier at leietaker av boareal ikke har lov til å leie ut hele boarealet. Dette gjelder ikke en del av et boareal, for eksempel et rom. Leietakeren står med andre ord i utgangspunktet fritt til å fremleie et boareal delvis til en annen. I utgangspunktet har underleieren også rett til å forbli i den leide eiendommen. Dette gjelder også hvis leietaker må forlate den leide eiendommen selv. Tross alt bestemmer artikkel 7: 269 i den nederlandske borgerloven at utleier vil fortsette å fremleie ved lov, selv om hovedleieavtalen er avsluttet. Imidlertid må følgende vilkår være oppfylt i forbindelse med denne artikkelen:
- Uavhengig boareal. Med andre ord et boareal med egen tilgang og egne viktige fasiliteter, som kjøkken og bad. Bare et rom blir derfor ikke sett på som et selvstendig boareal.
- Fremleie avtale. Å være en avtale mellom leietaker og underleier som oppfyller kravene til en leieavtale, som beskrevet i artikkel 7: 201 i borgerloven.
- Leieavtale gjelder leie av boareal. Med andre ord må hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier forholde seg til leie og leie av areal som de lovlige boarealbestemmelsene gjelder for.
Hvis bestemmelsene ovenfor ikke blir overholdt, har fremleieren fortsatt ingen rett eller rett til å kreve fra utleieren retten til å bli værende i den leide eiendommen etter at hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier er sagt opp, slik at også bortvisning blir uunngåelig for ham. Hvis leietakeren oppfyller vilkårene, må han ta i betraktning det faktum at utleier kan starte saksbehandling mot underleieren etter seks måneder for å få til oppsigelse av fremleie og evakuering av utleien.
Akkurat som boareal, kan kommersielle rom også leies ut av leieren. Men hvordan forholder leietakeren seg til utleieren i dette tilfellet, hvis leieren ikke var autorisert til det eller må rømme den leide eiendommen? For 2003 var det et klart skille: utleier hadde ingenting å gjøre med underleieren fordi leietakeren bare hadde et juridisk forhold til leietakeren. Som et resultat hadde heller ikke leietakeren noen rettigheter og dermed et krav mot utleieren. Siden den gang har loven endret seg på dette punktet og bestemmer at dersom hovedleieavtalen mellom leietaker og utleier ender, må leietaker ta seg av leietakers interesser og stilling ved for eksempel å bli med leietakeren i saksgangen med huseier. Men hvis hovedleieavtalen fortsatt avsluttes etter saksbehandlingen, vil også leietakers rettigheter ta slutt.
Er du leietaker og har du spørsmål angående denne bloggen? Ta deretter kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter innen husleierett og gir deg gjerne råd. De kan også hjelpe deg lovlig dersom din leietvist fører til rettslige forhandlinger.