The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Siden 1. juli 2024 har Nederland regulert langt mer av leiemarkedet enn det pleide. Loven om rimelig leie – Lov om rimelig leie — utvidet husleiekontrollen fra sosialboliger til mellommarkedssegmentet, gjorde poengsystemet bindende snarere enn en målestokk, og overlot håndhevingen til kommunene. Hvis du leier inn Amsterdam or Eindhoven, eller du leier ut eiendom der, avgjør reglene nedenfor hva leien din lovlig kan være.

Hva loven om rimelig husleie gjør

Loven er ikke en frittstående kode, men en endringslov som omskriver deler av bok 7 i den nederlandske sivilloven, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huur woonprijzenruimte og Wet goed verhuurderschap. Den trådte i kraft 1. juli 2024. Tre endringer betyr mest.

• Reguleringen ble forlenget til midt på dagen. Før juli 2024 var det bare boliger med en score på opptil 143 poeng som var leiekontrollerte; alt over dette ble «liberalisert» og kunne leies ut til hva markedet ville tåle. Loven opprettet et regulert mellommarkedsbånd fra 144 til 186 poeng.
• Poengsystemet ble bindende. Tidligere kunne en utleier kreve mer enn poenggrensen, og leien ble stående med mindre leietaker klaget over den i tide. Nå er maksimumsbeløpet ufravikelig: å kreve mer er ulovlig i seg selv, enten leietaker klager eller ikke.
• Poengsystemet ble modernisert. WOZ-komponenten ble satt på et tak, energimerkinger fikk langt større vekt, utearealer ble bedre belønnet, og det ble innført tilleggsavgifter for nybygg og verneverdige bygninger.

Regjeringen anslo den gang at rundt 300 000 boliger til slutt ville oppleve et fall i leieprisene på gjennomsnittlig rundt 190 euro i måneden, hvorav rundt 157 000 mellomstore boliger med gjennomsnittlig rundt 240 euro. Dette var fremskrivninger gjort på forhånd, ikke målte utfall.

Boligvurderingssystemet (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, eller WWS, scorer en bolig på målbare funksjoner og konverterer totalen til en maksimal månedlig grunnleie ( kale huur , eksklusive servicegebyrer). Den står i artikkel 5 i Besluit huurprijzen woonruimte, med poengtabellene i vedleggene.

Selvstendige boliger

For en frittstående bolig – en med egen inngangsdør, kjøkken og bad – gis det poeng for:

• overflatearealet til hvert rom og til eventuell lagringsplass;
• kjøkken- og sanitærinnredning, inkludert lengde på benkeplaten og et andre toalett eller badekar;
• energimerket, som siden moderniseringen har mye mer vekt – et godt merke gir mange poeng, mens merkelappene E, F og G gir fradrag;
• uterom som hage, balkong eller takterrasse, med fradrag der det ikke finnes noe uterom;
• WOZ-verdien (kommunal eiendomsverdivurdering), med et tak slik at beliggenhet ikke kan dominere poengsummen i områder med høy verdi;
• verneverdig bygning, omsorgsfasiliteter og mindre gjenstander.

Hvert poeng tilsvarer et beløp i en publisert tabell, så 143 og 186 poeng oversettes hver til et presist eurotall. Disse tallene indekseres 1. januar hvert år i henhold til artikkel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte, etter metoden i artikkel 27 i Wet op de huurtoeslag. Ethvert tall du leser er derfor kun gyldig for det oppgitte året.

Rom og annen ikke-selvstendig innkvartering

Rom og annen innkvartering der man deler kjøkken eller bad verdsettes under et eget system – WWSO – som også ble modernisert og ble bindende 1. juli 2024. Det praktiske poenget for studenter og unge yrkesaktive er at det ikke finnes noen fri sektor for rom : uansett høy poengsum har et rom en maksimal leie.

Tillegg: nybygg, monumenter og energi

Artikkel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte tillater flere hevinger av maksimal leie:

• Tillegg for nybygg på 10 % for mellomstore boliger der byggingen startet før 1. januar 2028, med en gyldighet på tjue år fra første innflytting, for å holde mellomstore boliger levedyktige.
• Nasjonalmonument (rijksmonument)et tillegg på 35 %.
• Provinsielt eller kommunalt monumentet tillegg på 15 %.
• Beskyttet bybildeet tillegg på 5 % for boliger bygget før 1965 i et vernet bybilde som ikke i seg selv er fredet.

