2021 er et år der noen få ting vil endre seg innen lovgivning og forskrifter. Dette er også tilfellet med hensyn til overføringsskatt. 12. november 2020 godkjente Representantenes hus et lovforslag for justering av overføringsskatten. Målet med dette lovforslaget er å bedre starterenes plassering i boligmarkedet i forhold til investorer, fordi investorer ofte er for raske med å kjøpe et hus, spesielt i (større) byer. Dette gjør det stadig vanskeligere for nybegynnere å kjøpe et hjem. Du kan lese i denne bloggen hvilke endringer som vil gjelde for begge kategoriene fra 1. januar 2021 og hva du bør være oppmerksom på som et resultat.
De to tiltakene
For å realisere det ovenfor beskrevne målet med lovforslaget vil det bli innført to endringer, eller i det minste tiltak, innen overføringsskatt fra 2021. Det forventes at dette vil øke antallet boligtransaksjoner fra startkjøperne og redusere investeringer i boligtransaksjoner.
Det første tiltaket i denne sammenheng gjelder forretter og innebærer kort sagt fritak fra overføringsskatten. Med andre ord trenger ikke startende lenger å betale overføringsskatt fra 1. januar 2021, slik at kjøp av bolig blir mye billigere for dem. Som et resultat av unntaket vil de totale kostnadene knyttet til kjøpet av boligen, avhengig av verdiøkningen på boligene, faktisk reduseres. Merk: fritaket er engangsbruk og prisen på boligen kan ikke overstige € 400,000 1 fra 2021. april 1. I tillegg gjelder unntaket bare når overføringen av eiendommen skjer hos sivilrettslig notarius på eller etter 2021 Januar XNUMX og tidspunktet for signering av kjøpsavtalen er ikke avgjørende.
Det andre tiltaket gjelder investorer og betyr at oppkjøpet av dem vil bli beskattet med høyere generell rente fra 1. januar 2021. Denne renten økes fra 6% til 8% på nevnte dato. I motsetning til forretter blir det dermed dyrere for investorer å kjøpe et hjem. For dem vil de totale kostnadene knyttet til kjøpet av boligen øke som følge av økningen i omsetningsgraden. For øvrig beskatter denne satsen ikke bare anskaffelser av ikke-boliger, inkludert forretningslokaler, men også anskaffelser av boliger som ikke vil bli brukt eller bare midlertidig brukt som hovedbolig. I følge denne forklaringen til lovforslaget om justering av overføringsskatten, bør du for eksempel vurdere et fritidshus, et hus som foreldre kjøper for barnet sitt og hus som ikke er kjøpt av fysiske personer, men av lovlige personer som boligselskaper.
Starter eller investor?
Men hvilket mål bør du huske på? Med andre ord, er du en startpakke eller en investor? Om noen faktisk kommer inn på det eierboligmarkedet for første gang og aldri har skaffet seg et hjem før, kan tas som utgangspunkt for å svare på dette spørsmålet. Hvem som er kvalifisert for startfritaket og hvem økningen i omsetningsavgiftssats gjelder for, blir imidlertid ikke bestemt på grunnlag av dette kriteriet. Det betyr ikke noe for fritaket om du som kjøper allerede har eid en bolig tidligere. Med andre ord trenger ikke huset å være ditt første eierbolig for å være kvalifisert for fritaket.
Regningen for justering av overføringsskatten bruker et helt annet utgangspunkt. Hvorvidt du kan klassifiseres som en startpakke og derfor har en sjanse for startfritaket, avhenger av tre kumulative kriterier. Kriteriene er som følger:
- Erververs alder. For å bli ansett som en startpakke må du være mellom 18 og 35 år. Den øvre grensen på 35 brukes i lovforslaget fordi AFMs etterforskning har vist at det i gjennomsnitt er vanskeligere å bære kostnadene for kjøperen i en lavere alder enn 35 år. I tillegg, for anvendelse av unntaket med den nedre grensen på 18 år, gjelder kravet om at du er myndig. Hensikten med denne nedre grensen er å forhindre feil bruk av forrettens unntak: det er ikke mulig for de juridiske representantene å bruke unntaket når de kjøper et hus i navnet på et mindreårig barn. Videre må aldersgrensene brukes per erverver, selv i tilfelle ett hjem erverves av flere erververe i fellesskap. Hvis en av erververne er eldre enn 15 år, gjelder følgende for denne kjøperen: ingen fritak fra egen side.
- Erververen har ikke tidligere brukt dette unntaket. Som nevnt kan startende fritak bare brukes en gang. For å sikre at denne regelen ikke brytes, må du erklære klart, klart og uten forbehold skriftlig at du ikke tidligere har brukt oppstartsfritaket. Denne skriftlige erklæringen må deretter sendes til sivilrettslig notarius for å gjøre bruk av fritaket fra overføringsskatten. I prinsippet kan sivilrettslig notarius stole på denne skriftlige erklæringen, med mindre han visste at denne uttalelsen var utstedt feil. Hvis det etterpå ser ut som at du som erverver har brukt dispensasjonen tidligere til tross for uttalelsen, vil det fortsatt bli gjort en ytterligere vurdering.
- Bruk av huset annet enn midlertidig som hovedbolig av erververen. Med andre ord er omfanget av forrettens unntak begrenset til erververe som faktisk vil bo i hjemmet. Når det gjelder denne tilstanden, er det også nødvendig for deg som erverver å skriftlig, klart og uten forbehold erklære at huset vil bli brukt annet enn midlertidig og som hovedbolig, samt å sende inn denne skriftlige erklæringen til sivilrettslig notarius før oppkjøpet hvis anskaffelsen går gjennom ham. Midlertidig bruk betyr for eksempel utleie av huset eller bruk av det som fritidsbolig. Mens hovedboligen inkluderer registrering i menigheten og å bygge et liv der (inkludert sportsaktiviteter, skole, gudshus, barnepass, venner, familie). Hvis du som erverver ikke skal bruke det nye hjemmet som hovedbolig eller bare midlertidig fra 1. januar 2021, blir du fortsatt beskattet med den generelle satsen på 8%.
Vurderingen av disse kriteriene, og dermed svaret på spørsmålet om du kvalifiserer for anvendelse av fritaket, skjer når huset erverves. Mer spesifikt, dette er øyeblikket da skjøte er tegnet hos notarius. Umiddelbart før utførelsen av notariuskjennelsen, må den skriftlige erklæringen om andre og tredje vilkår også sendes til notarius. Øyeblikket kjøpsavtalen er undertegnet er ikke relevant for utstedelsen av den skriftlige erklæringen, akkurat som den er for anskaffelse av forrettens fritak.
Kjøp av et hjem er et viktig skritt for både starteren og investoren. Vil du vite hvilken kategori du tilhører og hvilke tiltak du må ta i betraktning fra 2021 og fremover? Eller trenger du hjelp til å gjøre uttalelsen som kreves for unntaket? Ta deretter kontakt Law & More. Våre advokater er eksperter innen eiendoms- og kontraktsrett og gir deg gjerne hjelp og råd. Advokatene våre hjelper deg gjerne i oppfølgingsprosessen, for eksempel når det gjelder å utarbeide eller sjekke kjøpekontrakten.