Vernede bygninger er også beskyttet mot energimerkefradraget: i stedet for å miste poeng for en dårlig merking, får et monument null poeng for den varen. Det finnes ikke noe separat renoveringsunntak; renovering går gjennom den vanlige ruten, slik at en utleier som virkelig oppgraderer en eiendom – spesielt energimerket – hever den lovlige maksimale leien.

De tre segmentene

Grensene er uttrykt i poeng. Hver av de to grensepoengene konverteres til et euro maksimum for den grunnleggende startleien ved oppstart av et nytt leieforhold, eksklusive servicegebyrer. Disse eurotallene indekseres hver 1. januar i henhold til artikkel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte og publiseres av Rijksoverheid og Huurcommissie , så bruk beløpet for året leieforholdet starter.

Poengsummen er avgjørende, ikke leien som kreves: en bolig som scorer 160 poeng er en bolig i mellomklassen selv om den annonseres til € 1,600, og overskridelsen er ulovlig.

Eksisterende kontrakter: overgangsordningen

Loven gjelder fullt ut for alle leieforhold som inngås 1. juli 2024 eller senere. For kontrakter inngått før denne datoen varierer overgangsreglene etter poengsum:

• Opptil 143 poeng, under liberaliseringsterskelen ved ikrafttredelse. Allerede regulert; det moderniserte WWS og det nye maksimumsgrensen gjaldt fra 1. juli 2024.
• Opptil 143 poeng, men utleie over liberaliseringsterskelen ved oppstart — en «liberalisert» kontrakt på en bolig som faktisk scorer lavt. Loven fanget opp disse fra 1 juli 2025, etter en overgangsperiode på ett år som gir utleiere mulighet til å tilpasse seg frivillig. Fra den datoen kan den sittende leietakeren kreve at leien reduseres til poengmaksimumet.
• 144 til 186 poeng. Eksisterende kontrakter er ikke påvirket. Maksimumsprisen i mellommarkedet påvirker bare leietakerbytte, når boligen leies ut neste gang.
• 187 poeng og over. Utenfor regimet; ingen maksimal startleie.

Dette er den mest misforståtte delen av loven. Mange leietakere antar at mellomklasseregulering gjelder for dem med en gang; for de fleste som sitter i mellomklassen gjør den ikke det. Det er fortsatt verdt å få poengene telt: en leilighet som ser ut som en mellomklasseleie kan score under 143 når en dårlig energimerking og en begrenset WOZ-verdi tas i betraktning – og den leiligheten er dekket.

Poenguttalelsen utleier må gi deg

En utleier som leier ut en regulert eller mellomstor bolig må gi leietakeren et poengtall i henhold til WWS eller WWSO, med tilsvarende maksimal leien, ved leieforholdets start. Plikten har gjeldt for nye leieavtaler siden 1. juli 2024, da loven om rimelig leie trådte i kraft. Huurcommissies håndhevingsmyndigheter og -instrumenter var fullt operative fra 1. januar 2025. Den er blant de generelle reglene for godt utleierskap i artikkel 2 i Wet goed verhuurderschap, slik at kommunen kan håndheve den. Det er leietakers beste utgangspunkt: be om et skriftlig, og hvis det ikke kommer noen, er det i seg selv et rapporteringspliktig brudd.

Håndheving: fra leietakerens initiativ til kommunens

Før loven var for høy leie leietakerens problem: leietakeren måtte søke til Huurcommissie innen seks måneder etter leieforholdets start, og en leietaker med en midlertidig kontrakt som fryktet manglende fornyelse gjorde ofte ingenting. Loven skrev inn maksimalleien i de generelle reglene for godt utleierskap, og siden 1. januar 2025 kan kommuner håndheve disse reglene av eget tiltak ved å bruke opptrappingsstigen til Wet goed verhuurderschap:

• en advarsel;
• en ordre under administrativ tvang (siste ordrestyring) eller en straffeforeleggelse (siste ordre dwangsom);
• en administrativ bot (sjefsbøtte), som øker ved repetisjon;
• i de mest alvorlige tilfellene av gjentatte brudd, ledelsens overtakelse (beherskernavn), å sette eiendommen under tredjepartsforvaltning.

Maksimal administrativ bot fastsettes med henvisning til de lovbestemte bøtekategoriene i artikkel 23 i den nederlandske straffeloven og øker dersom samme utleier bryter reglene igjen innenfor den perioden loven spesifiserer (artikkel 19 i Wet goed verhuurderschap). Disse kategoribeløpene justeres hvert annet år, slik at taket som teller er det som gjelder på tidspunktet for bruddet. Kommunene publiserer sine egne bøtetabeller i denne. Hver kommune må også ha et rapporteringspunkt ( meldpunt ) der leietakere kan rapportere dårlig utleiepraksis, anonymt hvis de ønsker det.

Kommunal håndheving erstatter ikke leietakerens egne rettsmidler; den går ved siden av dem.

• Innen seks måneder etter leieforholdets start kan leietaker be Huurcommissie om å teste startleien i henhold til artikkel 7:249 i den nederlandske sivilloven. For høy leie reduseres da med tilbakevirkende kraft til leiestartdatoen.
• Etter dette vinduet kan en leietaker av en regulert eller mellomstor bolig foreslå en reduksjon til utleier, og hvis saken blir avslått, ta saken opp for Huurcommissie i henhold til artikkel 7:254 i den nederlandske sivilloven. En slik reduksjon har vanligvis kun virkning for fremtiden.
• Avgjørelser fra Hurcommissie er bindende for partene, med forbehold om at tvisten henvises til underretten innen den lovbestemte fristen.

Hvor mye kan leien øke hvert år?

Leieøkninger settes med et separat tak fra startleien, og takene justeres årlig.

• Regulerte boliger (opptil 143 poeng). Et prosenttak gjelder fra 1. juli hvert år, med et fast maksimum i euro i stedet der grunnleien er svært lav. Det samme taket gjelder for rom, campingvogner og plasser.
• Mellomklasseboliger (144–186 poeng). Et separat, litt høyere prosenttak gjelder. Der kontrakten selv spesifiserer en lavere prosentsats, gjelder det kontraktsfestede tallet; der den spesifiserer en høyere prosentsats, kan utleier ikke anvende det.

Begge takene følger samme lovbestemte formel: det laveste av inflasjon og tariffavtalt lønnsutvikling, pluss ett prosentpoeng. De kunngjøres hvert år av ministeren for bolig og romlig planlegging og publiseres på rijksoverheid.nl før de trer i kraft, så ta tallet for året økningen fant sted og ikke det du leste i fjor. En leietaker som anser en økning som for høy, kan legge frem forslaget for Huurcommissie, men bare innenfor perioden Huurcommissie publiserer for det året, som for en økning som trer i kraft 1. juli faller påfølgende høst. Hvis du ikke overholder forslaget, står økningen stående. Vår veiledning til den årlige leieøkningen beskriver trinnene.

Hvordan loven passer med resten av nederlandsk leielovgivning

Loven om godt huseierskap (Wet goed verhuurderschap)

Wet goed verhuurderschap, som trådte i kraft 1. juli 2023, setter nasjonale regler for oppførsel for utleiere og utleiemeglere: ingen diskriminering ved utvelgelse, ingen trusler, et depositum på ikke mer enn det dobbelte av grunnleien, en skriftlig leiekontrakt, skriftlig informasjon til leietaker, ingen doble meglergebyrer og kun tillatte servicegebyrer. Loven om rimelig leie la til maksimalleie og maksimal økning på denne listen, slik at en husleietvist nå er både en sivil og en regulatorisk sak.

Midlertidige kontrakter etter Wet vaste huurcontracten

Lov om faste leiekontrakter trådte i kraft 1. juli 2024, samme dag som loven om rimelig leie, og de to leses best sammen. I henhold til artikkel 7:271 i den nederlandske sivilloven får en ny leietaker av en selvstendig bolig nå som regel en tidsbegrenset kontrakt. Midlertidige kontrakter er fortsatt bare mulige for definerte kategorier angitt i delegert lovgivning – blant annet visse studenter, personer som leier ut sin egen bolig mens de midlertidig jobber i utlandet, midlertidig utleie mens en leietaker midlertidig erstattes, og personer med presserende boligbehov, for eksempel statusinnehavere og andre sjanseutleie – og for ikke-selvstendig innkvartering. Disse kategoriene er angitt i Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), som trådte i kraft 1. juli 2024. For internasjonale spillere er dette viktig: den gamle toårskontrakten, som gjorde det risikabelt å utfordre en overdreven leie, er ikke lenger standard.

Serviceavgifter

Servicegebyrer ligger utenfor WWS-maksgrensen og er en vanlig måte å få tilbake det poengsystemet ikke tillater. Bare tillatte varer kan overføres, og Huurcommissie kan vurdere dem. Nye regler for servicegebyrer gjelder fra 1. januar 2027.

Hva loven betyr for utleiere, og hva som har skjedd siden

For en investor endret loven regnestykket på tre måter. Inntektstaket for en mellomstor leilighet er nå en funksjon av målbare bygningskarakteristikker snarere enn lokal etterspørsel, slik at en godt beliggende, men energifattig leilighet kan være verdt betydelig mindre som utleie. Indekseringen av maksimumsbeløpet er begrenset, slik at inntektsveksten er begrenset. Og utgangen er attraktiv: å selge til en eier som selv eier boligen er ofte verdt mer enn å fortsette å leie ut.

Den mye rapporterte konsekvensen har vært at private utleiere har solgt regulerte og nylig regulerte enheter, at tilbudet i den frie sektoren har strammet inn mens utlånsprisene har steget, og at noe utbygging i mellomklassen har blitt utsatt. Tillegget for nybygging i artikkel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte var ment å motvirke sistnevnte. Markedsovervåking fra Kadaster, CBS og departementet bekrefter trenden: siden poengsystemet ble gjort bindende for mellomklassesegmentet opp til og med 186 poeng 1. juli 2024, har antallet tidligere utleieboliger solgt av private utleiere økt og tilbudet i den frie sektoren har krympet.

Loven er fortsatt i kraft slik den er vedtatt, og Besluit huurprijzen woonruimte har fortsatt blitt endret, senest i april 2026, så verdsettelsesreglene og terskelverdiene er et bevegelig mål. Formelle overvåkingsrapporter om loven publiseres årlig av Departementet for bolig- og romlig planlegging (VRO). Et eget lovforslag, Wet toekomstige huurcommissie (parlamentsdokument 36791), omhandler strukturen til Huurcommissie-gebyrer, tvister om tjenestegebyrer og gjennomstrømningstider. Representantenes hus vedtok det 21. april 2026; i Senatet ble en andre komitérapport utstedt 14. juli 2026, og den skriftlige forberedelsen pågår fortsatt.

Praktisk veiledning

Hvis du er leietaker som mistenker at leien er for høy

• Be utleier skriftlig om poengoversikten, og si ifra hvis du aldri fikk en.
• Tell poengene selv ved hjelp av Huurcommissies leieprissjekk, med gulvareal, energimerke, WOZ-vedtak og uteplass for hånden.
• Sjekk kontraktsdatoen din mot overgangsreglene ovenfor – det avgjør om du har et krav nå eller bare ved fornyelse.
• Noter ned seksmånedersvinduet fra leieforholdets start: innenfor dette vinduet kan du få en retrospektiv reduksjon, utenfor det vanligvis bare en prospektiv.
• Rapporter saken til kommunens meldpunkt samtidig. Håndheving koster deg ingenting og avhenger ikke av din vilje til å føre rettssak.
• Ikke bare slutt å betale deler av husleien. Reduser kun på grunnlag av en avtale eller et vedtak.

Hvis du er en utleier som bringer porteføljen i samsvar

• Poengsett hver enhet under gjeldende WWS eller WWSO, per enhet i stedet for per bygning, og registrer beregningen.
• Sjekk om det gjelder et tillegg – nybygg, monument eller vernet bylandskap – fordi disse endrer taket vesentlig.
• Se nøye på energimerket: oppgradering av isolasjon, vinduer eller oppvarming er den mest direkte lovlige veien til en høyere maksimal leie.
• Skill serviceavgifter og belast kun tillatte varer, med en skikkelig årsoppgave.
• Utsted poengerklæringen med hver nye leiekontrakt, og ta vare på bevis på at du gjorde det.
• Gjennomgå klausulene om leieøkning i standardkontrakten din mot de årlige takene; en klausul som tillater mer er ikke håndhevbar i den grad.
• Der en enhet går med tap under taket, bør du søke råd før du omstrukturerer. Kunstige konstruksjoner – falske serviceavgifter, feilaktig merking av en leilighet som rom, en påstått ferieutleie – er det håndhevingsteam ser etter.

Law & More gir råd til både leietakere og utleiere om nederlandsk leielovgivning, på engelsk, fra Eindhoven og AmsterdamEn poengtelling og en gjennomgang av kontraktsdatoen vil vanligvis avgjøres raskt der et leieforhold faller inn under loven om rimelig leie.